文｜睿思網

在王健林最新一輪的萬達廣場“甩賣”里，已連收四個萬達廣場的大家人壽似乎暫停了步伐，反令積極出手的中聯基金賺足了市場眼球。據公開市場資料，迄今中聯基金已收購了四個萬達廣場，與大家人壽旗鼓相當。

不過大家人壽在不動產投資方面并沒有閑著。2023年結束之前，大家人壽又完成了一筆新的投資計劃。

2023年12月29日，瑞安房地產宣布以12.06億元出售上海鴻壽坊項目公司65%股權，接盤者為鴻瑞壽遠合伙。

鴻瑞壽遠合伙由遠見投資擁有 0.01%及由壽家鴻瑞基金擁有99.99%，而壽家鴻瑞基金的主要持股者正是大家人壽旗下的大家投控，持股82.56%%。

入主鴻壽坊穩賺不虧？

資料顯示，壽家鴻瑞基金成立于2023年12月7日，注冊資本為12.2億元，主要從事股權投資控股。該基金具體持股構成如下：大家投控占股82.56%，瑞安投資（上海）有限公司占股17.36%，遠見共創持股0.08%。大家投控為大家保險旗下專業的另類資產投資管理平臺和非保險類公司的持股平臺，持股并管理遠見資本、大家置業等子公司。

顯然，這是一筆“蓄謀已久”的交易。

隨著本次收購，大家投控的不動產投資版圖實現了進一步擴大。而通過將上海鴻壽坊項目轉讓給大家投控，瑞房亦實現“輕資產策略”，從而使集團能夠擴大所管理的資產及增加經常性管理費收入。據公告披露，該出售的所得款項凈額約為11.99億元。

上海鴻壽坊項目由瑞房于2019年11月1日以18.6億元競得，位于上海市普陀區長壽路街道8街坊第33丘地塊的一幅商業及辦公用地的土地使用權以及其建筑物、構筑物，總占地面積為15258平方米，總地上建筑面積為63363平方米。

歷經四年打造，2023年8月，鴻壽坊辦公正式投入運營，其中包括總高25層的東塔以及約1.3萬平方米的西塔小獨棟。目前已吸引來自科技、貿易、傳媒等不同行業的頭部企業入駐。按照瑞房計劃，鴻壽坊將聚焦MCN新經濟、商務商貿及科技等產業，吸納更多企業總部落地。

同年9月28日，鴻壽坊1.5萬平方米的里弄商業正式開業。資料顯示，當前鴻壽坊商業項目招商率已達95%，其中上海首店共13家。同時，繼上海新天地、瑞虹天地太陽宮“食集”、之后，瑞安新天地也在鴻壽坊打造第三個“食集”，重點引入便民惠民生鮮店、生態農場精品體驗店與中華老字號等22個美食品牌。

倘若持續有效運營，這將是一個能帶來穩定現金流的商業項目，這與險資慣有的投資訴求基本一致。而且，雙方在本次交易中還訂立了回購協議：瑞房可于2029年起及其后的任何財政年度啟動認購期權，以回購鴻瑞壽遠合伙所持有項目公司的全部股權。行使價將相等于收購方在該筆交易中獲得8%內部回報率的金額。

可見，對大家人壽而言，這無疑是一筆風險不大的好買賣。

大家人壽的不動產版圖

大家人壽自成立以來，就把不動產投資列為三大核心業務板塊（健養、創新、不動產）之一。為此還設立了專業的不動產投資平臺，以積極盤活長三角、大灣區、京津冀等高價值存量不動產資源。

如今，不動產投資儼然已成為大家人壽的重要投資領域。據第三方機構統計數據顯示，截至2022年，大家人壽參控股公司超過3700家，其中以地產公司為主，其次為銀行、保險、資產管理等金融類公司。

縱觀大家人壽的不動產版圖，過往主要以上市公司股份投資為主，其中包括中國建筑、萬科、金地、金融街、遠洋集團等，但由于近年來房地產市場進入深度調控，房企經營承壓引發股價持續下探，自2021年開始，大家人壽持續對相關地產股進行減持操作。其中，大家人壽先后借道ETF變相減持中國建筑和萬科共計超12億股，套現超110億元。

但大家人壽并未就此放棄不動產投資計劃，而是把目光投向成長性及穩定性更強的物流及商辦領域。

其中，在物流資產領域，2023年2月，大家投控與寶灣物流聯合發起設立物流產業基金，用于收購嘉興、南京和昆明三個成熟高標物流資產，總建筑面積近20萬平方米。從而進一步完善大家保險在全國物流倉儲領域的戰略布局。

通過對物流倉儲的投資，大家人壽獲得不錯的收益。早于2020年，大家投控就曾參與對寶灣物流資產支持專項計劃權益級產品投資，認購總價為2.6億元，并在2021年獲得1528萬的收益，年化收益率為5.9%，超出預測值5.7%，完成率104%。另于2021年，大家投控作為戰略投資人亦參與了中金普洛斯REIT發行，認購份額為基金發售總額的8.39%。共計人民幣4.9億元。并于同年11月完成2021年6月24日-9月30日首次收益分配，年化4.3%，金額為657萬元，截至12月23日基金資本利得已達27.74%。

而在商辦地產領域，最為人熟知的，莫過于連續收購了4個萬達廣場資產。

2023年5月，大家人壽從大連萬達商管手中接過了上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場和青海西寧萬達廣場3個項目。緊接著在10月，再度接盤上海萬達廣場置業有限公司。彼時萬達正值多事之秋，大家人壽也因為攬下4個萬達廣場協助王健林解困，一度風頭無兩。

除此之外，大家人壽也投資了不少不動產項目。如2022年-2023年期間，就與龍湖龍智造在蘇州雙子金融廣場、溫州濱江商務區金融廣場等合作落地了多個項目。2022年，大家投控聯合凱德投資共同發起設立專注產業園區投資的人民幣基金——遠見凱德股權投資基金，基金規模近80億元，并完成對上海標桿優質產業園區尚浦中心項目的收購。

據官方資料，當前大家人壽全國在管不動產項目14個，分布于北京、上海、深圳、成都、溫州、蘇州、沈陽七大核心城市，總建筑面積達516萬平米，持有運營面積320萬平米。不同于常規地產開發，上述項目多為大型綜合體項目，覆蓋寫字樓、商業、酒店等多業態。

而在與保險主業最為密切相關的康養領域方面，截至2023年底，大家人壽已在全國布局14個城心醫養社區、6個旅居療養社區和4個居家安養照護中心。其中，開業運營的有北京朝陽城心社區、北京友誼城心社區及北京阜外城心社區等。2023年3月15日，大家人壽成立首只健康養老私募股權投資基金，基金規模50億元，專注于養老產業領域投資，包括養老社區布局及養老產業鏈上下游優質企業股權等。

險資加碼不動產投資

大家人壽是本輪險資加碼不動產投資中的一個縮影，大有抄底的勢頭。

據公開信息顯示，2023年以來，平安人壽、友邦人壽、泰康人壽等保險公司發布大額不動產投資公告信息，出資額從幾十億到上百億不等。其中，僅平安人壽就已累計披露對5個大額不動產項目的投資，出資總額達539億元。

而據中國保險資產管理業協會發布《中國保險資產管理業發展報告（2023）》顯示，2022年保險資金投資性房地產投資規模同比增長超兩成，為20.85%。

信達證券曾在研報中表示，優質的不動產投資標的有望為險企提供更多另類資產投資選擇。在房地產利好政策密集出臺的背景下，險企所投優質不動產項目估值或有望逐步回升，同時也有望為險企貢獻穩定的現金流，或有助于險企增強資產負債匹配，提高長期資金回報率。

而從險企布局不動產項目偏好看，除了產業園區、物流資產等新貴外，過去一直是投資重點的商業辦公樓，仍舊是熱門選擇，因為這類資產的穩定收益和增值能力，可謂與險資高度適配。

中國人壽亦曾指出，成熟的商業地產有穩定的現金流，能夠跨越周期實現保值增值，同時抵御通脹、抵御波動，與其他品種相關性較低，是保險等長期資金的重要配置品種，在組合中配置一定的不動產實物資產有利于保險資金長期獲得穩健回報。

相關業內人士指，國外保險機構對于不動產配置已達到約10%的水平，而國內保險機構目前的不動產資產配置比例仍較低。因而，在房地產行業政策紅利頻出的大背景下，預計險資將會進一步加碼不動產投資，且變得更為“大手筆”，“因為不動產項目與險資特性的高度匹配一直都是不變的。”