界面新聞記者 | 苗藝偉 呂文琦
近年來，一批“保險系”養(yǎng)老社區(qū)正如雨后春筍般崛起，成為社會商業(yè)養(yǎng)老的一支新興力量，各家保險公司的養(yǎng)老社區(qū)建設與開業(yè)運營也進入“加速度”。
根據(jù)界面新聞記者統(tǒng)計，在剛剛過去的2023年，泰康保險新增7家“泰康之家”養(yǎng)老社區(qū)。在該領域起步較晚的中國人壽保險，也在去年新增7個可對接“保險+養(yǎng)老”業(yè)務的機構養(yǎng)老項目，包括4個城心養(yǎng)老公寓和3個城郊養(yǎng)老社區(qū)。此外，太平洋壽險也在近期上演“開業(yè)狂飆”：僅去年12月單月之內，就新開業(yè)了5家養(yǎng)老社區(qū)，分別為上海崇明頤養(yǎng)社區(qū)、普陀康養(yǎng)社區(qū)、山東青島康養(yǎng)社區(qū)、以及江蘇南京頤養(yǎng)社區(qū)、廈門頤養(yǎng)社區(qū)。
養(yǎng)老社區(qū)是門“好生意”嗎？保險公司為何“競速”這一賽道？投資回報情況如何？背后管理運營的重點、難點和痛點在哪里？
為了深度解析這一在中國仍屬新興領域的養(yǎng)老模式，界面新聞進行系列報道，聚焦包括輕重資產運營模式、養(yǎng)老社區(qū)主要產品類型、與保險產品的支付對接，以及養(yǎng)老社區(qū)走訪體驗等多個側面。
該系列首篇將聚焦于保險公司輕重資產的運營模式之爭。
重資產“玩家”手持百億投資入場
早在2009年，原中國保監(jiān)會正式批準泰康保險提出的養(yǎng)老社區(qū)股權投資計劃，這也是我國保險行業(yè)第一個獲準的養(yǎng)老社區(qū)投資試點資格。至今十余年間，我國保險系養(yǎng)老社區(qū)的運營模式也從原先的重資產先行，逐漸演變?yōu)檩p重資產相結合等多種模式并行的探索之路。
以資金實力雄厚的保險公司為例，太平人壽的重資產自營品牌“太平小鎮(zhèn)”旗下已經(jīng)建設了上海梧桐人家、三亞海棠人家、成都芙蓉人家等多個養(yǎng)老社區(qū)；太平洋人壽的“太保家園”、中國人壽的“國壽嘉園”等，幾乎均以保險公司名稱“冠名”，從而為旗下自營養(yǎng)老社區(qū)的運營和品質背書。
其中，泰康人壽是最早試水養(yǎng)老社區(qū)的保險公司，也是目前運作最成熟的一家。泰康的中高端持續(xù)照料型養(yǎng)老社區(qū)品牌“泰康之家”，由子公司“泰康之家”、“泰康健投” 以保險資金直接投資、自建自運營。截至2023年底，泰康養(yǎng)老社區(qū)已實現(xiàn)全國34城布局，其中19城20家社區(qū)實現(xiàn)開業(yè)運營，在住居民超過11000位。
根據(jù)界面新聞記者不完全統(tǒng)計，上述由保險公司推出的自營養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)遍布全國多個城市，但由于對客戶經(jīng)濟水平要求較高，保險系重資產養(yǎng)老社區(qū)往往集中布局在北京、上海、深圳、廣州等經(jīng)濟發(fā)達的一線城市。此外，在一些氣候條件優(yōu)越、政策優(yōu)勢的地區(qū)，如海南三亞、云南昆明、四川成都溫江等地，“旅居養(yǎng)老”也成為當?shù)氐酿B(yǎng)老社區(qū)的鮮明特色。
在入住標準方面，收費也相當高昂。以國壽嘉園天津樂境為例，入住門檻分為兩類，其中，國壽保險客戶的新客戶入住門檻為300萬總保費，老客戶為200萬總保費，入住后仍需繳納月費在11500-24600元之間，如果雙人合住，第二人月費需增加2400元/月；此外，非國壽的保險客戶也可以通過繳納不同級別的社區(qū)押金和購買嘉園卡入住。上述價格也是多數(shù)保險系自營高端養(yǎng)老社區(qū)的普遍定價。
重資產養(yǎng)老社區(qū)“玩家”，大都手握百億投資進入賽場。
泰康董事長陳東升曾表示，養(yǎng)老社區(qū)并不是個“好生意”，與短平快的普通商業(yè)地產不同，養(yǎng)老地產的建設周期長、利潤低。一個養(yǎng)老社區(qū)項目從拿地到蓋房，平均周期是5年，建設1個社區(qū)的花費是30億元—50億元，并要承受5年無收益的壓力。
作為重資產養(yǎng)老社區(qū)的“鼻祖”泰康之家落地19城，據(jù)統(tǒng)計，總拿地面積約200萬㎡，規(guī)劃總建設面積逾300萬㎡，拿地成本超過80億。
另一家青睞大型養(yǎng)老社區(qū)投資的中國太平，也曾分別斥資21億元和40億元打造“芙蓉人家”和“梧桐人家”；平安人壽在深圳的單個養(yǎng)老社區(qū)項目——“頤年城”的投資，也在十億級規(guī)模。
中國太保集團在2018年通過的《太平洋保險養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中稱，在3-5年內首期投資100億元，在全國重點城市打造系列養(yǎng)老社區(qū)。
國壽集團也陸續(xù)發(fā)起設立合計規(guī)模達500億元的大健康基金和200億元的大養(yǎng)老基金，大力構建“機構+社區(qū)+居家”三位一體的養(yǎng)老服務體系。
巨量投入仍需耐心等待回本
然而，對于青睞長期投資的保險資金來說，這一新興賽道的大手筆投資并非易事。
從資金回報方面而言，以目前最成熟的泰康之家燕園為例，一期和二期共40萬平米，總投資54億，建設成本在13500元/平米。按照保險公司5%的資金成本算，泰康之家燕園自2015年開業(yè)至今，持有9年的成本是20943元/平米。目前，泰康之家燕園所在的區(qū)域房價在45000元-50000元/平米之間。僅從持有物業(yè)的角度看，泰康之家燕園已升值一倍有余。
而在運營端，根據(jù)泰康保險2022年年報，2022年該公司實現(xiàn)醫(yī)療及養(yǎng)老運營收入46.7億元，同比增長17.7%；醫(yī)療及養(yǎng)老運營成本34.12億元，同比下降7.6%，已實現(xiàn)盈利。另外，界面新聞從業(yè)內交流中了解到，泰康已賣出20萬份與養(yǎng)老社區(qū)綁定的儲蓄險“幸福有約”，以該產品200萬的件均價計算，養(yǎng)老社區(qū)也已為泰康帶來4000億的保費規(guī)模。
從發(fā)達國家案例來看，養(yǎng)老項目的收益算得上理想。天風證券研報顯示，美國養(yǎng)老項目主流投資商為REITs，近十年來REITs投資養(yǎng)老地產投資收益率穩(wěn)定在較高水平，十年年均復合投資收益率為11.7%，其中運營收益率6.9%，地產增值收益率5.0%。
不過泰康燕園的盈利在行業(yè)內還不具有普遍性，對于起步晚、入住率低的大型養(yǎng)老社區(qū)，保險公司巨量的投入仍需要等待回本。
在2023年中國人壽開放日上，中國人壽總裁利明光表示，行業(yè)在不同的時期對養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展前景有不同的推斷，由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房地產市場、科技水平、人口結構的變化、消費者需求等一直處在變化之中，即使是歐美日的盈利模式，亦需根據(jù)我國的國情不斷進行修正。
為分散風險，在不同的項目之間通過引流支持和互補，中國人壽確定了“一主多輔”的模式。利明光表示，這既可以通過項目資產包的組合分散投資風險，同時也可以通過一個多元的養(yǎng)老空間來承載豐富的養(yǎng)老服務，更好地支持養(yǎng)老體系的發(fā)展。
中國人壽股份副總裁劉暉表示，養(yǎng)老投資在單個項目組合以及投資配置，能帶來多元價值。“從單個養(yǎng)老項目上看，在項目運營培育期即可逐步實現(xiàn)現(xiàn)金流的自給自足。根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，當入住率達到60%—85%時，可實現(xiàn)現(xiàn)金流自給自足，甚至達到盈虧平衡。在項目運行的成熟期，可帶來長期持續(xù)的穩(wěn)定回報。”
劉暉指出，養(yǎng)老行業(yè)是跨周期、長坡厚雪的行業(yè)，具有投資價值釋放周期比較長、潛在回報比較平緩等特征，雖說前期盈利較為困難，但長期來看是均衡穩(wěn)定的。養(yǎng)老投資需要長期主義，而堅持長期理念的壽險資金恰好能夠與之匹配。
中小保險公司“輕裝上陣”
在大型險企紛紛爭奪高端養(yǎng)老客戶之際，不少中小險企則開啟了另一條進軍養(yǎng)老社區(qū)的賽道。然而，面對養(yǎng)老社區(qū)相關政策的門檻限制、以及相對有限的資金和資源，這類公司多數(shù)選擇了“輕裝上陣”以滿足客戶需求。
2023年1月，原銀保監(jiān)會下發(fā)《關于規(guī)范保險公司銷售保險產品對接養(yǎng)老社區(qū)服務業(yè)務有關事項的通知（征求意見稿）》，對保險公司開展“保險+養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務”提出八大門檻，包括凈資產不低于50億元、連續(xù)四個季度綜合償付充足率不低于120%等。其中，凈資產不低于50億元這一硬性門檻攔住了多數(shù)中小壽險公司，僅約有30多家壽險公司滿足要求。
界面新聞記者在采訪中了解到，大家保險正成為輕資產模式中的代表性公司，該公司以“輕資產、城心養(yǎng)老”為核心戰(zhàn)略。“輕資產”運營是通過在城市核心區(qū)租賃物業(yè)，并將其適老化改造成養(yǎng)老社區(qū)，社區(qū)內部配有全科醫(yī)生、小型醫(yī)療中心以及專業(yè)照護力量，另外主要依托周邊公立醫(yī)院的資源體系而非自建醫(yī)院。
大家保險集團副總經(jīng)理李欣表示，輕資產城心社區(qū)一張床位的成本僅為重資產養(yǎng)老機構的一半，保險公司通過租賃輕資產物業(yè)把成本降下來，目的就是降低每位入住老人獲取服務的成本。
2019年成立之初，大家保險把“養(yǎng)老”作為公司的核心戰(zhàn)略，開始在北京朝陽區(qū)探索“城心醫(yī)養(yǎng)”模式。隨后，大家保險在逐步確立了“輕資產租賃為主、小樣本試點先行、快回流促平衡”的策略，保障財務可持續(xù)、盡快實現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)社區(qū)財務自平衡。
公開資料顯示，大家保險已經(jīng)在北京、南昌、天津、成都、太原、長沙、濟南、杭州、沈陽、合肥等11個城市落地13家城心醫(yī)養(yǎng)社區(qū)。截至2023年10月底，大家保險在北京朝陽社區(qū)入住率已逾95%，已開業(yè)的兩個社區(qū)平均入住率達90%。
此外，界面新聞記者還注意到，合資類保險公司也看好養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務的發(fā)展前景，具體形式上，更多以“純合作”而非股權投資的形式開展。在這種形式下， 保險公司對養(yǎng)老社區(qū)無使用權也無所有權，但可以通過服務鏈接養(yǎng)老社區(qū)，從而賺取成交服務費，或者合作運營養(yǎng)老社區(qū)，從而賺取運營管理費。
以同方全球人壽為例，同方全球于2019年推出“自得會”醫(yī)養(yǎng)服務解決方案，該項目與“同根同源”的上海天地健康城合作，客戶在購買同方全球人壽的指定保險產品，交納會籍費后，即可享有專屬的養(yǎng)老服務公寓使用權。
2023年12月，同方全球人壽副總經(jīng)理彭勃就表示，同方全球與當年7月與一家來自荷蘭的知名養(yǎng)老機構Ardent Group（“奧登特”）共同在深圳成立荷壽健康養(yǎng)老服務有限公司，整合市場優(yōu)質養(yǎng)老服務資源，加速公司養(yǎng)老服務版圖拓展。
保險“跨界”養(yǎng)老社區(qū)風險幾何？
界面新聞了解到，保險系養(yǎng)老社區(qū)項目受到各大險企青睞主要出于三大原因：第一，在保險投資端，養(yǎng)老社區(qū)為保險資金長期資產配置提供解決方案，運營良好的社區(qū)往往可以為保險資金提供長期而穩(wěn)定的回報；第二，在我國高端機構養(yǎng)老供不應求的背景下，養(yǎng)老社區(qū)成為拉動保費增長、吸引投保的重要服務；第三，在我國保險行業(yè)轉型升級、老齡化社會加深的大背景下，保險機構養(yǎng)老服務也成為服務我國養(yǎng)老金融大課題以及商業(yè)化養(yǎng)老模式的一支重要力量。
但在保險與養(yǎng)老共享增長空間的同時，2023年年初，在監(jiān)管發(fā)布的《關于規(guī)范保險公司銷售保險產品對接養(yǎng)老社區(qū)服務業(yè)務有關事項的通知（征求意見稿）》文件中，養(yǎng)老社區(qū)與保險經(jīng)營的跨界風險傳遞也進入監(jiān)管視野。
一位中型保險公司的康養(yǎng)事業(yè)部負責人對界面新聞記者表示，在社區(qū)運營方面，養(yǎng)老社區(qū)是非常專業(yè)的服務領域，和保險公司的經(jīng)營管理邏輯完全不同。我國養(yǎng)老產業(yè)甚至比整個保險產業(yè)規(guī)模都要大，保險只是其中的一個參與方，仍然需要與其他社會力量進行合作，但目前，第三方服務市場上的供應商魚龍混雜，養(yǎng)老服務的評價、標準化流程依然未能建立，各類提供養(yǎng)老服務的專業(yè)人才也十分緊缺。
此外，國際上發(fā)達國家的養(yǎng)老社區(qū)運營經(jīng)驗也在我國不完全適用，養(yǎng)老服務受到國家制度、經(jīng)濟發(fā)展水平、文化傳統(tǒng)等多方面的宏觀環(huán)境的影響。這對于我國保險行業(yè)來說，幾乎是一個沒有參考答案的新領域，需要摸著石頭過河。
另一位險企的健投負責人向界面新聞表示，在疫情期間，因養(yǎng)老社區(qū)封閉式管理，內部員工也無法回家，這導致社區(qū)離職率極高，“一個月一萬五也留不住人。” 另外，一些老年住戶因疾病比如阿茲海默綜合癥，脾氣有所變化，對醫(yī)護人員動輒打罵投訴，這也使得養(yǎng)老社區(qū)內部專業(yè)護理人才緊缺。“這不是一家兩家養(yǎng)老社區(qū)的問題，而是全行業(yè)共同面臨的。”前述負責人表示。
除此之外，即使是輕資產的養(yǎng)老社區(qū)，也面臨著未來多重不可控的多方因素。大家保險發(fā)布的《 2023中國商業(yè)養(yǎng)老服務供需洞察白皮書》指出，輕資產模式對養(yǎng)老物業(yè)的可控性弱于重資產模式，需要與業(yè)主方溝通協(xié)商，存在租賃合約臨時終止的風險。
而在合作模式下，保險公司對養(yǎng)老物業(yè)沒有控制力，對養(yǎng)老服務的控制力也有高有低。因此，合作模式對后續(xù)服務兌現(xiàn)提出了挑戰(zhàn)，也存在一定的不確定性。