界面新聞記者 | 王妤涵

為加快項目去化，開發商的促銷手段層出不窮。

近日，位于深圳龍華區的住宅項目富基云瓏府因推出“0.5成首付，剩余2.5成由開發商墊付”的活動受到市場關注。

據片區中介介紹，該活動購房者可以先付0.5成首付，然后再另外簽訂一份協議，把剩余的2.5成首付分散到后續的月供中，這樣一來部分戶型的首付不到50萬元，對于購房者來說可以減輕一部分首付壓力，但與之對應的就是每個月的還貸壓力增加很多。

另外還有多位中介人員告訴界面新聞，這一活動在近期有過一些宣傳，但后來并未執行下來。

12月7日晚間，富基云瓏府在微信公眾號發布了一則聲明，否認了“0.5成首付”的促銷活動，并表示將嚴格執行市場監督相關規定。

據深圳市房地產信息平臺顯示，富基云瓏府備案名稱為“云瓏府”，項目位于龍華區龍華街道油松路與工業路交匯處東北側，于去年12月開盤，共推售251套住宅，建筑面積約123-155平方米，備案均價約6.4萬/平方米，每套總價區間在710萬-1016萬/套。

項目開盤至今已有近一年時間，去化一直不理想，目前只賣出去了不到40套房子，算下來，去化率還不到15%。

此次“超低首付”事件，也可以看出，開發商就是從降低首付、入市門檻下手，來促進項目銷售業績的提振，加快項目去化。

在此之前，該樓盤也曾有過多次營銷活動。

今年9月，該樓盤曾推出“買一套送一套”活動，即買一套云瓏府的房子，送東莞一套房子的部分首付，或者是贈送深圳大鵬區的一套統建樓；如果兩個方案都不想要，項目會根據不同戶型給予相應的折扣優惠，優惠空間大約在8.47折到8.7折之間，折后單價約5.4萬-5.57萬/平米。

再往前追溯至今年4月，該項目還推出了85折的優惠活動。

據業內人士介紹，該項目去化不理想主要是因為樓盤所處位置相對較偏，交通不便利，片區還沒通地鐵，周邊城市面貌相對老舊，再加上產品本身面積偏大、總價也較高，在當前買方市場情況下，這類非核心區的樓盤一般都不好賣。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對于這類活動需要注意的是，“超低首付”的另一面就是高月供，如果“超低首付”涉及對接第三方融資，即開發商將最低三成首付下剩余的2.5成首付，嫁接到第三方融資（比如小貸公司、消費貸），那么就違反了差別化住房信貸政策。購房者要看清貸款合同，因為這類融資往往利率很高，導致月供大幅度增加。

而即便沒有嫁接這類業務，購房者也要清醒地認識到，凡是“超低首付”的項目，必然意味著開發商資金鏈緊張，后續項目能否順利交付存在一定不確定，即便能交易，也要防范低品質交付。

在整體樓市環境不樂觀的情況下，房企普遍面臨去庫存壓力，富基云瓏府也只是眾多樓盤中的一個縮影。

易居研究院數據顯示，截至今年9月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為51221萬平方米，環比增長1.4%，同比減少1.7%。盡管庫存少于去年同期，但從環比指標看，三季度末庫存規模有所增加，去庫存周期處于高位。

據CRIC監測，今年上半年TOP10、TOP11-30房企開發中、已竣工存貨占總貨值比重低于行業平均水平，并且已竣工存貨規模呈現小幅回落，TOP10房企最大降幅達到6.5%，超六成房企已竣工存貨上漲，現房去化是眾多房企的當務之急。

深圳市場目前也面臨困存增加的壓力。

據深圳房地產信息平臺數據顯示，截止今年11月末，深圳一手住宅庫存面積達到51.90萬平方米，共計52018套，環比上升4.4%。按照過去每月的平均去化，深圳11月份市場上的新房去化周期達到了19.6個月，環比10月份增加近一個月，去化周期明顯提升。

在銷售方面，由于深圳11月出臺了“降低二套房首付比例”和取消“豪宅線”兩項利好政策，疊加此前9月份“認房不認貸”的執行、以及市場今年以來的自我修復，深圳樓市交易量終于在年底之前出現了上升勢頭，但并未明顯好轉。

據美聯物業統計，今年11月份，深圳一手住宅共計備案成交2773套，同環比雖然均有上升，但幅度只在5%，這意味著市場成交量沒有明顯回升，政策的刺激效果依然有限。

不過在近期降低二套房的購房門檻降低后，尤其是戶型面積在90-144平方米之間的物業，成交量短期內出現了上升。

美聯物業數據顯示，深圳11月的二手房共計備案3133套，環比上升12.9%、同比上漲44.5%，這一增長幅度相比新房提升明顯。

交銀國際分析師謝騏聰指出，預期進入2024年后，政策將為開發商提供更直接、更長期的支持，預計政府將制定更多長期政策，來改善整體房地產的庫存結構，并保障中低收入群體的住房需要。