文｜睿思網
近期，凱德投資正持續調整其在中國的商業資產投資結構。
1月31日，凱德投資將北京凱德·星貿項目95%的股權出售予友邦人壽，僅保留5%股權，交易總對價近24億元。而在數天前，旗下凱德中國信托（CLCT）剛完成北京凱德MALL?雙井購物中心的出售，交易價格為8.42億元。
“此舉符合凱德投資的資本再循環策略，釋放成熟資產價值，回收資本用于再投資。”凱德稱。
隨著相關資產的出售完成，凱德系在北京的商業投資更偏向存量資產運營。
連續轉手北京項目
根據CBRE世邦魏理仕的數據報告顯示，北京辦公樓整體空置率2023年末攀升至21.7%，為2009年末以來最高水平，其中傳統區域各子市場空置率均同比上升且達兩位數。
凱德出售資產的行為未必基于對市場前景的看淡，從凱德標志性的“融投管退”資管模式出發，選擇在合適的時間點以合適的價格完成退出，本就是其資本運作的重要一環。
最新完成股權出售的北京凱德·星貿項目，系凱德于2022年10月通過法院拍賣收購而來，作價20.37億元，較當時的評估價約低三成。
該項目的前身是博瑞大廈，位于朝陽區核心商務區，地上建筑面積為44,759平方米。凱德在收購完成后，對項目進行一系列資產改造，并同步啟動招商。2023年9月，隨著第一階段近8成空間資產升級改造完成，以北京凱德·星貿之名重新入市。
從交易金額來看，凱德針對北京凱德·星貿項目的投資無疑是成功的。雖暫未獲悉凱德所投入的具體改造成本數額，但僅一買一賣之間，凱德投資即獲得了約3.6億元的賬面收益，而且還保留了5%的股權。
凱德投資似乎也非常看好該項目的發展前景，作為保有股權的股東之一，凱德投資仍將為該項目提供資產管理服務，獲得經常性費用收入。
值得一提的是，這是凱德投資近年與友邦人壽的二度聯手。2022年，友邦人壽參投了凱德投資的一支人民幣基金，“在持續擴大基金管理業務規模的同時，我們將繼續專注于實現輕資產和資本高效?！?凱德投資（中國）首席執行官潘子翔表示。
相較于北京凱德·星貿，凱德投資在北京凱德MALL?雙井購物中心的收益則較為遜色。
據了解，北京凱德MALL?雙井購物中心總面積為49,463平米，于2006年注入凱德中國信托平臺，彼時資產估值為4.1億元，截至2023年10月31日，項目估值為6.21億元，最終成交價為8.42億元。
凱德中國信托亦指出，此次出售價格折合年化NPI收益率為2.8%。相較于凱德商業信托其他一線城市購物中心的資本化率水平（約4.3%-5.3%），2.8%的收益率顯得較低。
不過，此次交易價格折合每平米建筑面積為17023元，較其最新評估值12454元/平米提升了約36.7%。只是這個價格仍低于凱德信托在北京及廣州等其他一線城市購物中心的單價。
盡管未達到理想收益水平，凱德中國信托仍決意出售，經睿思網了解，其中一個原因是該項目增長空間已然不大。
據了解，當前北京凱德MALL?雙井購物中心98.2%的面積長期租給家樂福和百安居兩個主力店，剩余面積租給幾個小租戶，收益穩定但增長緩慢。
另據公開數據，該項目自2006年起六年租金復合增長率僅0.96%，此外，從項目的收益率來看，項目收購次年為7.7%，隨后于2019年達到峰值9.2%，及后隨著北京購物中心競爭的不斷白熱化，北京凱德MALL?雙井購物中心在收益率提升方面增長乏力。
其次，該項目已運營長達19年，凱德中國信托也即將面臨維護或改善該物業的相關支出承諾。加上項目剩余土地年限漸少，此次出售不僅可使凱德中國信托從該項目中釋放現金價值，減少升級裝修等重大資本支出，也有助于改善凱德中國信托資產包的租賃期限結構，提升資產包收入空間。
2024持續換倉
換倉，或許是凱德今年的主旋律。
凱德投資暫未透露后續新的投資計劃，然而根據其過往的投資表現，商辦和新經濟領域相信是投資主要方向。
盡管出售了兩個商業項目，但商辦投資仍是凱德投資的方向之一。
截至2023年9月30日，凱德投資共有14支聚焦中國市場的基金，其中近兩年新設立的就有6支，包括3支人民幣基金：包括凱德投資中國特殊機會人民幣基金I期、凱德投資中國產業園核心型人民幣基金I期和II期，總基金規模近47億元人民幣，并完成了對三個優質商辦及產業園區資產的收購。
其中，凱德投資中國特殊機會人民幣基金I期收購了位于上海的一棟優質辦公樓；凱德投資中國產業園核心型人民幣基金I期則收購了凱德投資旗下的騰飛科技樓，該項目位于上海浦東新區的張江高科技園區內；凱德投資中國產業園核心型人民幣基金II期則收購了位于上海楊浦區產業園項目尚浦中心，包括10棟高品質辦公樓，總建筑面積近20萬平方米。
2023年2月，凱德投資宣布設立凱德中國特殊機會伙伴計劃，總承諾股本11億新元，投資于中國商業及新經濟領域的特殊機會項目，如辦公樓、購物中心、物流及工業地產。
其中，該計劃就以5.53億新元（折合28.1億元人民幣）收購了北京蘇寧生活廣場，并將零售部分業態改造升級為甲級辦公樓。如今，該項目已更名為“凱德·匯新大廈”，計劃今年7月亮相。
從凱德投資近年的募投方向來看，新經濟領域的特殊機會項目也是凱德的主要投資重心。
就在對北京蘇寧生活廣場進行收購的同時，凱德中國特殊機會伙伴計劃亦以1.57億新元（7.99億元人民幣）收購了一個位于廣東佛山的物流項目。
2023年11月，凱德投資聯手海南控股計劃共同設立產城融合股權投資基金，主要用于投資海南自由貿易港的新經濟產城融合項目。
事實上，早在2019年通過整合星橋騰飛，凱德便已跨入新經濟產業賽道。據了解，目前，凱德在中國業務遍及40多個城市，管理300多個項目，資產管理規模約3,000億元，基金資產管理規模近1,500億元。相關投資組合包括位于五大核心城市群一二線城市的辦公樓、購物中心、旅宿、產業園區、物流和數據中心。
這亦與國內經濟大趨勢相符?？v觀當下不少私募機構的投資重心已從傳統房地產市場轉向，重點關注商業、辦公、長租公寓和物流地產等投資領域，在他們的眼中，這是新機會的風口。尤其隨著經濟結構的持續轉型，以及產業政策的扶持，包括中國在內的亞洲物流、數據中心、長租公寓等市場正快步走向蓬勃發展期。
顯然，凱德正踩在風口之上。不過截至目前，凱德尚未展現出一個重心轉換后的成功案例，這也是凱德想要從亞洲巨人走向全球龍頭必須完成的突破。