界面新聞記者 | 王婷婷

2024開年，房企融資端又迎來利好消息。

1月12日，據住房城鄉建設部網站消息，為了更加精準支持房地產項目合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展，住房城鄉建設部和金融監管總局近日聯合印發了《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》（下稱《通知》）。

《通知》主要從建立城市房地產融資協調機制、篩選確定支持對象、滿足合理融資需求和做好融資保障工作四個方面的內容展開。

業內人士認為，這一機制的建立，有助于區分集團公司債務風險和項目公司開發運營風險，更加精準支持房地產開發企業合理項目融資需求，有序推進房地產項目正常開發建設，促進房地產市場平穩健康發展。

具體來看，對于房地產融資協調機制，《通知》稱，要明確工作分工，強化統籌謀劃，細化政策措施，將各項工作做實做細。要定期組織各方會商，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，協調解決房地產融資中存在的困難和問題。此外，還要搭建政銀企溝通平臺，推動房地產開發企業和金融機構精準對接。

融資支持對象的篩選則是根據房地產項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、財務等情況，提出可以給予融資支持的房地產項目名單。“對存在重大違法違規行為、逃廢金融債務等問題的房企和項目，要提示金融機構審慎開展授信。”

第三點提到要篩選確定支持對象，這對房企來說是最關鍵的一點。金融機構按照市場化、法治化原則評估協調機制推送的支持對象，對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，建立授信綠色通道，優化審批流程、縮短審批時限，積極滿足其合理融資需求。

此外，對開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持。

最后，協調有關部門需加快行政許可事項辦理，對符合條件的房地產項目要盡快為其辦理“四證”；加強信息共享，及時向相關金融機構提供項目建設運行、預售資金監管等信息；為房地產開發企業和金融機構做好在建工程等抵押提供支持，保障金融機構債權安全。

同策研究院研究總監宋紅衛告訴界面新聞，兩部門對房企融資的新提法在當前來說是重大利好，“臨近年底，房企對于現金流的需求量大幅上升，工程款、到期債務、獎金等一系列剛性支出。由于銷售市場仍然低迷，所以房企對于外部融資需求越來越大，新政給到了很好的支持。”

在中指研究院企業研究總監劉水看來，此次政策重在區分了集團風險和項目風險，實現精準支持房地產項目融資，比如對于優質房地產項目融資加快流程審批，對于暫時遇到困難但資金能基本平衡的項目也能給予支持。

明源不動產研究院首席研究員艾振強認為，將集團風險和項目風險分開，鼓勵對優質項目支持融資有點類似于產業園、購物中心REITs的發布，主要看這個項目底層資產質地如何，出租率怎么樣，每年租金增長如何等。相對而言，核心城市核心地段的項目會占優勢。

艾振強分析，政策背景應是保交樓和行業融資不及預期。據中指研究院統計，2023年，房地產行業共實現非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%，實際融資環境仍未顯著回暖。

于是，過去一年里融資政策保持著寬松基調，尤其是更加強調“一視同仁對待不同所有制企業”，針對性解決當前民營房企融資難問題。到2024年，這一趨勢得到延續。

“精準支持房地產項目融資，將有助于房地產行業企穩。”

劉水指出，一方面，優質房地產項目加快審批流程，盡快形成實物投資，將有助于房地產投資企穩，減少經濟下行壓力。另一方面，暫時遇到困難的項目受到融資支持，將有助于減少項目交付風險，改善行業預期，促進房地產需求釋放，有利于房地產市場企穩。

在房企內部人士看來，利好信號明顯，但仍有很多東西未明確，要看落地效果，“比如文件中的‘充足’、‘合理’都不是定量的指標。”

也有房企人士表示，住建部如果真的可以跟金融監管協調，對一些優質項目的融資將是利好。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向界面新聞表示，目前房地產融資的問題，并不是機制是否建立的問題，而是能否獲得信任的問題。

李宇嘉認為，目前來看，依據現有的監管手段和工具，金融機構對于“抵押物是否充足、資產負債是否合理、還款來源是否有保障”，并沒有充分的信心，也很難準確判斷。

“信貸是信用行為，是以信任為前提的。因此，此次建立協調機制，只能是建立一個對接的平臺，讓雙方充分溝通，是否貸款依照的是銀行的風險控制、信貸審批流程，這是市場化、法制化、商業自愿自主的，而不能強制。”李宇嘉稱。