文|邁點(diǎn) 于波

“向輕而行”，正逐步成為中國長租公寓市場的主流發(fā)展趨勢，但輕資產(chǎn)，卻并非只是品牌輸出和管理輸出。

01 輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的迥異

近日，沉浸了許久的雅詩閣再次回歸大眾視野，斥資2.4億新元（約合人民幣12.9億元）將位于新加坡的Hotel G收入麾下。雖然是一筆酒店收購，也無關(guān)中國市場，但這不禁讓人聯(lián)想到了其近些年來在公寓市場的加速擴(kuò)張。而在這背后，則源自于雅詩閣的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

與此同時(shí)，中國長租公寓企業(yè)也開始紛紛轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，像過往以重資產(chǎn)為主的企業(yè)提出了“輕重并舉”，也有一眾專注于輕資產(chǎn)的企業(yè)。但有意思的是，雖然同為輕資產(chǎn)，但雙方的戰(zhàn)略“底座”卻不盡相同。

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的盛行，核心在于近些年來長租公寓市場進(jìn)入成長期，這是在“跑馬圈地”時(shí)代實(shí)現(xiàn)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)張的重要路徑。而借助規(guī)模效應(yīng)，又能夠憑借加盟門店實(shí)現(xiàn)品牌露出和產(chǎn)品可獲性，繼而反哺市場營銷，建立品牌知名度，間接帶動出租率、續(xù)租率的提升。

從概念上講，輕資產(chǎn)模式將重資產(chǎn)和非核心業(yè)務(wù)剝離，使得長租公寓企業(yè)能夠聚焦于品牌力、產(chǎn)品力、連鎖運(yùn)營管理能力以及獲客能力等“軟實(shí)力”的打磨，依靠輸出品牌與管理技術(shù)進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張，業(yè)務(wù)收入主要來源于品牌使用費(fèi)和管理費(fèi)。因此，品牌輸出與管理輸出，本質(zhì)上是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的路徑，無論是雅詩閣，還是中國長租公寓企業(yè)，無不如此。

但在戰(zhàn)略路徑的“底座”上，中國長租公寓企業(yè)主要以品牌、產(chǎn)品、運(yùn)營等業(yè)務(wù)能力為主，而雅詩閣則在此之上，還擁有強(qiáng)大的資管能力，這也是雅詩閣輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的核心，即“不動產(chǎn)+金融”。

例如，雅詩閣于2006年成立了全球首個(gè)，也是亞太區(qū)最大的服務(wù)公寓房地產(chǎn)信托基金——雅詩閣公寓信托，其投資范圍包括服務(wù)公寓、租賃住房、學(xué)生宿舍和酒店等。2015年，雅詩閣又與卡塔爾投資局（QIA）合資設(shè)立了6億美元的服務(wù)公寓基金。

借助“不動產(chǎn)+金融”的戰(zhàn)略“底座”，雅詩閣不僅獲得了穩(wěn)定的資金來源、有效降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且為市場擴(kuò)張?zhí)峁┝吮Ｕ稀Ｒ虼耍陙恚旁婇w無論是在中國市場，還是全球市場，擴(kuò)張步伐始終未有停歇。

例如2017年，雅詩閣斥資1.8億元增持澳大利亞服務(wù)公寓領(lǐng)軍企業(yè)奎斯特60%股份，一舉成為大洋洲最大的服務(wù)公寓運(yùn)營商；2022年，雅詩閣又全盤收購?qiáng)W克伍德全球，一舉新增81家物業(yè)、約15000套單元。

目前，雅詩閣已經(jīng)形成了服務(wù)公寓、共享公寓、酒店、學(xué)生公寓、長租公寓等多元化的業(yè)務(wù)矩陣，其中在長租公寓業(yè)務(wù)上，雅詩閣推出了“雅遇”品牌，并在上海、成都、杭州等一線核心城市展開布局。

02 “REITs+PE”的“凱德模式”

值得注意的是，放眼中國長租公寓市場，鮮有像雅詩閣這種以“不動產(chǎn)+金融”雙核驅(qū)動的企業(yè)。當(dāng)然，這并非否定中國長租公寓企業(yè)，在這背后，其實(shí)是宏觀市場環(huán)境、企業(yè)基因的不同所導(dǎo)致。

雅詩閣的金融屬性，源自于其母公司凱德集團(tuán)。2000年，兩家在亞洲金融風(fēng)暴中遭受沉重打擊的房企——淡馬錫控股的百騰置地(Pidemco)和星展銀行旗下的發(fā)展置業(yè)(DBS Land)合并組建了凱德集團(tuán)。

而曾經(jīng)背靠新加坡最大的商業(yè)銀行星展銀行的發(fā)展置業(yè)，也讓凱德集團(tuán)自“誕生”之初便擁有了金融屬性。在成立的第二年，凱德集團(tuán)就提出了基于“不動產(chǎn)+金融”的輕資產(chǎn)發(fā)展模式，并逐步形成了獨(dú)具特色的“REITs+PE Funds”的“凱德模式”。

具體而言，對于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的項(xiàng)目如開發(fā)物業(yè)和培育期的商業(yè)物業(yè)，主要采用房地產(chǎn)私募基金進(jìn)行投資；而對于現(xiàn)金流穩(wěn)定的成熟商業(yè)物業(yè)，主要采用REITs進(jìn)行投資。與此同時(shí)，REITs通常對私募基金培育的項(xiàng)目具有優(yōu)先購買權(quán)，因此形成了“私募基金培育，再打包出售給REITs”的雙基金配對運(yùn)作模式。

截至2023年前三季度，凱德集團(tuán)的資金管理平臺擁有35只私募基金，規(guī)模合計(jì)達(dá)到2.25億新元。此外，凱德集團(tuán)在新加坡和馬來西亞還擁有多只REITs，其中包括雅詩閣公寓信托(ART)。

可以看出，資產(chǎn)證券化是凱德集團(tuán)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要路徑之一。而且，針對不同的項(xiàng)目生命周期，予以配置不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的資金，金融屬性盡顯。借此，凱德集團(tuán)也形成了良性循環(huán)，經(jīng)營業(yè)績、資產(chǎn)規(guī)模保持穩(wěn)健增長。

借助“凱德模式”，雅詩閣除了提供管理服務(wù)以外，還通過凱德雅詩閣信托以及多支私募基金獲取基金管理收入。與此同時(shí)，基金也為資金提供了退出通道，幫助雅詩閣不斷擴(kuò)大自身的經(jīng)營規(guī)模。

除了“天生”的金融基因以外，新加坡的房地產(chǎn)市場環(huán)境也為凱德集團(tuán)提供了發(fā)展的動能。在亞洲金融危機(jī)以后，新加坡的房地產(chǎn)市場同樣陷入了流動性危機(jī)，新加坡金管局隨即頒布了《房地產(chǎn)基金指南》，效仿美日推出了REITs，正式進(jìn)入到資管時(shí)代。

反觀中國的房地產(chǎn)市場，直到近些年來才逐步進(jìn)入資管時(shí)代，相比于新加坡發(fā)展相對滯后，這也是為何并未產(chǎn)生“中國版”凱德集團(tuán)的原因之一。但另一方面，“凱德模式”也為當(dāng)下的中國長租公寓企業(yè)的未來發(fā)展提供了借鑒。

03 “科技+不動產(chǎn)+金融”

雖然目前中國REITs并未擴(kuò)展到長租公寓領(lǐng)域，但就已發(fā)行的五支保租房REITs以及相關(guān)主管部門在公開場合的講話來看，這只是時(shí)間問題。那么，相比于傳統(tǒng)的股權(quán)融資和債務(wù)融資，像REITs這樣的資產(chǎn)證券化融資對于長租公寓企業(yè)而言究竟有何“魔力”？

首先，傳統(tǒng)融資方式對企業(yè)整體資產(chǎn)、收益表現(xiàn)和信用條件要求較高，而資產(chǎn)證券化具有風(fēng)險(xiǎn)隔離和信用增級的特點(diǎn)，可以降低融資門檻。直白的講，在資產(chǎn)證券化的過程中，一般需要將資產(chǎn)出售給SPV（特殊目的實(shí)體），這樣就讓資產(chǎn)與企業(yè)劃清了界限，即隔離了風(fēng)險(xiǎn)。

借此，資產(chǎn)也能夠獲得比企業(yè)本身更高的評級，繼而獲得更低的融資成本，這意味著，即使是長租公寓的初創(chuàng)企業(yè)，借助REITs，在融資成本上也能夠與信用評級較高的央國企站在同一水平線上。

其次，與傳統(tǒng)融資相比，資產(chǎn)證券化融資對發(fā)起人的信息披露要求不高，只是針對資產(chǎn)，而非企業(yè)。這意味著，企業(yè)無需披露自身的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果，以及重要項(xiàng)目、客戶、投資方等，降低了信息披露帶來的風(fēng)險(xiǎn)、成本和潛在的損失。

第三，資產(chǎn)證券化能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的“出表”，簡單講就是將資產(chǎn)出售，不在資產(chǎn)負(fù)債表上出現(xiàn)，這有利于降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率以及提升資產(chǎn)回報(bào)率。例如，目前已上市的5單保租房REITs的底層資產(chǎn)均實(shí)現(xiàn)了“出表”。

最后，在成功發(fā)行REITs以后，企業(yè)可以通過擴(kuò)募的方式，向資產(chǎn)池中注入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，繼而實(shí)現(xiàn)資金的退出。站在企業(yè)的角度上，這也正是前述中提到的雅詩閣借助雅詩閣公寓信托為資金提供退出通道。

回歸到長租公寓企業(yè)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略上，在未來REITs大概率將擴(kuò)展到長租公寓領(lǐng)域的背景下，金融屬性的重要性不言而喻。換個(gè)角度講，品牌輸出與管理輸出的價(jià)值，不僅僅體現(xiàn)在經(jīng)營規(guī)模的快速擴(kuò)張以及對于品牌知名度的提升上，借此也能夠不斷提升自身的項(xiàng)目決策能力、運(yùn)營管理能力，繼而反哺重資產(chǎn)的自持項(xiàng)目，為發(fā)行REITs構(gòu)建堅(jiān)實(shí)“底座”。

更為重要的是，隨著人工智能等新興技術(shù)發(fā)展的日新月異，擁有一定經(jīng)營規(guī)模的長租公寓企業(yè)還可以借助大數(shù)據(jù)分析，不斷夯實(shí)運(yùn)營能力。因此，未來輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的“底座”，遠(yuǎn)不止“凱德模式”的“不動產(chǎn)+金融”，而是“科技+不動產(chǎn)+金融”。