文｜實習記者 劉晨

在房地產行業向新發展模式轉變過程中，產業地產成為重要的發展方向之一。

11月28日，北京發布《北京市促進未來產業創新發展實施方案》，提出面向未來信息、未來健康、未來能源等六大領域，將北京打造成為未來產業策源高地。

作為產業發展和提質升級的承載地，產業園區在這一過程中無疑會扮演重要的作用。據仲量聯行統計，目前84%的投資者對位于一線城市的產業園區保持極大的關注。此外，近80%的投資人會看重政府的扶持政策及產業導向。

仲量聯行最新發布的《北京市產業園區市場白皮書》（以下簡稱“白皮書”）指出，當前北京市各類產業園區共計644個，各類產業園區面積總體量達5400萬平方米。

在租金方面，由于科技類產業園區在北京分布橫跨中心城區和遠郊區，各項目之間的租金差異明顯，最低僅為1元/平方米/天，最高則接近10元/平方米/天，平均租金為3.5元/平方米/天。

其中，北清路區域和望京區域租金較高，普遍為4-7元/平方米/天。由于相較于中關村核心區辦公樓項目，這兩個區域仍具有明顯的價格優勢，因此吸引了包括騰訊、百度、聯想、阿里巴巴、美團等科技公司入駐。

相比科技園區的布局，文創園區的分布更為集中。朝陽、豐臺和海淀三個行政區聚集了北京全市70%以上的文創類產業園區。

朝陽區內超過85%的文創類產業園區都集中在CBD周邊的定福莊國際傳媒產業走廊。該區域匯聚了1.6萬家文創企業，年收入預計將突破1600億。作為全國首個國家文化產業創新實驗區，定福莊國際傳媒產業走廊也是文創類產業園區的租金高地，租金高于3.5元/平方米/天的全市平均水平。

目前科技、文創類產業園呈現更好的發展趨勢，這兩類園區占到北京整體產業園體量的84%。

白皮書指出，當前北京約60%的產業園區都屬于科技類，項目總數為336個，總體量超過3200萬平方米，這也與“十四五”時期北京市政府的產業發展規劃深度吻合。鑒于北京科技中心的定位，科技類產業園自然成為了大力推進國際科技創新中心建設的核心載體。

此外，在“全國文化中心”的定位下，文創類產業園區在北京市范圍內也占據不小比重，約為24%，項目總數為205個，總面積近1300萬平方米，整體呈現出活躍的發展態勢。

由于這兩年整體經濟形勢面臨壓力，北京的寫字樓市場呈現供大于求的局面，寫字樓空置率在10%以上。

仲量聯行認為，北京的產業園區與辦公樓市場之間并不存在直接的正面競爭關系，因為在同一區域內，租金價格接近的產業園區與辦公樓數量有限。

根據白皮書，在2015-2018年期間，產業園區在商業屬性方面的價值分化。在這一過程中，市場從某種程度上忽略了產業園區本身被賦予的社會屬性與政府設置產業園區的初衷。

自2018年開始，北京針對產業園區的相關用地政策逐步收緊，推動其回歸本來的發展軌道。

對此，仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：從稅收減免和資金扶持，到人才引進和定制化服務綠色通道，政府部門出臺的各項支持措施的力度直接關系到產業園區能否取得成功，因此，投資者在決策時，不僅要考慮產業園區自身的區位優勢和商業價值，更應審慎評估相關扶持政策對企業的吸引力，才能確保投資的成功和可持續。

作為政府對特定產業進行定向扶持的重要場所，產業園的實際發展動態與政府在不同階段、不同區域頒布的行業扶持政策息息相關。

仲量聯行認為，時刻關注政策的動向，發揮產業園為經濟發展賦能的輻射帶動作用，是北京市產業園未來的發展方向。