國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金（以下簡稱“國泰君安城投寬庭保租房REIT”）將于12月22日正式發(fā)售，基金募集期為2023年12月22日至2023年12月25日，認購價格為3.050元/份，預計募集資金30.50億元。國泰君安城投寬庭保租房REIT是由上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司作為基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人參與的第四單公募REITs，項目由國泰君安證券股份有限公司擔任財務(wù)顧問，是長三角區(qū)域首單保租房REITs產(chǎn)品。

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上海市中心城區(qū)資產(chǎn)+“城投寬庭”品牌賦能

公開資料顯示，城投寬庭是上海城投集團2019年發(fā)布的租賃住房品牌，以全生命周期管理為核心理念，致力打造“居于寬處、庭放美好”的租住生活方式，推動保租房向標準化、品牌化發(fā)展。本次作為首發(fā)資產(chǎn)的江灣社區(qū)和光華社區(qū)位于上海市中心城區(qū)楊浦區(qū)，毗鄰上海城市副中心之一的江灣－五角場，地處楊浦區(qū)大創(chuàng)智重點功能區(qū)，周邊科創(chuàng)企業(yè)林立，匯聚了大量科創(chuàng)精英人才。社區(qū)緊鄰地鐵10號線，約35分鐘可抵達上海16個轄區(qū)中的11個；板塊內(nèi)擁有復旦、同濟、灣谷科技園、創(chuàng)智天地等，高校林立、產(chǎn)業(yè)聚集，為項目帶來持續(xù)穩(wěn)定的租戶客群。社區(qū)采用了集租賃住房、商業(yè)配套、共享空間為一體的復合運管體系，周邊商業(yè)休閑配套完善，充分滿足租戶的日常生活需求。兩處社區(qū)總建筑面積為16.94萬平方米，項目估值30.53億元，平均出租率為93%，項目現(xiàn)金流穩(wěn)定且保持持續(xù)增長態(tài)勢，2024年度的現(xiàn)金分派率預測值為4.28%。

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發(fā)起人實力雄厚可擴募資產(chǎn)儲備和管理經(jīng)驗豐富

該項目發(fā)起人上海城投（集團）有限公司是專業(yè)從事城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)的上海市屬國有企業(yè)集團，聚焦路橋、水務(wù)、環(huán)境、置業(yè)四大業(yè)務(wù)板塊，完成300余項市重大工程的投資建設(shè)任務(wù)。除江灣社區(qū)和光華社區(qū)外，上海城投集團持有或運營的同類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)共13,425套，項目儲備充足，管理經(jīng)驗豐富。

保租房REITs具有較強防御屬性工程建設(shè)駛?cè)肟燔嚨?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示，保障性租賃住房（簡稱“保租房”）REITs獨具穿越周期抗風險、長期持有穩(wěn)收益的特性，二級市場整體表現(xiàn)在市場回調(diào)期間展現(xiàn)出較好的防御屬性。保租房作為國家住房保障體系建設(shè)的重要一環(huán)，相較于公租房和廉租房具有三點特征，一是面向新市民、新青年，覆蓋范圍廣；二是客群居住品質(zhì)要求較高，平均支付能力強、支付意愿高；三是具備高品質(zhì)/專業(yè)的建設(shè)運營。上海市常住人口數(shù)量龐大，高知人群占比較高，租賃住房需求持續(xù)旺盛，目前租賃住宅用地主要位于浦東新區(qū)、閔行區(qū)等地，區(qū)位以外環(huán)外為主，外環(huán)以內(nèi)供應(yīng)較稀缺。該項目周邊無新增供應(yīng)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人才加快集聚，租賃需求旺盛，未來發(fā)展?jié)摿^大。

今年10月底的重要會議也將加快保障性住房建設(shè)列為“三大工程”之一。為響應(yīng)中央號召，近年來上海市持續(xù)發(fā)布保租房相關(guān)支持政策及管理細則，鼓勵和規(guī)范上海市保租房發(fā)展。在相關(guān)部門的大力支持下，上海市保租房建設(shè)也在穩(wěn)步推進中，預計在十四五期間新增建設(shè)保租房47萬套。保租房REITs的發(fā)行將有助于解決重資產(chǎn)行業(yè)的低周轉(zhuǎn)率問題，打通保租房“募投建管”閉環(huán)，加快項目建設(shè)、擴大房源供給、及時解決人才住房困難問題，對“三大工程”建設(shè)目標的早日實現(xiàn)起到了積極的促進作用。