界面新聞記者|戈振偉
城中村改造是中國超大特大城市近年來的工作重點之一，廣東深圳正試圖通過實施新規來加速改造。
1月4日，由深圳市規劃和自然資源局會同深圳市住房和建設局起草的《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》（征求意見稿）（下稱《意見》）發布，于2024年2月4日前向社會征求意見。
《意見》明確，城中村改造的對象，是以深圳市域內原農村集體經濟組織繼受單位及原村民實際占有使用的現狀居住用地為主的區域。分為拆除新建、整治提升、拆整結合三類。具備條件的城中村實施拆除新建，不具備條件的城中村實施整治提升，介于兩者之間的實施拆整結合。
《意見》提出，對于拆除新建類城中村改造項目，堅持人民政府負主體責任，由區政府組織實施拆除新建類城中村改造工作。
具體的工作流程包括：意愿征集和項目可行性研究、納入拆除新建類城中村改造年度計劃、基礎信息核查、項目實施方案和改造單元規劃編制、搬遷補償和安置、土地清理與收儲、用地出讓及開發建設等。
其中，意愿征集上，拆除新建類城中村改造項目需經物業權利人2/3以上同意，并經原農村集體經濟組織繼受單位同意后方可實施。這意味著在新規下，可以推行多數人同意即可實施改造的方案，公共利益成為主導，避免出現釘子戶。
補償方面，區政府可以依據國家和本市國有土地上房屋征收與補償有關規定作出房屋征收決定及征收補償決定。區政府于物業權利人搬離并交付房屋之日起開始支付搬遷補償費。
廣東省城規院住房研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞記者表示：“深圳城中村改造新規強化了政府統籌和引導的作用。”
過去，盡管確立了“政府統籌、市場運作”的模式，但政府統籌功能沒有發揮到位，基本讓位于市場，甚至被市場綁架。
“舊模式下，改造實施方案和單元規劃由前期服務商（市場化開發商）編制方案和規劃，存在因改造成本高，導致規劃調整，政府不得不審批?，F在，明確了拆除新建類城中村改造的實施方案及改造單元規劃，要由區政府組織指定部門編制，確保規劃的剛性功能，強化了政府統籌，避免了過去完全市場化主導導致規劃被突破，比如拆遷補償成本的突破，倒逼對容積率的突破。”李宇嘉說。
《意見》提出，對于拆除新建類項目，鼓勵實施區域統籌和成片開發，在城中村空間范圍的基礎上將周邊低效用地一并納入實施改造。值得一提的是，四類城中村用地可以優先納入拆除新建范圍，包括重點功能片區、重大基礎設施范圍、重大產業項目范圍、存在安全隱患、治理難的片區。事實上，此前深圳南山區對轄區內的平山村、白芒村加速改造，正是因為它們都處于西麗湖國際科教城空間規劃范圍內。
在用地出讓及開發建設方面，除安置房用地外，拆除新建類城中村改造項目內土地完成凈地入庫后，市規劃和自然資源局可依法采用綜合評價出讓或帶設計方案出讓等公開方式確定土地受讓方，由土地受讓方實施開發建設。
無法安排安置房用地的，可將回遷安置要求作為土地出讓條件納入土地供應方案，土地受讓方完成土地開發后將安置房移交區政府，由區政府實施回遷安置。在項目經濟可行、規劃條件能夠支撐的前提下，應按要求配置一定比例配售型保障性住房。
引入前期服務商的，區政府根據項目實施協議對前期服務成本進行核算，按照保本微利原則上浮一定比例后，向前期服務商支付收儲補償金。
李宇嘉認為，新規的實施也將降低改造成本，“此次明確了‘總成本+微利’的收儲補償金支付原則，倒逼改造必須要做到依法征收、控制總成本”。
對于整治提升（含拆整結合）類城中村改造項目，《意見》明確，局部拆建應以棟為基本單位，涉及的拆除用地面積之和（含零星納入的空地）原則上不超過拆整結合類城中村改造項目總用地面積的30%。項目實施主體可以是街道辦事處，或者選擇具有一定規模、信譽良好、具備整治提升類城中村改造經驗的企業。
城中村是中國工業化、城鎮化的一個產物。深圳在1980年成為中國的經濟特區，經歷四十多年的快速發展后，從人口不過幾萬人的小漁村，發展成為超千萬人口的特大城市。伴隨發展，城市開始包圍自然村莊，農民轉身成為房東，城中村由此誕生。
據中國（深圳）綜合開發研究院2023年9月文章《深圳城中村樓棟字典2022》數據，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建筑面積約2.2億㎡，占全市建筑總量比重超過40%，居住人口占全市實有人口約60%。轄區建面和棟數前三甲為龍崗、寶安、龍華三區。
深圳的城中村租住了大量在深圳收入相對低的群體。根據深圳鏈家研究院的長期監測，實際租住在深圳城中村的比例可能達租賃總人口的60%—70%，居住約有1200萬人。
在官方的政策文件中，城中村被認為普遍存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環境臟亂差、社會治理難等突出問題，因此需實施改造。
2023年，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。
考慮到深圳的城中村規模如此之大，涉及租客如此之多，對其改造必然是一項艱難的工程，挑戰不小。
比如，前期改造的項目，都有高額補償，提高了居民的胃口，現在要依法征收，村民可能不同意。即便不改造，他們一樣繼續搞出租屋經濟，不影響收入。
“單靠國企和公共資金（專項債、專項借款）等，不足以推進動輒百億的項目，市場資金參與的積極性不高，如何激發市場主體的動力是大問題。還有，改造要配套建設保障性住房，但這會增加成本，如何平衡這個成本也是大問題。”李宇嘉說。