文｜實習記者 朱簞

廣州樓市在經歷“金九銀十”的復蘇態勢之后，隨著短期需求得到釋放，11月的市場呈現出降溫趨勢，政策利好的刺激效果逐步減弱。

根據中指數據，11月廣州新房成交規模超40萬平米，環比下降超三成；價格環比上漲0.14%，漲幅較上月擴大0.12個百分點。

根據廣州中原研究發展部數據，廣州全市11月除了越秀區以外，各區的新房成交量環比均有不同程度的下降。

其中番禺、海珠的成交量跌幅超四成，分別成交826宗和121宗，環比分別下降52%和41%。天河、從化的成交量分別為179宗和143宗，環比下跌均超三成。

新房成交量回落后，也導致廣州市場的整體去化周期上升。截至11月末，全市庫存量達到1185.2萬平米，去化周期為20.4個月，自今年2月以來再次突破20個月高位。

二手房方面，雖然成交活躍度依舊保持，但成交價格跌幅擴大。11月廣州二手住宅價格環比下跌0.44%，跌幅較上月擴大0.13個百分點，同比下跌1.24%。

根據廣州中原研究發展部數據，11月廣州二手房成交量10182套，環比上漲8.77%；網簽均價2.9萬/平米，環比下降2.2%。

其中，越秀、花都和增城的成交情況較為突出，成交宗數分別為953宗、1085宗和1033宗，環比分別上升19.9%、17.4%、15.4%。

只有番禺、從化兩區的成交微幅下滑，分別成交1670宗、355宗。

在價格方面，與10月相比，天河、越秀的網簽均價有所上漲，分別為5.7萬/平米和4.3萬/平米。海珠和番禺的價格跌幅較大，前者由4.2萬/平米降至3.7萬/平米，后者由2.9萬/平米降至2.3萬/平米。

其中，越秀和番禺有多個板塊成交活躍。越秀的東風東板塊和北京路板塊成交均價分別為5.7萬/平米、4.6萬/平米。番禺的鐘村板塊、華南板塊、洛溪板塊成交均價分別為2.2萬/平米、3.6萬/平米、4.6萬/平米。

對于11月一二手樓市成交熱度的分化情況，廣州中原研究發展部認為，這主要是受二手“次新房”優質盤源進入市場、二手業主降價等市場現象的影響。

據中原監測數據顯示，中原業主報價指數基本穩定在21%-23%左右的低位水平，樓盤均價下調幅度為2.5%。

在業主擴大讓利幅度的吸引下，大量的新房客戶被二手房“虹吸”，同時臨近年末，有學位需求的買家增多，由此刺激了二手房的成交。

與此同時，11月廣州市內核心板塊推出的新盤，價格高且推貨量少，無法對市場產生較大的刺激作用。如越秀的萬科·瑧樾府，開盤僅推出45套，均價為8-11萬/平米。海珠的越秀濱江樾開盤也只推出50套，均價為7.5-10萬/平米。

而外圍區域的項目，降價促銷不到位，遠不及二手業主的降價力度，這也導致大量的意向客戶外溢至二手“次新房”。

廣州繼9月出臺一系列樓市松綁政策后，11月在融資端和土地市場方面又釋放出政策利好。

11月17日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會，強調要一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，對正常經營房企不惜貸、抽貸、斷貸。同時有多家金融機構召集房企開展座談會，聽取房企融資訴求，改善房企融資環境。

11月21日，廣州取消土拍限價，成為首個取消地價上限的一線城市。

目前，廣州為一線城市中出臺實質性寬松政策最多的城市，疊加房企沖刺年末銷售任務，未來市場或在供需兩端形成合力，恢復平穩態勢。