文｜實習記者 劉晨

“受消費溫和復蘇傳導影響，2023年北京的零售物業租賃市場率先于其他物業類型迎來回暖。”1月4日下午，仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇在回顧去年北京房地產市場時表示。

張冀蘇稱，隨著經濟恢復向好勢頭持續鞏固，商業地產市場預期將由需求的逐步改善帶領整體恢復進程。

在經濟恢復的浪潮下，房地產市場供求關系已發生重大變化，北京辦公樓市場也將進入一個新的發展周期。

過去的2023年，北京辦公樓市場新增需求持續恢復。

高力國際1月3日發布的報告顯示，在2023年第四季度，北京辦公樓市場各資產類別凈吸納量均恢復到正值，而上一次全市場錄得季度凈吸納量正值還是在2021年第四季度。

從需求端來看，互聯網、金融及專業服務機構是2023年北京辦公樓市場主要需求來源。其中，互聯網科技占比為31%，金融占比為26%；5000平方米以上租賃成交企業中，國企央企占據近六成。

但是從資產類別來看，市場需求還是呈現總量不足的情況。其中甲級寫字樓市場四季度凈吸納量為2.7萬平方米，2023年全年總計8.6萬平方米，這一水平為疫情前平均水平的30%；乙級寫字樓市場四季度的凈吸納量為8.3萬平方米，但由于2023年上半年市場退租嚴重，全年凈吸納量僅為負3.9萬平方米；產業園市場四季度凈吸納量為3.1萬平方米，由于前三季度市場表現不佳，全年凈吸納量為負3.7萬平方米。

高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部負責人陸明表示，2023年北京市場這三個資產類別的市場凈吸納量均為前低后高，需求持續呈現回暖態勢。從全年來看，三個市場年度新增供應量合計達到154萬平方米，疊加需求側表現不振，三個市場均出現空置率上漲且租金下滑的情況。以甲級寫字樓為例，年末空置率達到19.8%。

2023年北京寫字樓市場整體的空置率也出現上升。

仲量聯行數據顯示，全市整體空置率上升0.7個百分點至11.8%，主要受到新項目的影響。

市場需求有限的背景下，北京甲級寫字樓市場的租金水平也面臨下滑壓力，去年第四季度跌幅擴大，不過低價策略也在推動市場活躍度小幅提升。

仲量聯行稱，當前大部分業主已意識到直接降租是促使成交落地的唯一有效途徑，在爭取好資質租戶的過程中，市場中已出現突破底線的租金價格。在競爭激烈的租賃市場中，業主將持續大幅下調租金。

雖然北京辦公樓市場復蘇勢頭的放緩與疫情的延續性影響有一定關聯，但當下的困境更多來源于市場所處發展階段的變化。在經歷了2008年和2018年兩輪大供應周期后，北京市場已走完初步發展階段和快速增長階段，開始步入成熟階段。

就當下情況而言，國內房地產市場在經歷調整之后于2023年年末開啟筑底反彈，隨著一攬子房地產刺激政策密集出臺、從樓市消費端入手，包括北京在內的一線城市迎來久違的政策松綁，將直接刺激潛在商業地產成交，預計將促進北京辦公樓市場的恢復。

展望2024年，仲聯量行在年度報告中認為，北京甲級寫字樓市場的平均租金將跌破300元/平方米/月。在全球經濟進入調整期之際，北京辦公樓市場將經歷同向下調，租賃需求預計于2024年年中觸底后逐步回暖，2024年的全市凈吸納量則預計有所提升。