界面新聞記者 | 王婷婷
過去的2023年，對于房地產行業(yè)來說是充滿挑戰(zhàn)的一年，部分民營房企仍在積極化解債務壓力，市場銷售處于觸底階段，各大城市紛紛出臺樓市支持政策。
展望2024年，房地產行業(yè)的供求關系發(fā)生根本性轉變已成為共識，房地產行業(yè)必須向舊模式告別，要讓房屋迅速回歸居住屬性和民生屬性，一場新的發(fā)展模式之變正在徐徐展開。
房地產發(fā)展新模式是促進市場健康發(fā)展的治本之策，也是行業(yè)“先立后破”的關鍵。但新模式不能一蹴而就，仍需以“基礎性制度建設”深化配套改革。
于是，“三大工程”應時而來，不僅被視為房地產發(fā)展新模式的抓手，也成為房地產穩(wěn)中求進的著力點。
在12月中旬召開的中央經濟工作會議上，再次強調要加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，對2024年樓市發(fā)展方向定調。
保障性住房解決的是戶籍無房戶、人才群體、工薪階層的配售型保障需求，重點解決商品房需求斷層的問題。如今保障性住房被納入“三大工程”， 意味著保障性住房建設將得到多方政策支持并予以推動。
在保障性住房領域，保障性租賃住房的建設是重要一環(huán)。
近兩年來，多地加快保障性租賃住房建設，行業(yè)迎來量與質的雙進階。這期間，隨著保障性租賃住房領域新產品不斷涌現，引發(fā)金融機構的高度關注和重視，以保租房公募REITs為代表的金融產品規(guī)模不斷壯大，為行業(yè)發(fā)展再注入新的活力。
從目前已發(fā)行的4支保租房REITs來看，2023年上半年四支保租房REITs營業(yè)收入合計超1.4億元，凈利潤合計4383萬元，平均毛利率超50%。12月28日，國泰君安城投寬庭保租房REIT成功設立，成為目前市場中規(guī)模最大的保租房REITs產品。
毫無疑問，在2024年將有更多城市加快保障性租賃住房的推進節(jié)奏，多樣化、高品質的保障性租賃住房將不斷面市，以滿足市場多層次住房需求。而且隨著REITs示范效應逐漸形成，新的一年保租房REITs也會進入常態(tài)化發(fā)行。
作為“三大工程”之一的城中村改造被提上重要日程，在2024年也會邁進新的發(fā)展階段。
城中村改造重點是解決新市民、年輕人、外來人口的住房需求，主要是低成本的、職住平衡的配租型住房需求。因此在業(yè)內看來，城中村改造的逐步推進也將成為拉動房地產開發(fā)投資的有力抓手。
進入2024年，城中村改造“因城施策”的實施細則將會陸續(xù)出臺并落地，一批項目有望進入實施階段，在供需兩端支持房地產市場企穩(wěn)。
除了保障房、城中村改造被認為是未來房地產行業(yè)的巨大變量，公募REITs擴容至消費基礎設施也是探索房地產發(fā)展新模式的重要方向。
這對于過去長期依賴銷售型物業(yè)的房地產企業(yè)而言，轉型意義重大。甚至可以說，也是房地產行業(yè)走向轉型升級、高質量發(fā)展的一條合適新路徑。
2023年3月，發(fā)改委宣布將優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目；10月20日，證監(jiān)會正式宣布公募REITs試點拓展至消費基礎設施。很快，華夏華潤商業(yè)資產REIT、中金印力消費基礎設施REIT、華夏金茂購物中心REIT、嘉實物美消費REIT等4只產品就正式獲批。
政策落地迅速，“上新”節(jié)奏更是加快。12月底，華安百聯消費REIT、華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT兩只產品也于近日申報至上交所。
REITs工具不僅有助于盤活存量資產、帶動新增投資，也有利于引導企業(yè)提升資產管理水平、促進行業(yè)的高質量發(fā)展。
新的一年，預計會有更多房企選擇申報發(fā)行，行業(yè)規(guī)模擴大、資產類別擴容，消費基礎設施REITs會成為2024年新晉熱點之一。
房地產發(fā)展向新模式過渡需要“變”，如著力推進保障房建設、積極落地超大特大城市城中村改造等；但也需要一些“不變”，如繼續(xù)將防范化解風險作為工作重心和重點、堅定不移地推動實質性保交樓。
房地產行業(yè)進入到新、舊模式交替之年，房地產的金融問題會更受關注，與民生相關的“保交樓”進展則是全社會和全行業(yè)關心的焦點。
中央經濟工作會議也明確指出，房地產領域將仍以防范化解風險為重要主題，要積極穩(wěn)妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)的合理融資需求。
可以期待的是，2024年對企業(yè)端的資金支持政策將繼續(xù)細化落實，“三個不低于”有望落地，這對于改善企業(yè)融資環(huán)境大有幫助。
即便是已經出險的民營房企們，或許也能等來實質性助益。一旦融資政策落地，其償債壓力將會有所降低，一些資產質量較好的民營房企能獲得一定的喘息空間。
實際上，在多重利好不斷釋放之下，不少受困的房企在2023年終于暫時化解了債務危機，披露的境內外債重組方案初步框架已取得部分債權人支持。最典型的就是融創(chuàng)，完成了900 億元的境外債務重組，成為首家完成境內外債務重組所有流程的大型房企。
在2024年，預計會有更多的房企宣布此類好消息，然后逐步恢復正常經營。
“保交樓”則是房地產行業(yè)在深度調整大潮中的一支穩(wěn)定劑。2023年，在全國列入“保交樓”項目涉及的350萬套住房中，已實現交付超268萬套，總體交付率超76%。在帶動房屋竣工面積明顯增長的同時，也對化解房地產領域矛盾糾紛起到積極效果。
這期間，在“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”要求下，多家房企項目交付量不斷刷新紀錄。比如碧桂園2023年交付套數達到50萬套，龍湖也迎來史上最大規(guī)模的交付量14萬套，旭輝集團累計交付超10萬套新房等，房企們均在努力堅守著交付底線。
進入2024年，“保交樓”將進入攻堅階段，工作將落實屬地責任。這表明，2024年對資金硬缺口和難度比較大的保交樓項目，會壓實地方政府完成保交樓的剛性責任。同時，“保交樓”配套資金和政策會進一步落實，以修復市場預期。
2024年將是房地產新發(fā)展模式的破局之年，市場將逐步實現自我革新。房地產行業(yè)也會迎來關鍵轉折點，但仍需要政策持續(xù)呵護，為房地產市場企穩(wěn)打下堅實基礎。
房地產調整已經持續(xù)長達兩年半，行業(yè)的復蘇與反彈是一場持久戰(zhàn)，2024年將見證樓市如何穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)和先立后破。