界面新聞記者 | 王婷婷

2023年，房地產市場深度調整依然在持續，房企普遍面臨資金壓力，這為大宗交易市場活躍創造了條件，一些商業資產相繼被擺上貨架，“煤老板”、“水泥老板”們前往上海開啟“買買買”模式。

到2024年類似的交易還在繼續上演。1月2日，天眼查APP顯示，上海金山萬達投資廣場發生股權變更情況，大連萬達商業管理集團股份有限公司退出該公司股東名單，新股東為蘇州聯商貳號商業管理有限公司，背后的金主則是中聯基金。

加上上海松江萬達廣場、周浦萬達廣場在2023年被大家保險接手，目前上海已有三座萬達廣場被金融機構買下。

不只是萬達廣場，上海2023年還有寶格麗酒店、萬達瑞華酒店、中糧海景壹號、喜來登酒店等優質資產換了新東家。

1月4日，據戴德梁行發布的2023年大宗交易報告顯示，2023年上海大宗交易市場共錄得806億元的成交額，同比2022年下降8.9%，降幅收窄；成交宗數創近五年新高，為115宗，市場投資交易情緒活躍。

從買家類型來看，2023年投資型買家繼續占主導，全年成交占比達79%，且以個人投資者和機構為主，公寓住宅及辦公、產業園等資產備受關注。在2022年，投資型買家還只占65%，過去的一年，投資型買家出手更頻繁。

自用型買家在2023年共成交50單，其中約76%投向了辦公、研發辦公類資產，尤其青睞一線江景或重點核心區的物業，總價多控制在10億元以內。

具有代表性的是，位于浦東新區的張江半島科技園被寧波政府平臺購入，成交面積34776平方米；成都某國企收購了位于浦東新區的張江368生物醫藥產業園，成交面積20537平方米等。

戴德梁行指出，國企買家，尤其是外地國企買家，近兩年在上海市場的投資逐步攀升，從產業聯動角度出發、青睞產業園及大虹橋區域辦公樓。比如寧波政府平臺購買位于青浦區的虹橋世界中心D1辦公樓，成交面積20349平方米。

從成交資產類別來看，辦公或研發辦公常年穩居首位。戴德梁行數據顯示，2023年辦公、研發辦公成交總額達281億元，占比35%；公寓、住宅緊隨其后，以131億元、16%的占比居于第二。而得益于太古地產斥資97億元購買前灘及洋涇地塊，綜合類業態成交占比升至第三。

除此之外，2023年高端酒店資產的成交也成為亮點。在去年第四季度，黃浦綠地萬豪、外灘萬達瑞華、華僑城寶格麗酒店等資產接連成交，將該類別占比拉升至11%。

12月底，位于黃浦濱江的綠地萬豪酒店被一家銀行接手，網簽總價格約為14.88億元。在此之前，北京鷹朗商業管理有限公司變成為上海萬達瑞華酒店全資股東，江蘇金峰水泥集團以底價24.3億元競得上海寶格麗酒店。

2023年9月份，位于上海虹口北外灘區域的三至喜來登酒店也被擺上貨架拍賣，起價16.43億元，最終拍下該酒店的買家也是江蘇金峰水泥集團。

“水泥老板”入場抄底上海酒店資產，“煤老板”則傾向于買上海豪宅。

去年11月底，大悅城持有15年的中糧海景壹號最后三棟公寓正式易主，接盤方是來自內蒙古的“煤老板”，接盤公司為上海邕鵬實業有限公司，成交價41.42億元。

長租公寓交易同樣活躍。2023年8月，博楓（Brookfield ）完成了位于上海市靜安區租賃住宅項目的收購，該項目為靜安聚源大廈，此前由朗詩寓運營，項目地上建筑面積約1.8萬平方米，未來將提供約280套高品質租賃住宅。

對于2023年上海商業地產的成交行情，戴德梁行華東區資本市場部聯席主管、執行董事蔡峰認為，在房地產行業資金緊張、企業高負債的挑戰下，預計2024年將會有更多的核心商圈優質資產放售，買家們瞄準撿漏機會，市場活躍度會更高。

此外，內資買家將繼續主導大宗交易市場，外資買家受到美聯儲加息影響持續疲軟，預計2024年上半年仍持觀望態度、下半年待美聯儲降息后逐步回歸。

“新經濟熱門賽道備受投資者關注，長租公寓、尤其以R4項目（租賃住房用地）成為市場焦點，生命科學園項目火熱，優質物流資產包成交涌現。”蔡峰表示，在消費類基礎設施REITs多單成功獲批的利好下，零售類資產也將受到投資者追捧。