記者 王玉

國投證券首席經濟學家高善文周六表示，中國房地產市場沒有大家想得那么差，二手房價格調整可能在2023年已經基本完成，這說明中國樓市經歷的是一個短暫的泡沫化價格修正，而不是泡沫破滅。

他在參加中國金融四十人論壇（CF40）舉辦的活動時說，在房地產泡沫化的過程中，通常會有大量的需求涌入市場，泡沫一旦破裂，交易量會快速萎縮，跌到底部以后需要很長時間才能緩過來。比如，2008年美國房地產泡沫破裂以后，二手房交易量基本上打了對折，然后交易量在底部維持了很長時間，2013年以后才進入正常水平。

但是，高善文指出，國內二手房交易量在2020年達到階段性頂峰后，僅僅經歷了兩年調整便再次放量，克而瑞30城數據顯示，2023年二手房成交18099萬平方米，同比增長33%，成交規模創新高。

高善文還說，住房和城鄉建設部數據顯示，涵蓋二手房交易量的全國房地產數據在去年是正增長，而一手房去年交易量則顯示為下降。

“我們一般認為二手房交易量在全國房地產交易量占比是37%，假設去年全國所有的房地產交易量是零（增長），那推算到二手房交易量的增長是15%，15%的兩位數增長是很高的。如果去年全國房地產交易量增長3%，得到全國二手房交易量（增長）是27%。”他稱。

從價格來看，高善文說，普遍觀點認為深圳、上海以及北京的二手房價格已經回到2019年，二線城市住宅估值已經回到2016-2017年的水平。在經濟基本面不發生嚴重惡化的條件下，交易量又維持在一個較高的增長水平，支撐交易量的源頭正是來自于大量的改善性需求。

“2023年中國人口增長基本回到了或者略低于疫情之前的水平，在不發生一系列風險的前提下，這一趨勢可以維持，這也意味著與此相關聯的正常需求增長在逐步恢復。”他說。

“把宏觀上不存在過剩以及微觀層面上的估值變化合并在一起，得到的結論就是中國二手房市場的價格修正在2023年已經基本完成，背后引申的結論是，中國住宅市場經歷了一個短暫的泡沫化價格修正，而不是泡沫破滅。”高善文說。

他還表示，相比二手房市場，一手房市場仍面臨很大的壓力，建議政府取消限價政策來促進市場恢復。

“現在的政策可以理解，因為一手房市場沒恢復正常，價格下跌誰都害怕，本能的反應是把它端著。不過實際端不住，越端，市場功能越發揮不了。政府要取消對一手房價格下跌的干預，讓價格充分跌透，價格只要跌透，就會有需求，市場功能才會恢復。”他說。