文|邁點
房地產行業處在艱難調整期，是近年來有目共睹的客觀事實。在此環境中，就連行業大佬們也都步履蹣跚，紛紛通過斷臂回血以求新的喘息，他們的目光，不少停留在了曾經讓其贏得拿地機會并給項目帶來溢價的酒店資產。僅僅在新舊年交替階段，碧桂園、華僑城、萬達、融創等已開始在先后拋售酒店。
賣賣賣，房企酒店不斷被擺上貨架
前不久，廣州產權交易所官網消息，碧桂園在廣州產權交易所掛牌轉讓多項資產，資產業態包括酒店、寫字樓、商業物業、辦公樓、公寓樓等，擬轉讓資產價格合計38.18億元。增城區鳳凰城酒店赫然在列，也是此次打包資產中最貴的項目，為12.6億元。
增城區鳳凰城酒店是廣州東部最大的五星級山水主題式酒店，總建筑面積97912.69平方米，也是碧桂園集團內為數不多的一線城市酒店項目，于2003年開業，2017年重新裝修，共573間豪華客房。
而在同期，融創旗下兩處位于四川省都江堰市的高端酒店──成都融創施柏閣酒店和堇悅酒店被拍賣，起拍價約5.97億元，評估價約7.47億元，開拍時間為1月22日10時。值得玩味的是，當天該拍賣信息就被撤回。
據公開資料顯示，上述兩家酒店屬于融創成都萬達城的酒店集群部分，融創成都萬達城正是融創中國在2017年7月從萬達收購的13個文旅項目之一。
成都融創施柏閣酒店是華住和融創文旅攜手打造的奢華級酒店，共擁有235間客房及套房，配備7個獨立露天湯池、24小時恒溫泳池和活力健身中心。成都融創堇悅酒店是融創自有酒店品牌，酒店擁有460間特色客房，房間以熊貓和阿貍IP為設計元素，打造獨具特色的親子主題客房。
融創賣家產，已經足夠駕輕就熟，上述也是近年來融創第五筆被拍賣轉讓的文旅資產項目。其中的酒店項目就包括了成都環球中心天堂洲際大飯店、無錫融創茂的配套酒店以及滇池宋品酒店。
和融創一樣，不少地產公司在近年來出售酒店的動作也越發頻繁。
前有富力地產將從萬達收購的73家酒店納入待售名單，出售酒店資產大約占整體95%，后有世茂出售的上海外灘茂悅、上海佘山世茂洲際酒店、上海佘山世茂御臻品之選酒店，以及與上海世茂廣場打包出讓的世茂康萊德酒店；新華聯出售轉讓的鉑爾曼大酒店、北京新華聯麗景灣國際酒店、銀川新華聯喜來登大酒店、上海新華聯索菲特大酒店等10余項酒店資產；陽光城出售轉讓的包括希爾頓等20余項優質資產……
而到了2023年，酒店被拋售的數量更是來到新高度。據邁點研究院不完全統計，2023年全年拍賣價格在億元以上的酒店數量已經超過130起。這些被拍賣的酒店背后，不乏萬達、萬科、華僑城等房企大佬的身影。比如上海寶格麗酒店，以24.3億元的出售價格將酒店拍賣推向新高潮，其背后賣主正是華僑城亞洲。
交易高峰期的2024，地產酒店如何正視市場環境？
隨著文旅市場的復蘇，酒店資產的價值正在不斷回升，這也就解釋了為何2023年酒店大宗交易熱火朝天的原因之一。邁居副總裁黃棟慶表示，如果2023年算作是酒店交易元年的話，2024年將會是酒店交易的高峰年，市場上還有不少高端酒店等著被接盤。
在邁點看來，上述觀點不無道理。
首先，物競天擇，“被淘汰”早已有跡可循。
以往，酒店業務可是地產企業的“兵家必爭地”。克而瑞有一組統計數據顯示，截至2021年底，全國房企100強中僅有15家沒有布局酒店業務。
將視線拉回到地產酒店興起伴隨的地產黃金時代。彼時，酒店對于地產企業有著諸多優勢。
第一，酒店作為地產企業的勾地工具，尤其是政府為了提升城市形象或打造某一地塊時，在售地的同期會列上附加條件——必須做一個高端酒店且需要自持自營，從而能夠在土地價格上給予一定優惠。
第二，對于地產企業而言，酒店業務可以對沖風險，投資酒店，可以增加投資物業多元化類型，提供穩定現金流，平衡市場波動，從而抵御風險。
第三，資產升值，從酒店的星級層次來看，地產型酒店多為高端及以上酒店，這對于所在項目的市場估值，都有相當大的助力。
此外，做酒店帶來的合理避稅、融資變現，對地產公司來說也都有利可圖。
但在房住不炒、三條紅線等行業政策調控之后，房地產不再高歌猛進。負債累累，不斷暴雷的行業現狀下，“活著”一度成為眾多地產企業發展的核心關鍵詞。因此，變賣資產、斷臂回血則是地產公司當下選擇的首要方式。作為投資回報周期長、且能夠置換大量現金流的酒店，自然首當其沖被拋售。
其次，交易頻繁不能只看作行業危機，反而更應該是不破不立的格局重塑。
從目前酒店交易釋放出來的信號來看，這些酒店資產中存在不少經營不善、官司纏身，以及定位與實際情況不符的情況。
比如上海寶格麗酒店，根據華僑城公告披露，2022年，上海寶格麗所在的上海蘇河灣項目部分資產的可銷售資產錄得收入1.4億元，同比下降43.5%；除稅后虧損0.52億元，相當于上年虧損翻了4倍。2023年上半年收入1.19億元，除稅后虧損690萬元。盡管高貴如寶格麗，盡管坐擁陸家嘴和外灘一線景觀，盡管在跨年夜400平的套房曾開出報價約22.3萬元的天價，但經營業績的不達預期，仍舊逃不掉被賣的命運。
與此同時，業績整體縮水也在困擾著與地產捆綁的高星級酒店。酒店咨詢機構浩華發布的《2023中國飯店業務統計》顯示，根據其樣本統計，2022年國內五星及四星級酒店的業績跌入谷底，其中五星級酒店每間可供出租客房經營毛利甚至比不上疫情前三星級酒店水平，各檔次酒店的毛利差異正在縮小。
黃棟慶就曾表示，許多五星級酒店的投資不是完全的市場行為，并不具備投入產出平衡的可行性，這也導致酒店每間可供房收入很不理想，甚至低于經濟型、中檔酒店為主的有限服務酒店。
綜上不難發現，這其實更是在為投資者敲響警鐘。讓投資者重新評估和分析此類資產的價值和投資潛力，同時還要考慮房地產和酒店行業是不是正在經歷一輪深度的調整和轉型。當然，華僑城也在給其他一些債臺高筑的房企“打個樣”。以行動告訴大家在這種風口上應該怎么做，是自覺點選擇割肉填坑，還是一如既往一條道走到黑。
最后，地產企業想要涉足的酒店市場，新戰場已經悄然搭建。
盡管看似房企在紛紛變賣酒店資產、剝離酒店業務，但房地產企業更像是遵循著行業的發展規律，走出了符合自身特性的發展道路。這一點，從國際酒店品牌巨頭的成長史，便能窺出一二。
以萬豪國際集團為例，在發展初期，酒店物業以自持和租賃為主，主要采用重資產運營的方式實現運營和發展；在品牌成熟后嘗試切換為輕資產模式主導模式，加快引入加盟模式，降低杠桿，不斷跑馬圈地提升品牌知名度；到現在的發展成熟期，則利用金融工具剝離自身的重資產，將持有的物業以REITS形式剝離運作，在多種經營模式下獲得服務收入，抗風險能力得到進一步增強。在2020年，萬豪地產規模就已達128.9億美元，位居全美酒店類REITS第一，而萬豪國際集團中高端以上酒店加盟店占比約為72%，基本實現輕資產運營。
其高質量發展路徑，也為國內的地產系酒店發展提供了借鑒之路。
回顧近幾年的地產系酒店，也能發現這一趨勢。在更飽受關注的賣賣賣背后，地產公司也在不斷地建建建成立酒管公司，幫助自身從重資產賽道切到輕資產賽道。無論是金茂、保利，或是綠地、萬科，都成立了地產系酒管公司，不少企業建立了自己的品牌矩陣，形成了從奢華酒店到五星、四星，到特色、精選的全品牌矩陣，增強消費者觸達層面。
·2014年，遠洲集團決定將發展重心從房地產轉向輕資產的酒店管理輸出；
·2015年，寶龍地產成立了新酒店集團，并確定了著重以輕資產的方式，采取租賃、加盟以及輸出管理模式，發展自有酒店品牌；
·2016年，萬達酒店也邁出了輕資產輸出的第一步；
·2017年，世茂集團與喜達屋資本合資成立的世茂喜達酒店管理公司，以自主品牌對外輸出管理為核心業務；
·2018年，合景泰富旗下的木蓮莊酒店管理集團成立，表達以輕資產模式實現發展，陸續推出高端度假酒店、精品設計酒店、奢華五星酒店三大產品系列；
·2021年6月，金茂酒店在三亞召開發布會，正式宣布金茂酒店從業主身份的重資產走向輕資產的發展道路，一口氣推出金茂嘉悅、金茂誠悅、金茂璞修、金茂隱逸、金茂天玥五個品牌，產業線覆蓋高端、超高端商務和度假板塊，劍指國內高端酒店市場……
地產企業在風起云涌的酒店拍賣浪潮下，紛紛成立的酒管公司，也正在比肩而立。而這些，正是地產酒店未來的新戰場。
時代新周期，地產酒店如何勇立潮頭？
正如房地產已經過了狂奔的二十年，曾經與之捆綁緊密的五星級酒店也如此，狂熱在消失，理性在回歸。在此背景下，地產酒管公司正在迎來新階段賽程的重要分水嶺。
那么，接下來地產酒店到底還能如何做，才能在新時代中勇立潮頭？
1、關注城市更新地塊動態，借力發力依舊值得重視。
在文旅業持續復蘇的當下，仍有地方政府希望借助星級酒店激活文旅市場，提供優質服務。比如1月4日青島宣布，為推動旅游住宿業高質量發展，將在2025年年底前引進10個以上高端品牌酒店項目，不斷壯大星級飯店規模，對新評定為五星級旅游飯店將一次性給予500萬元獎勵。
就目前情況來看，土地出讓時要求配套高星級酒店建設的情況依然存在，尤其在城市更新的地塊里，但整體較以往已有所減少。地產公司可以保持著在此相對豐厚的經驗，趁著余溫未褪，進一步賦能項目，從而獲得優質酒店資產。
2、夯實自有品牌矩陣，打響知名度從而對外輸出。
雖然上述可以看到不少酒管公司已經開始有意識推出自有品牌矩陣，但在目前的市面上，這些所謂的自有品牌并沒有顯現出太大的水花。比如金茂推出品牌矩陣以來，只翻牌麗江金茂君悅雪山酒店，其他項目并沒有較大進展。
相較于萬豪等已經足夠成熟的品牌，地產系酒店還略顯稚嫩，也還有相當長的路要走。畢竟，優質的產品，足夠的市場認知度，才是保持穩健良好發展的基礎。
3、聯手國內外優秀的酒店品牌，加強酒店管理能力。
百度一開始模仿谷歌，京東一開始模仿亞馬遜，滴滴一開始模仿優步。回到地產酒店，同樣適用，先模仿再超越，先復制再創新。
保持與國內外優秀的酒店品牌進行強強聯合，不斷汲取對方在酒店經營中的卓越能力，內化成自己的核心武器。比如金茂酒店與萬豪、希爾頓、洲際等各大國際酒店集團戰略合作逾二十年，已具備成熟完善的高端酒店設計、開發和經營等全生命周期資產管理能力。
4、注重文商旅融合發展，塑造完整生態產業鏈。
從文旅地產與酒店行業來看，目前我國住宿業從高速度增長轉為高質量發展。酒店已經不再是單一的住宿，更多元化的住宿業，將成為新的方向。其中文商旅融合，又成為近年來從中央到地方關注的熱門話題。
地產企業可以和酒店業務進行多維度的交融碰撞。比如文旅小鎮、主題樂園、養老產業等契合，還做長短租公寓、聯合辦公和零售等綜合商業業態，最終形成集群效應，并塑造完整的生態產業鏈。
此外，地產酒店也可以通過發行資產證券化產品，利用金融手段盤活資產等途徑，在為自身提供一種新型融資方式和變現模式之外，為其運營和擴張提供了一種新的解題思路。
寫在最后
酒店行業已經走過了粗狂奔放的時代，漸趨理性、存量優化、從歷史規律來看，任何大變局本質上都是市場權衡利弊之后的博弈，在此進程中，也必然充滿著風險、挑戰，但同時又蘊藏著無限機遇。對于地產系酒店，依舊如此。那些已然主動出擊，通過不斷方式謀求生路的企業，想必更有可能成為最終的大贏家。新的戰歌已經奏響，地產系酒店也在迎來新生。