新年伊始，上海樓市發放政策“紅包”。繼去年12月上海相關部門調整優化購房政策后，昨日（2024年1月2日），上海市住房公積金管理委員會也出手了，宣布對住房公積金個人貸款政策進行調整。本次公積金政策調整主要針對第二套改善型住房的認定以及首付款比例進行了調整。

1、最新《通知》在第二套改善型住房的認定上刪去了去年10月份文件中提到的“符合改善型認定條件”描述，指出“繳存職工家庭名下在本市已有一套住房，在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的，認定為第二套改善型住房”。

2、《通知》還規定了第二套改善型住房的最低首付款比例。第一，對于認定為第二套改善型住房的，最低首付款比例為50%。第二，對于認定為第二套改善型住房，且貸款所購住房位于中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域的，最低首付款比例為40%。

這次的政策會對樓市回暖有正向提振作用嗎？從去年12月政策效果來看，克而瑞研究中心指出，去年12月上海新房成交規模為82萬平方米，環比增長38%，在一線城市中位列第一；二手房成交規模為129萬平方米，環比增長12%，在全國18個重點城市中增幅居前，且達到下半年單月新高，明顯提振了市場信心。

從樓市來看，當前處于銷售探底階段，百強房企銷售累計同比跌幅繼續擴大，2023年全年低位收官。根據克而瑞，2023年1-12月百強房企全口徑銷售60064億元，累計同比-17.7%。12月單月全口徑銷售4775億元，同比-37%，各梯隊房企同比均明顯下滑，環比+11%。頭部房企韌性相對更強，中等規模的地方國資房企表現亮眼。

行情方面，去年地產雖有階段性爆發，但整體來看仍為震蕩下行。以中證800地產指數為例，該指數去年跌幅超33%，估值仍在歷史底部，調整較為充分，配置性價比或較高。后續一線城市政策持續加碼，有望帶動全國樓市回暖，地產板塊也有望修復。

圖片來源：Wind

資金方面，代表龍頭房企行情的地產ETF（159707）昨日獲資金小幅流入，金額為187萬元，情緒面有所好轉。從房企格局來看，分化已成行業趨勢，從去年銷售情況來看，頭部房企和國資類房企表現更亮眼，在后續的板塊修復行情有望率先受益。

展望后市，國信證券指出，隨著置換鏈條的逐漸打通，市場基本面有望企穩回升，土儲質量優、投資強度穩定的優質房企將顯著受益于樓市熱度的邊際改善，取得銷售和規模的穩定增長。同時，未來一年開工勢能較大，城改+保障房建設將釋放大量高價值地塊，有能力且有資源的地方型國企將持續受益。

布局工具上，資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤中證800地產指數，匯集市場16只頭部優質房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢，前十大成份股權重超8成，央國企含量高！地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性與辨識度。

數據、圖片來源：滬深交易所、Wind、華寶基金。

風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發布日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編制規則適時調整，其回測歷史業績不預示指數未來表現。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風險等級為R3-中風險，適合適當性評級C3以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限于個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績并不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績并不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。