界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
12月5日，上海今年的第四批土地開(kāi)始出讓?zhuān)?塊地全部成交。
本輪的8宗地塊是上海今年第四批次涉宅地塊的上半場(chǎng)，最終收金約148.12億元，其中4幅地塊溢價(jià)成交，另外4宗地底價(jià)成交。
今年以來(lái)，上海的土地均成功出讓。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-11月，上海共實(shí)現(xiàn)土地出讓收入1838.2億元。再加上此次的148.12億元，上海今年以來(lái)土地出讓收入合計(jì)為1986.32億元，在全國(guó)排名第一。
本次土拍最熱門(mén)的是普陀區(qū)北新涇產(chǎn)業(yè)園區(qū)地塊，起始價(jià)43.5億元，上限價(jià)格47.85億元，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)102000元/平方米。地塊共吸引了11位競(jìng)買(mǎi)人參拍，如保利&上海建工、象嶼、中海、安徽高速、國(guó)貿(mào)、寶華、越秀、招商蛇口等一眾央國(guó)企。
在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中，各位競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)積極，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)歷了43輪激烈競(jìng)逐后觸發(fā)地價(jià)上限，進(jìn)入高品質(zhì)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)和公租房比例競(jìng)拍環(huán)節(jié)。
隨后有2位競(jìng)買(mǎi)人放棄高品質(zhì)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，在公租房比例指標(biāo)上限中，也有1位競(jìng)買(mǎi)人不接受最高比例而退出競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)界面新聞了解，這三位競(jìng)買(mǎi)人是寶華&上海東苑房地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、招商蛇口&港中旅。
現(xiàn)場(chǎng)僅剩8位競(jìng)買(mǎi)人參與搖號(hào)，各家贏面增大。來(lái)自廣州的國(guó)資房企越秀地產(chǎn)成為勝利者，此次拍地只押注了普陀北新涇這一塊地，屬于百分百“中獎(jiǎng)”，成交價(jià)47.85億元，溢價(jià)10%。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，該地塊之所以受到多家開(kāi)發(fā)商追捧，主要是地塊技術(shù)指標(biāo)不錯(cuò)，小戶(hù)型比例可低至30%，與市場(chǎng)需求契合度明顯提升，并且從開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的角度來(lái)講，大戶(hù)型利潤(rùn)要高于小戶(hù)型。
“并且這幅地塊是純住宅土地，面積不算小，可以開(kāi)發(fā)10多萬(wàn)平方米的中型社區(qū)，開(kāi)發(fā)商有施展空間。”盧文曦表示。
從投資角度來(lái)看，有些房企則有不一樣的看法。一位房企投拓人士告訴界面新聞，拿到這塊地并不算什么好事，未必賣(mài)得動(dòng)。“地塊熱門(mén)與賺錢(qián)沒(méi)有必然關(guān)系，我司前兩年在某長(zhǎng)三角城市從28家競(jìng)爭(zhēng)只拿到的地塊，現(xiàn)在還套著。”
這或許也是中海、招商蛇口、寶華等房企選擇中途退出的原因，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，即便是上海市場(chǎng)也算不上活躍，開(kāi)發(fā)商們拿地自然需要慎之又慎，成本、利潤(rùn)都會(huì)做精細(xì)測(cè)算，不會(huì)做冒險(xiǎn)之舉。
“臨近年末，大家也都沒(méi)什么錢(qián)了。”一名房企投拓人士說(shuō)道。以建發(fā)房產(chǎn)為例，此前上海每場(chǎng)土拍均要報(bào)名多宗地塊，但此次并未見(jiàn)其身影。
上海民營(yíng)房企寶華此次共押注兩塊地，均在普陀區(qū)。普陀區(qū)另一宗地塊位于桃浦科技城，在寶華三宗宅地的南側(cè)，出讓面積21061平方米，地塊起始價(jià)20.7億元，最高限價(jià)22.77億元。除了寶華以外，安徽高速、北京金隅也入滬搶地。
不過(guò)，本地企業(yè)寶華并沒(méi)能如愿在該板塊再下一城，最終北京國(guó)資金隅集團(tuán)幸運(yùn)拿下。該地塊成交價(jià)22.77億元，溢價(jià)10%。
本場(chǎng)土拍8宗涉宅地，僅4宗地有多家房企報(bào)名參拍，其余4宗均為底價(jià)成交。另兩宗競(jìng)拍地塊分別是虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道HK0018-33地塊和楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)02F1-01地塊。
其中，虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道地塊迎來(lái)保利置業(yè)、中建八局和上海城建三家房企參拍，最終中建八局以14.58億元搖中地塊，溢價(jià)6.42%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)87000元/平方米。
楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)02F1-01地塊共有四家房企報(bào)名，分別是保利、上海城投、上海城建、中建八局。四分之一的概率落至上海城投，地塊成交價(jià)12.63億元，溢價(jià)9.72%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)：公寓為120000元/平方米，風(fēng)貌住宅為180000元/平方米。
除此之外，楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)01D4-04地塊被華麗家族&保利置業(yè)拿下，成交價(jià)4.1885億元，其中，公寓房地聯(lián)動(dòng)價(jià)117000元/平方米，風(fēng)貌住宅148000元/平方米。
奉發(fā)以9.05億元底價(jià)拿下奉賢新城地塊，金橋&港城24.34億元拿下自貿(mào)區(qū)臨港片區(qū)地塊，以及臨港控股&特發(fā)以12.69億元底價(jià)拿得臨港片區(qū)滴水湖核心片區(qū)地塊。
作為歷年土拍“攬金”能力最強(qiáng)的城市，上海今年的土拍市場(chǎng)并不算火熱，2022年上海的總土地出讓收入高達(dá)2839.5億。
接下來(lái)，上海今年第四批土拍還剩下7塊地待出讓?zhuān)瑢脮r(shí)會(huì)“花落誰(shuí)家”，12月中旬見(jiàn)分曉。