記者 杜萌
今年以來在二級市場表現(xiàn)不佳的富國首創(chuàng)水務(wù)REIT再傳利空。
今日，富國基金發(fā)布公告，稱外部運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)—首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)的董事會秘書兼總法律顧問邵麗女士被監(jiān)管部門實施留置措施。
公告稱，目前首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)董事會、監(jiān)事會運(yùn)作正常，本基金委托其運(yùn)營的項目生產(chǎn)經(jīng)營秩序正常，本事項不會對基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營情況產(chǎn)生重大影響。截至收盤，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT報2.707元，盤中最大跌幅為3.98%，收盤跌幅收窄至1.60%。
公開資料顯示，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的底層資產(chǎn)為深圳市福永、松崗、公明水質(zhì)凈化廠BOT特許經(jīng)營項目(以下簡稱“深圳項目”)及合肥市十五里河污水處理廠PPP項目(以下簡稱“合肥項目”)。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT由北京首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)進(jìn)行外部運(yùn)營管理。
2021年6月21日，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT在上交所掛牌上市，發(fā)行價為3.70元，共發(fā)售5億份基金份額，合計募集資金18.5億元。
做為產(chǎn)權(quán)類項目，底層資產(chǎn)的盈利能力決定了RETIs項目在二級市場的表現(xiàn)。從成立以來的收益來看，2022年報顯示，項目全年實現(xiàn)收入為29,447.34萬元，相比于預(yù)測數(shù)，完成度約為98.11%；2022年基金實現(xiàn)息稅折舊及攤銷前利潤15,242.67萬元，相比于預(yù)測數(shù)，完成度約為82.76%。
顯然，扣除調(diào)增減項對可供分配額的影響，2022年富國首創(chuàng)水務(wù)REIT底層資產(chǎn)收益情況并不及預(yù)期。對此，報告中解釋稱，差異原因在于項目實際產(chǎn)能利用率低于預(yù)期。根據(jù)基金年報，2022年深圳項目福永、松崗、公明三個水廠產(chǎn)能利用率分別為97.36%、93.93%、100.01%；合肥項目產(chǎn)能利用率83.61%。
三季報顯示，今年前三季度富國首創(chuàng)水務(wù)REIT實現(xiàn)可供分配額1.16億元，相比于2022年前三季度的1.24億元，同比降幅約為5.93%。
從二級市場表現(xiàn)來看，富國首創(chuàng)水務(wù)RETI已經(jīng)跌破了發(fā)行價。尤其是在今年，其二級市場的價格一直跌跌不休，今年以來跌幅就達(dá)到了36.08%。
不僅是富國首創(chuàng)REIT，目前共有30只REIT登錄交易所，截至12月14日，僅有3只REIT沒有跌破發(fā)行價。如果將統(tǒng)計范圍縮短到2023年，REITs產(chǎn)品在二級市場全線盡墨.
為什么會出現(xiàn)這種情況？有業(yè)內(nèi)人士分析稱，這主要是REITs市場的投資邏輯已經(jīng)發(fā)生較為深刻的轉(zhuǎn)變。
“在2021年6月份首批REIT上市后，前兩年時間內(nèi)主要是交易趨勢，很多投資者短期持有，賺一把就跑，并沒有深刻理解REIT長期持有享受分紅的投資本質(zhì)。而今年以來，多只產(chǎn)業(yè)園REIT爆出大租戶退租，這影響了項目自身的盈利能力，也影響了投資者的信心。”有基金分析人士表示，REITs的收益完全取決于背后不動產(chǎn)獲取現(xiàn)金流的能力，也就是租金能不能穩(wěn)定的收上來，以及出租率的高低。
中金公司表示，目前來看，2023年REIT市場的調(diào)整主要是結(jié)構(gòu)性的。盡管中國REITs在底層資產(chǎn)類型、會計計量規(guī)則、產(chǎn)品管理等方面確有自身國情特點，但總的來講，流動性欠佳、二級價格呈現(xiàn)折價趨勢、發(fā)行條件有波動性，這些都是國際REITs市場在發(fā)展初期的典型問題。典型問題的背后，是二級市場投資者對新興大類資產(chǎn)在初期較為陌生，并難以建立可靠投資邏輯的一種結(jié)果。
通過此次調(diào)整，中國REITs市場將真正開始發(fā)揮對實體資產(chǎn)的價值發(fā)現(xiàn)功能，目前的調(diào)整是一個必經(jīng)過程。現(xiàn)在，結(jié)構(gòu)性調(diào)整或已近尾聲，未來的市場運(yùn)行可能與股債市場重構(gòu)其關(guān)聯(lián)方式，并再次開始演繹基本面周期邏輯，導(dǎo)向資產(chǎn)間表現(xiàn)的進(jìn)一步分化。