界面新聞記者 | 楊冰柯

1月15日，鄭州2024年第一場拍地開啟，位于鄭東新區北龍湖的一宗地塊溢價率達到了36%。

據土拍信息顯示，地塊位于鄭東新區龍湖區域，使用面積27652.26平米（約合41.478畝）， 城鎮住宅用地，1.0＜容積率＜2.5，起始價5.8億元。

根據土地出讓文件，該地塊為政府儲備土地且為現房銷售地塊，該地塊所建商品住宅 （毛壞） 現房銷售綜合銷售均價不超過25000元/平方米；如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過5000元/平方米，且裝修價格應一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。

鄭州一位市場人士稱，參加競拍的房企有周口城投和河南三建聯合體，海義、鄭汴建設和河南海貝聯合體，商丘金沙以及保利。

最終，經過42輪報價，耗時近兩個小時，地塊被鄭州市鄭汴海義管理有限公司以7.9億元競得，溢價率36%。

中指研究院河南公司總經理梁波濤稱，民營房企與地方國有企業的競爭合作相互交織，并在激烈的舉牌中實現高溢價摘地，反映出各企業對地塊入市前景和鄭州市場信心有增強。

根據天眼查app，鄭州市鄭汴海義管理有限公司由鄭州市鄭汴產業帶開發建設投資有限公司持股51%，河南海義地產有限公司持股35%，河南海貝企業管理咨詢有限公司持股14%。

上述市場人士稱，項目后續的操盤方將是海義地產。

根據河南海義官微，河南海義集團有限公司成立于2016年8月，由海義集團董事長常坤玉女士創建，總部位于河南鄭州。目前已經形成集房地產開發、教育、投資、綠色建材、土地整理等業務為一體的綜合性集團公司。

河南海義集團有限公司旗下擁有8家控股子公司，在開發模式上，多選擇與知名房地產企業進行合作，先后與建業集團、碧桂園集團成立了多家控股公司。目前海義地產已進駐南陽、濟源、洛陽、許昌、平頂山、周口、新鄉等多個地市，在建21個項目。

從河南海義官微看，這是其第一次在鄭州布局住宅地產項目。

2023年10月，海義也曾出現在鄭州北龍湖土拍市場，當時底價競獲了一宗商業用地，總價9560萬元。

彼時，海義專門在官微發布了一則喜報，稱該地塊的獲取標志著海義集團產業布局落子鄭東北龍湖金融核心區，將打造為集總部、金融證券、信托、資管、并購、金融科技等業態為一體的產業項目。

值得注意的是，本次拍賣的土地也是鄭州第一宗現房銷售地塊。

2023年2月7日，河南省住房和城鄉建設工作會議召開，會議明確，2023年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。

同年8月3日，鄭州市八部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提到，鄭州將推進商品房“現房銷售”試點，著力抓好鄭東新區和惠濟區各一個試點項目。

從這次現房銷售地塊的價格設置來看，也為開發商預留了利潤空間。

根據土地出讓文件，依據現房銷售試點相關規定及來函要求，經測算該地塊土地供應即時房價（毛還房價格） 為22500元/平方米 （已下浮10%)。

根據中指研究院數據，2023年鄭州住宅用地市場總體較為低迷，按照規劃建筑面積，供應規模同比下降超42%，成交規模同比下降24%；商品住宅市場方面，供應面積610.09萬平米，同比下降10%，備案成交1089.36萬平米，同比上漲28.02%。

梁波濤稱，去年鄭州土地市場供應端大幅縮量，但銷售端的穩步回升正在推動鄭州住宅市場供需關系逐步好轉，特別是改善市場表現較為平穩。

按照最近6個月的銷售均值計算，房價在16000元/平方米以上的改善市場可售庫存去化周期維持18個月的合理區間以內，市場前景仍穩定可期。

在目前鄭州新房市場分化的局面下，較多房企重點聚焦改善市場。2023年年底，中海地產分別以10.68%和15.03%的溢價率摘得中原區核心區二砂文創園兩宗住宅用地，時隔不到一個月，此次北龍湖地塊再次高溢價成交，對鄭州土地市場和住宅市場的信心提振也有一定作用。