界面新聞記者 | 王婷婷

上海繼續創新存量土地出讓方式。

11月20日，經上海市政府印發修訂后的《關于本市全面推進土地資源高質量利用的若干意見》（下稱《意見》）中明確提出，要優化城鄉建設用地結構，盤活存量土地資源，推進集體經營性建設用地建設保障性租賃住房等。

《意見》中提到，要覆蓋全域土地資源，提升城市綜合承載力。接下來，上海將優化城鄉建設用地結構，加強公共服務設施供給，合理確定城鎮居住用地規模，統籌總量、結構、布局，增加城鎮居住用地特別是各類保障房用地規模。

易居研究院研究總監嚴躍進告訴界面新聞，這是目前全國用地政策中首個提及“增加保障房用地”的城市案例，說明上海在土地高質量發展方面，積極落實相關政策內容，優化保障房用地的規模和來源。“2024年勢必會有調整和改革，保障房的用地制度將成為熱點。”

另外，此次《意見》再提及城市更新，將創新存量土地再開發模式，推動城市更新可持續發展。

具體而言，在完善城市更新實施機制方面，要堅持規劃引領，在空間布局上進行整體統籌、系統謀劃，強調保障民生，分類施策，加快推進“兩舊一村”改造。

同時，將全面開放、多方引入社會資本，通過創新資源配置方式和政策供給，采用評估、作價、出資、入股、注記等方式，貫通資源、資信、資產、資金，提高各方參與城市更新積極性。允許不適宜單獨開發的儲備土地，結合其周邊的城市更新項目以協議出讓方式，供給實施主體一并實施。

嚴躍進認為，上海在城中村改造方面將會從更大的范圍來進行，即舊區改造、舊住房成套改造和城中村改造。“按照上海目前的城中村改造思路，預計2024年會加快速度，尤其是會結合主城區、新城和新市鎮等幾個層面的空間規劃進行。”

一直以來，上海的城市更新都走在全國前列，在針對城市更新的用地保障方面更是值得各地借鑒。

2021年8月，上海首部城市更新領域地方性法規《上海市城市更新條例》正式實施，同時還公布了首個遴選實施主體的歷史風貌保護項目，這被視為上海接下來幾年城市更新用地的拿地評判標準。

據界面新聞不完全統計，自推出歷史風貌遴選方式以來，上海已完成近千億元的該類土地出讓，2023年截至目前已完成9個項目的實施主體遴選，成交總價超420億元。

上海的首個歷史風貌保護項目位于黃浦區外灘街道，該商住辦歷史風貌保護項目對實施主體有嚴格要求，共涵蓋房企的經濟實力、項目經驗、運營能力、資質限制等多個方面。

比如要求申請人或聯合申請人中一方（投資比例大于等于50%）“三道紅線”需全部達標，申請人或聯合申請人中一方（投資比例大于等于25%）須滿足國內“一線城市”中心城區或主城區及“港澳臺”總開發量不小于50萬平方米，企業評級+三年內在上海拿地但違約的企業不得參選。

另外，申請主體還要求滿足國內“一線城市”中心城區或主城區及“港澳臺”自持辦公物業中承租的跨國公司地區總部及世界500強地區總部數量，2020年度國內“一線城市”中心城區或主城區及“港澳臺”主城區自持商辦物業“稅收億元樓”數量等。

最終，港資嘉里建設被確定為首個歷史風貌保護項目的實施主體。

今年6月，嘉里建設以87.83億元拿下黃浦區金陵路第二批地塊（6塊），而首批4個地塊已于去年年初以133.29億元的總價拿下。兩次拿地，嘉里建設在金陵路項目上的總拿地金額高達221億元。

作為上海首個歷史風貌保護項目，從黃浦區金陵路項目的遴選標準來看，它代表了上海對于城市更新行業發展的高門檻和新訴求，這類項目出讓方式的轉變，也成為上海城市更新迅速發展的推動力。

作為上海在全國范圍首先采用的土地出讓模式，歷史風貌保護項目遴選實施三年以來，上海對這類地塊的出讓要求愈加嚴格，出讓過程也更加完善成熟，參與主體更是逐漸多元化。今年以來，已有多家房企通過遴選后摘得上海風貌保護地塊。

最近的一則消息來自招商蛇口和華發股份。這兩家房企聯合拿下了靜安區天目社區C070102單元04-05、05-01地塊歷史風貌保護項目，拿地價格達71.35億元。

央企招商蛇口已經是參與上海城市更新項目的常客，前不久還與南昌國企聯合競得楊浦濱江19街坊歷史風貌遴選地塊，成交價16.245億元。

值得關注的是，11月13日，中信集團旗下的地產平臺中信泰富也聯合楊浦國資拿下楊浦區平涼社區03B1-01地塊、01F2-01地塊、01F3-01地塊、01E4-03地塊，總資本承擔預計達124.15億元。這4宗土地均為歷史風貌保護地塊，總建筑面積18.1萬平方米。

對于以遴選方式出讓城市更新項目，克而瑞集團董事長丁祖昱認為，風貌遴選具有一定的傾向性，現階段都由市區級政府主導，大型央國企或少部分資金雄厚穩定的民營房企參與，基本前期就已確認實施主體。

“即便拋開項目獲取階段，投資規模大，培育周期長、業態復雜性高、保護性要求多、報建流程復雜等也成為了舊改地塊無法避免的難題，帶來了開發難度的提升。”因此，房企需要在資金、設計、報建、運營上都具有一定的實力。

較高的門檻將不少房企“拒之門外”，但同時也給了兼具實力和能力的房企加大布局上海市場的機會。

同樣大舉拓展上海城市更新市場的還有中建三局，旗下地產平臺中建壹品也是通過獲得楊浦區定海社區歷史風貌保護項目實現進入上海市場，該項目預計總投資額近60億元，總地價38.623億元。

廣州國企越秀地產也不例外，在今年上海三輪公開土拍中收獲不足，于是也瞄準了城市更新賽道。

今年10月份，虹口區嘉興路街道hk270B-04地塊歷史風貌保護項目實施主體確定，將由臨港集團與越秀地產聯合開發。

除了央國企外，一些地方民營企業也通過該方式進入了上海市場。今年11月初，來自浙江嘉興的民營房企龍盛置地被確認為靜安區中興社區C070202單元272街坊272-03地塊的開發建設實施主體。

在上海推進城市更新的過程中，本地國企的參與度也較高。今年年初，虹口區北外灘嘉興街道135、138街坊的歷史風貌保護項目實施主體遴選結果公布，最終實施主體為金橋股份與北外灘集團，均為上海國企。

很明顯，面對嚴格的遴選條件，對于絕大多數房企而言，仍需要通過與國央企聯合才更有安全保障。

如今上海再提及城市更新，創新存量土地再開發模式，一方面表明此類用地規模和開發機會將增大，另一方面也意味著接下來房企參與上海城市更新的難度或許會升級，將面臨更大的考驗。