文｜睿思網

完成對奧克伍德的收購后，時隔一年多，雅詩閣終于再度出手。

日前，雅詩閣從基匯資本手中，成功以2.4億新元(約12.9億元人民幣)的價格，收購了位于新加坡的Hotel G。根據交易價格計算，雅詩閣為每間客房支付的價格約為779,220新元。

據稱，目前該筆交易已完成。盡管在雅詩閣的官網上仍未找到Hotel G的相關信息，但部分在線旅行社已陸續將酒店名稱加上Ascott字眼。

新收購

新加坡Hotel G坐落于新加坡密駝路 (Middle Road)，靠近烏節路 (Orchard Road)，憑借獨具特色的美式工業風格設計，一直是當地有名的“網紅”酒店代表之一，共擁有308間客房。

Hotel G的前身為Big Hotel。2015年，新加坡ERC控股集團以2.03億新元出售予基匯資本，平均每間客房售價659,091新元。這亦成為基匯資本在新加坡的首個收購項目。

而后，基匯資本將其進行翻新改造，并冠以“hotel G”品牌重新推向市場。

據市場消息，早在一年多前，基匯資本便在尋求該酒店的出售機會，最初售價為3.2億新元。最終由于利率上升，基匯資本決定以低于要價出售，即此次成交價2.4億新元。

盡管交易價格較最初報價降低了25%，但基匯資本也實現了18%的溢價收益。只是，這可能并不算是一筆特別成功的買賣，畢竟當時基匯資本也是抄底收購，如今持有已超過八年，若不計及歷年租金收入，投資回報并未達到20%的平均水平。不過，當下或許是最合適的退出時機。

據仲量聯行最新數據顯示，受利率上升、成本上漲和宏觀經濟不確定性等綜合因素的影響，僅2023年，亞太酒店市場投資額將降至101億美元，較去年同期減少14%，投資額和成交量均有不同程度的回落。每間房間或客房的平均價格為29.16萬美元，較2022年同期的36.89萬美元有所下降。

而對于有意通過并購來推動業務擴張的雅詩閣來說，此時不失為擴張的好時機。

雅詩閣曾于2023年初對外披露，計劃在未來五年，客房單元的年凈增長率達到8%-10%，在2028年底實現年管理費收入突破5億新元。

截至2022年，雅詩閣全球管理費收入為2.58億新元。換言之，這五年里，雅詩閣的收入需要提升兩倍，由此看來，雅詩閣接下來或許還有更多的并購計劃。

而隨著Hotel G的收購，雅詩閣旗下酒店品牌又多了一個。雅詩閣將如何規劃“Hotel G”品牌，也是關于本次交易的又一看點。如今，雅詩閣旗下品牌共14個，包括雅詩閣、馨樂庭、lyf、奧克伍德、奎斯特、薩默塞特、佳潔士精選、無限精選、Préférence、福克斯、哈里斯 、 POP！、Vertu 和 Yello等，雅詩閣將如何對相關品牌梳理和整合，一直是市場關注的焦點之一。

買買買

通過持續并購，雅詩閣不斷實現版圖的擴張。

2000年，雅詩閣與誕生于1998年的盛捷品牌合并；2002年及2004年，雅詩閣通過兩次股權收購，將馨樂庭這家有著28年歷史的服務式公寓品牌攬入麾下，雅詩閣亦借此實現歐洲業務的快速增長。

而后數年，雅詩閣仍四處攻城略地。如在2010年，雅詩閣以3.66億元收購瑞安建業旗下成都招商銀行大廈部分物業，首次進駐蓉城，同時雅詩閣在中國的業務版圖擴大到了13個城市。

2017年，雅詩閣斥資1.8億澳幣增持澳大利亞最大服務公寓品牌奎斯特60%的股份。憑借80%的控股權，雅詩閣成為奎斯特最大的股東，而奎斯特180家公寓物業也讓雅詩閣一舉成為大洋洲最大的服務公寓業主和運營商。

2018年起，雅詩閣開始啟動對印尼知名酒店集團塔姿亞酒店管理公司的收購計劃，并于2021年完成重組，自此，雅詩閣新增Preference、Vertu、海睿思、狐度、也旅、FoxLite和POP!等七大品牌，業務范圍也進一步拓展至中型商務酒店領域。

2019年，雅詩閣聯手中東主權財富基金、卡塔爾投資局，斥資2.02億澳元收購北悉尼第一高樓內一處擁有252間客房的酒店。

而雅詩閣最為引人矚目的一則收購，莫過于2022年，從豐樹產業私人有限公司手中全盤收購奧克伍德全球。

通過是次交易，雅詩閣新增81家物業、約15000套單元，在全球39個國家的200多個城市，約900個物業中擁有超過15萬套公寓單元。

這也令雅詩閣提前一年完成“實現全球物業規模達到16萬套，在華擁有/管理6萬套單元”的目標。

而2022年同時也是雅詩閣的“并購大年”。當年，雅詩閣公寓信托先后在美國、日本完成多處學生公寓物業及租賃住宅的收購。并通過與卡塔爾投資局合作的雅詩閣服務公寓全球基金，斥資約1.9億新元分別在中國和荷蘭阿姆斯特丹收購了兩個住宅產權項目。

或許是為了處理消化這些新購資產項目，雅詩閣此后鮮少有收購動作，直至到今年方見重新出手。

憑借此前的收購積累，雅詩閣已然成為全球排名前列的服務式公寓及酒店業主和住宿運營商之一。

公開資料顯示，目前雅詩閣擁有超過 94,000 個運營單位和 64,000 多個正在開發的單位，在 900 多家酒店中共有超過 159,000 個單位，遍布亞太、中亞、歐洲、中東、非洲和美國 40 多個國家的 220 多個城市。其中，在華42個城市擁有和管理超過200家物業。

中國擴張

盡管在2023年雅詩閣并未有大的收購動作，但過往的投資也開始逐步轉化為收入。

僅在中國，根據凱德集團官方披露數據，2023年12月單月，雅詩閣旗下就有多店相繼開業，包括上海茂業雅院北蔡酒店公寓、上海馨樂庭長壽路公寓酒店、無錫盛捷太湖新城CBD服務公寓、蘇州馨樂庭東延路服務公寓、佛山馨樂庭南海公寓酒店等。

至此，于2023年全年，雅詩閣在華新開20余家物業、逾5000套公寓及酒店單元，刷新了2019年創下的年開業17家物業、3299套公寓及酒店單元的紀錄。

為了配合2028年實現年管理費收入突破5億新元的大目標，雅詩閣計劃至2028年，預計在華將再開業近百個項目。

如何擴張和落地？輕資產是個不錯的選擇。

此前，雅詩閣曾表示，將繼續通過品牌管理輸出的模式進行在華擴張，為房企提供去庫存的解決方案，同時也會密切關注R4地塊（租賃住房地塊）的投資。據悉，雅詩閣正和多家國企溝通，并將在上海、杭州、蘇州等華東地區先行嘗試。

后續雅詩閣仍會專注于精準的輕資產品牌輸出管理模式，也會通過重資產模式直接購買或投資，不斷擴大規模。

與此同時，雅詩閣在中國也推出不少新品牌，以新產品線搶奪更多細分市場。

其中，“雅遇”是雅詩閣針對中國市場開發的長租公寓品牌，當前已在上海落地4個項目，并在成都、杭州、蘇州、無錫、西安展開布局。

2023年9月，由雅詩閣與金隅地產合力打造的上海雅遇長租公寓（嘉定）正式開業。項目戶型為單房和兩房，共193套，并配備了健身區域、共享辦公區、共享廚房、共享休閑廊、自助洗衣房等生活設施，并提供管家服務。

此外，針對養老市場，雅詩閣也打造樂齡公寓產品，預計首家樂齡公寓將在今年于寧波杭州灣開業。

然而，當品牌多了起來，如何對相關品牌進行有效梳理定義、提煉每個品牌的核心優勢，如何有效管理及提升品牌資產價值，則成為難點。

在收購奧克伍德以后，雅詩閣曾有意針對奧克伍德品牌和雅詩閣臻選系列品牌啟動品牌煥新計劃，對品牌進行梳理強化，保持市場競爭力。然而至今仍未見相關動態。