文|RET睿意德商業地產

市場不確定性下，理性消費回歸，零售商業也發生著深刻變化：一邊是快時尚沒落，老牌百貨閉店；一邊是奢侈品供不應求，“拼多多們”業績爆表，主理人品牌備受青睞。品牌、商業體也紛紛發力社群運營，探索存量背景下的持續增長。

作為商業地產全程服務商，RET睿意德持續關注商業市場，發起「中國零售品牌新趨勢」系列訪談，通過對話行業專家，深度探討奢侈品行業、主理人品牌、商業社群運營的變化與發展趨勢。

太古里、SKP、恒隆、九龍倉等商業地產商2023年中期業績報告顯示，旗下高端商場上半年零售銷售額大幅超越疫情前水平。LV、Chanel、愛馬仕等一眾奢侈品頻繁提價后，銷售額反而愈加亮眼。特別是中國市場備受關注，據LVMH首席財務官曾透露，中國市場貢獻了亞太除日本地區外80%的收入。除了線下，奢侈品線上銷售規模也在不斷擴大。奢侈品行業展現出極大的市場抗風險力，逆勢增長。

本期訪談，RET睿意德對話安永博智隆戰略咨詢總監慕文，共同探討奢侈品行業發展背后的新思考：為什么奢侈品市場成為“一枝獨秀”，率先引來復蘇反彈？未來將前景如何？對實體商業將有哪些影響？

“ 如何看待奢侈品行業在中國未來3-5年的前景? ”

用一句話概括，謹慎樂觀。以奢侈品為代表的高端消費，是中國經濟當中非常具有韌性的一部分，是率先復蘇，并將長期保持穩健增長的態勢。背后的原因主要有五點：

1. 過往三年內受疫情等影響，大量的奢侈品消費需求被抑制。疫情后迎來了復蘇，購買需求在不斷被釋放。

2. 海南封關運作準備，大力發展自貿區建設，太古等商業地產開發商大力投資奢侈品免稅商城，奢侈品扎堆進駐。加上海南本身是國內熱門旅游目的地，就形成了一個非常獨特的旅游+奢侈品到店購物的一體化體驗式消費。

3. 奢侈品在全球范圍內采用“一價策略”，逐步抹平縮小在國內外的價差。同時受出境游便捷性影響，就會產生即時滿足感的需求，消費更多留在國內。

4. 很多奢侈品正在通過不斷提價汰換掉非目標客群，服務于富裕和高凈值階層，專注于深度挖掘他們全生命周期的價值。這和富裕階層的購買力產生了非常好的正向循環。

5. 經濟下行周期，富裕階層存在一定的資產縮水，但相較而言奢侈品消費仍然是極小的支出占比。因此消費的代償心理會希望通過奢侈品支出的增加，帶來生活品質上的彌補。

“ 當下奢侈品行業面臨哪些挑戰？”

奢侈品的經營，面臨決策分岔的路徑，是做價格帶的下沉，去打更廣泛的人群；還是持續錨定一個更高端的形象。從生意邏輯講，就是更看重品牌的 top line，還是bottom line。

top line 的意思是更看重品牌營收。很多奢侈品公司選擇讓一些品牌逐步做價格帶的下沉，把更多有一定中奢、輕奢購買力的人群圈進來，生意會變大，這是一個規模化的生意。bottom line，就是凈利一定要特別好看，保證利潤率非常可觀。為此不得不把人群瞄準在僅局限于高凈值甚至超高凈值的人群，就是小而貴，這個人群圈子很小，不停地從這群人身上去攫取回報，讓他們消費可以把毛利撐得很高。

奢侈品行業發展會對實體商業產生哪些影響? ”

奢侈品行業整體向好，但品牌方也面臨各種選擇和困境，這過程中有三個比較顯著的趨勢：

1、得益于奢侈品市場整體向上，未來3-5年，恒隆、新鴻基等業態中持有奢侈品比例較高的商業體，或可能迎來下一波春天。

2、富裕階層向上躍遷的過程中，也可以看到二三線市場會有越來越多新興的高凈值和富裕群體產生，他們本地消費的購買力存在沒有被完全滿足的情況。現有運營較好的商業體可以嘗試去吸引頂奢，承載潛在的消費釋放。

3、在2016-2020年左右，國內很多商場業主為了片面追求人流，在業態配比中非常強調餐飲和輕零售，有些甚至高達80%。考慮到餐飲本身的客單價并不能和零售同日而語，租金的回報周期將變長。未來業態配比將重新走向均衡，奢侈品、以輕奢為主的零售業態比重將有所回暖。

結語

實體商業有著資源組合的角色，奢侈品作為其中較早復蘇、并具有長期韌性的品類，提供了商業驅動消費的重要抓手之一。實體商業的從業者、購物中心的運營者，一定要以未來視角了解品牌和產業發展趨勢，在順應國家政策和宏觀調控的大背景下，于細分市場敏銳地捕捉機會，從而立于不敗之地。