文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞

出險(xiǎn)房企債務(wù)展期的進(jìn)程加快。

11月29日，中國(guó)奧園（03883.HK）公告稱，公司在中國(guó)奧園計(jì)劃會(huì)議上取得足夠境外債權(quán)人支持批準(zhǔn)債務(wù)重組計(jì)劃。這意味著，中國(guó)奧園的境外債務(wù)重組方案獲通過(guò)，成為又一家完成全部境內(nèi)外債務(wù)重組的房企。

公告顯示，中國(guó)奧園及Add Hero計(jì)劃分別由占有表決權(quán)金額79.11%及88.31%的出席債權(quán)人，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)或委派代表的方式投票贊成奧園重組方案，待相關(guān)法院聆訊裁決后將正式生效。

債務(wù)重組方案通過(guò)后，11月29日上午，中國(guó)奧園的股價(jià)也發(fā)生異動(dòng)，漲幅一度飆升超26%。截至當(dāng)日收盤，漲幅為11.93%，報(bào)0.244港元/股。

根據(jù)奧園此前披露的境外債務(wù)重組方案，公司計(jì)劃發(fā)行新的融資工具對(duì)原有約61億美元的境外債務(wù)進(jìn)行置換。此次境外債務(wù)重組方案的通過(guò)，預(yù)計(jì)能提升公司的凈資產(chǎn)，減輕債務(wù)壓力。

此前，奧園在境外債務(wù)重組之路上也遭遇了一個(gè)插曲。

11月19日，知情人士透露，在香港法院的公開受理聽證會(huì)上，平安海外對(duì)奧園的境外重組計(jì)劃提出了公開反對(duì)，不過(guò)被法官駁回，要求其提供更多證明材料。平安海外對(duì)此回應(yīng)稱，并非有一家機(jī)構(gòu)反對(duì)現(xiàn)有方案，此前在法律顧問組織協(xié)調(diào)下，多家境外債權(quán)人集體反對(duì)中國(guó)奧園重組計(jì)劃。

資本市場(chǎng)人士認(rèn)為，當(dāng)時(shí)債權(quán)人提出反對(duì)的原因主要是認(rèn)為重組方案不公平。在奧園的境外重組方案中，奧園對(duì)非抵押債務(wù)的債權(quán)人和有抵押債務(wù)的債權(quán)人作出了區(qū)分，這導(dǎo)致清償率會(huì)有區(qū)別。

作為較早出險(xiǎn)的民營(yíng)房企，奧園今年一直在推動(dòng)債務(wù)展期和盤活旗下項(xiàng)目的談判。

今年上半年，奧園先后引入了山東健康、南粵基金、中金國(guó)測(cè)等國(guó)央企資金紓困，盤活部分舊改項(xiàng)目。

據(jù)奧園集團(tuán)官網(wǎng)顯示，4月14日上午，中國(guó)奧園集團(tuán)與西安航投科創(chuàng)控股集團(tuán)在西安簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將本著優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共贏發(fā)展的務(wù)實(shí)原則，以陜西區(qū)域?yàn)槠瘘c(diǎn)，在品牌引入、項(xiàng)目合作、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、戰(zhàn)略投資等領(lǐng)域開展合作。

7月，奧園披露了境外債務(wù)重組方案，重組規(guī)模約61億美元，奧園計(jì)劃發(fā)行新融資工具對(duì)原債券進(jìn)行置換，包括4支共計(jì)23億美元新債務(wù)工具、14億股普通股、1.43億美元無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、16億美元永續(xù)債。

這一方案在8月獲得了超75%的債權(quán)人同意，隨后奧園補(bǔ)發(fā)了財(cái)報(bào)，完成復(fù)牌指引動(dòng)作。9月5日，奧園的12只境內(nèi)公開債務(wù)全部順利通過(guò)整體展期，期限三年，總規(guī)模約116億元。20天后，奧園在港交所順利復(fù)牌。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年下半年以來(lái)，已有超50家上市房企進(jìn)行債務(wù)重組。最近完成境內(nèi)外債務(wù)重組的房企還有融創(chuàng)。

11月20日，融創(chuàng)歷時(shí)18個(gè)月完成了境內(nèi)外債務(wù)的整體重組，總規(guī)模約900億元，成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。此外，富力、華夏幸福等房企也實(shí)現(xiàn)了債務(wù)重組。

在宏觀層面，近期關(guān)于房企融資也頻頻傳來(lái)利好政策。

11月17日，人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，研究近期房地產(chǎn)金融、信貸投放、融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解等重點(diǎn)工作，明確要支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。

此外還有市場(chǎng)消息稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商“白名單”，涵蓋50家規(guī)模房企，國(guó)有和民營(yíng)房企會(huì)被列入其中，在列的企業(yè)將獲得包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，如果白名單制定落地，金融機(jī)構(gòu)融資支持扎實(shí)落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性有力緩解，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)蔓延將會(huì)明顯受到遏制，標(biāo)志著防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入了新階段。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，債權(quán)股權(quán)融資只是外部輸血，關(guān)鍵還是自身造血功能。到了償還的時(shí)候，需要大規(guī)模的銷售兌現(xiàn)現(xiàn)金流，這才是最關(guān)鍵的。

但在銷售層面，這些出險(xiǎn)房企依然面臨壓力，銷售下滑的趨勢(shì)并未改變。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，奧園今年前10月的銷售額115.4億元，銷售面積122.7萬(wàn)平米，同比均大幅下滑，今年7-10月，奧園月均實(shí)現(xiàn)約10億元。

同時(shí)奧園的整體營(yíng)收、財(cái)務(wù)狀況也未好轉(zhuǎn)，上半年仍出現(xiàn)虧損。根據(jù)中國(guó)奧園的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，今年上半年，公司總營(yíng)業(yè)額約109.4億元，毛利約7.41億元，同比增長(zhǎng)373.1%；期內(nèi)虧損約28.96億元，股東應(yīng)占虧損約29.45億元，同比上升0.8%；流動(dòng)負(fù)債總額約2334億元。公司手持現(xiàn)金及銀行存款余額僅33.74億元。

在保交付方面，今年1-10月，奧園實(shí)際完成交付房屋2.3萬(wàn)余套，預(yù)計(jì)今年內(nèi)還將交付近2萬(wàn)套房源。

此次境外債務(wù)重組方案的通過(guò)，只是中國(guó)奧園走出債務(wù)危機(jī)跨出的一步，接下來(lái)在保交樓、恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)以及扭轉(zhuǎn)銷售頹勢(shì)方面，還會(huì)面臨諸多挑戰(zhàn)。