文|酒管財經

編輯|阿鑫

在酒店圈，酒店拍賣流拍的新聞，就像月經貼一樣，每隔一段時間都會來一次。

這給業內傳遞出一種不好的信號：酒店，尤其是高星酒店，生意越來越難做了。還是別碰酒店投資了，投資酒店已經不劃算了。

這種跡象正在隱性地傷害著酒店行業。

從市場的角度來說，有序的流動是行業健康發展的標志之一，我們應該更加客觀地看待酒店拍賣和酒店出清。

這種現象背后，是市場的力量在優化行業發展，亦是整個產業邁向升級之路的重要一環。

不能將酒店拍賣直接關聯酒店經營

登錄阿里拍賣頁面，輸入“酒店”二字，遍布全國的酒店相關拍賣資產便會跳到眼前。

這里的酒店資產起拍價不等，低者數十萬元，高者可達上億元。

其中不乏知名酒店、地標式酒店。

同時，大額酒店資產的流拍案例俯拾皆是，基本上都是圍觀者眾，出手者無。

需要強調的是，幾乎所有拍賣資產都是指的酒店物業。

諸平臺為了優化搜索機制，很多以物業現有經營業態對外示人，便于投資者更加高效地了解該資產的相關情況。

這就導致，很多高星酒店的實際經營情況并不錯，但是因為酒店物業業主經營出現問題，使得高星酒店的物業所有權受到影響。

筆者檢索阿里拍賣平臺披露的高星酒店拍賣信息了解到，大部分高星酒店仍在營業中，經營未受影響。

也就是說，很多酒店走到拍賣這一步，并不等同于酒店經營不下去。

同時，酒店拍賣流拍，也不等同于酒店的經營前景不被看好。

第一，很多酒店物業拍賣，都會裹挾著諸多債務問題。

比如，此前河南國控計劃以底價1萬元掛牌轉讓河南迪美商務酒店100%股權。該公司資產總計為67萬元，而負債額達300萬元。

第二，高星酒店物業的體量很大，能夠消化這些資產的買家的確有限。

根據邁點不完全統計，2023年11月，共有37家酒店拍賣，其中拍賣價格在億元以上酒店10家，拍賣價格在5000萬元-1億元酒店3家，拍賣價格5000萬元以下24家。

體量越大的酒店，在拍賣過程中越容易獲得輿論的關注。這種流量也將在單個案例流拍后反噬酒店行業。

第三，買主是否拍下物業資產，與當下物業所經營的業態并不產生強關聯。

衡量購買上述資產的因素有很多，比如使用年限、物業結構、周邊配套等。

如果這些因素都具有吸引力，其物業現有業態哪怕是“殯儀館”，依然會有很多資金愿意進來。

換句話說，你不能因為一個醉漢摔了一跤，就抱怨他穿的鞋子有問題。

其實，那些把酒店流拍與酒店經營產生關聯的聲音，應該再去關注一下，其他業態的物業拍賣成功之后，改為經營酒店的案例。這樣就可以糾正一下內心的偏見。

理性看待酒店出清

如果再細看一下上述高星酒店物業的業務可知，背后大多都是地產企業的項目。

事實上，在此之前，包括新華聯、華僑城、綠地等多家地產公司均有賣掉自持酒店的動作來回籠資金。

當下，我國經濟發展正在處于轉型換擋期，地產的時代基本上已經宣告結束。很多地產公司的生存處境并不理想。

原本自持的商業地產，成為當下階段獲得流動資金的重要手段。

而酒店就成為重要拋售的重要一環。

如果能夠了解到這個背景，就能大致清楚當下很多高星酒店物業頻遭拍賣的核心邏輯。

另外，地產瘋狂時代，還有一大批作為配套角色出現的高星酒店進入市場。坦言之，這類酒店的出現，并沒有完全遵循市場化的原則。

地產高光時代，那些房企并不需要這些酒店資產產生實際經營利潤。

這也導致當母公司不能輸血時，該類酒店尚不能實現自身造血功能，整體經營存在一定困難。

中國旅游協會副會長兼秘書長張潤鋼曾公開提到，上世紀90年代以后，地產拉動酒店、地產拉動景區現場非常普遍，很多酒店和景區都是為了服務地產商。

導致最終的結果是，全國出現大量低效的酒店資產和旅游資產，這已經嚴重困擾整個行業的正常發展。

在筆者看來，該類酒店都將面臨市場出清。

并且，該類酒店的調整出清速度，也將影響我國酒店行業邁向高質量發展的節奏。

換個角度來看，該類酒店出清，也是我國酒店行業邁向專業化、深化市場化競爭的表現。

我國酒店行業是一個充分競爭的市場，從過去的經濟型黃金十年，到地產拉動時期的高星酒店崛起，再到當下的中高端升溫，國內酒店市場愈發考驗掌舵者的運營能力和市場分析能力。

事實上，酒店業從運營層面的營銷策略，到管理模式、標準體系等，早已全方位回歸市場和生意本身。

而高星酒店也將作為一個單獨的經營主體，全面參與外部市場競爭。

酒店行業仍然值得投資

當下經濟面臨諸多不確定性，很多大額投資均面臨收緊。

事實上，對于投資者而言，酒店業仍是一個值得長期關注的賽道。

一方面，酒店行業正在經歷轉型升級，期間的市場機會很多。

當下酒店客源結構發生了重大變化，度假、休閑的客源明顯增多。

“宅酒店”“酒店即目的地”的生活方式興起，以此為基礎打造新的酒店模型，勢必迎來新的增長機會。

另一方面，我國酒店行業連鎖化率逐步提升，成熟的連鎖酒店品牌和專業的本土酒店集團越來越多，均可以提供從開發、籌建、建設再到運營等方面的專業支持。

投資回報周期越來越短，產品生命周期越來越長。與很多領域相比，酒店仍然是一項穩妥的、正向的投資項目。

第三，酒店行業兼具周期性和成長性。

酒店行業的發展取決于宏觀經濟景氣程度以及消費者的消費習慣，從規模、加盟占比來看，未來的投資回報率還有很大的增長空間。

從方向上來看，中高端酒店憑借著高星級酒店沒有的性價比優勢，同時又擁有經濟型酒店不具備的升級產品與品牌認同優勢，更具投資價值和前景。

從市場上看，下沉市場仍然具有很長的紅利期。

這主要體現在下沉市場的酒店連鎖化、品牌化，以及酒店產業結構升級。

另外，投資者不應盲目迷信國際聯號酒店，結合當下很多酒店的翻牌趨勢，本土酒店集團的強勢品牌，應該納入更加靠前的選擇位置。

（作者系酒店行業觀察人士。本文僅代表作者觀點，不構成投資建議。）

統籌丨勞殿