文｜時代周報 梁爭譽
編輯丨劉 婷
曾經是炒房客最為青睞的“房價高地”廈門，正在密集優化房地產政策以修復市場。
11月15日，廈門市促進房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步優化房地產市場相關政策的通知》（以下簡稱《通知》）（以下簡稱“‘11·15新政’”）。
《通知》明確，立足廈門房地產市場實際情況，解除全市限購措施。在思明、湖里購買一手、二手商品住房，不再審核購房人資格，限售措施保持不變。《通知》還優化了家庭住房套數認定標準，多子女家庭（二孩及以上）購買的第二套住房認定為首套，購買的第三套住房認定為二套。
兩個月前即9月18日，廈門市促進房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“‘9·18新政’”），取消島外限購、限售措施，在集美、海滄、同安、翔安四區購買商品住房，不再審核購房人資格，不再限制上市交易時間。
政策疊政策釋放了明確信號。易居研究院研究總監嚴躍進認為，過去一些重點城市雖然在放松限購，但其實有所保留，中心城區或核心區仍保留限購政策。廈門這次打響第一槍，說明限購方面的約束不斷減少，進入到全面放松限購的新階段。
不過，正如萬科董事會主席郁亮所說，冰凍三尺非一日之寒，不能指望政策一招解決所有問題。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對廈門“11·15新政”的效果保持謹慎態度，“一定會有部分人群特別是一些看好特區長期價值的人群進入市場，島內的優質物業交易量會出現增長，但對于全市房地產市場并不能帶來很明顯的提振。”
△廈門島內，時代周報記者攝
全面寬松
廈門此次優化房地產政策，涉及限購、信貸、公積金提取、降低開發企業成本等多方面。
最受市場關注的是，島內取消限購措施。根據《通知》，在思明區、湖里區購買一手、二手商品住房，不再審核購房人資格，限售措施保持不變。商品住房項目土地出讓合同中另有約定的除外。
“廈門的房地產市場比較特殊，島內島外房價和供應量的差距非常大，商品房的品質、居住環境、公共服務差別也非常大，島內商品房為全體福建人、全體閩南人甚至全球閩南人所青睞?！崩钣罴握J為，面對島內供給彈性小，供應量有限，早已進入存量時代的現狀，廈門依然退出島內限購，說明當前房地產市場確實比較疲弱。
優化家庭住房套數認定標準亦是“11·15新政”的一大亮點?！锻ㄖ诽岢?，在廈門轄區范圍內，多子女家庭（二孩及以上）購買的第二套住房認定為首套，購買的第三套住房認定為二套。多子女家庭根據政府相關部門出具的住房套數認定證明，向銀行申請商業性個人住房貸款。
廈門此次優化房地產政策，還減輕了購房者、開發企業的資金壓力。
《通知》要求，對于貸款購買思明、湖里商品住房的居民家庭，首套房最低首付比例為25％，二套房為35％，此前分別為30%、40%。
另外，住房公積金繳存人或其配偶購買自住住房并已辦理住房按揭貸款的，可每年申請提取一次住房公積金提前償還購房貸款本金。住房公積金貸款借款人因家庭收入發生變化影響還款能力時，可通過辦理住房公積金貸款展期延長貸款期限，降低月還款額。
關于降低開發企業成本，《通知》提出多項措施，包括同意競買人在參與土地競買中，可用“見索即付”的銀行保函繳納競買保證金；加快保證金退還節奏，土拍活動結束后，原則上在次日12時之前辦理完保證金退還手續；新出讓商住地塊在合同約定的土地出讓金支付期限內，免于支付利息。
“此前限購放松的基礎上進一步放松，所以原先的放松不解渴，需要進一步優化調整房地產政策。全面放松是非常重要的信號，也體現了政策放松再放松的導向?！眹儡S進認為，至于擔心市場炒作，按照目前的供求關系，不是市場的主要矛盾。
長期低迷
廈門頻繁優化房地產政策，或許指向市場的長期低位盤整。
“9·18新政”發布前，廈門市場經歷了冰點時刻。
克而瑞統計數據顯示，今年第36周（9月4日-9月10日），廈門新建商品房成交1.15萬平方米，環比下跌39.9%，為今年以來周度成交次低位，僅高于春節當周。
“各項目成交量均未突破個位數，樓市墜入冰窖，賣6套新房能奪冠?！笨硕鹬赋?。
“9·18新政”對市場的促銷效果較為有限。
在廈門從事二手房代理銷售十多年、現為德佑一門店店長的賴興固告訴時代周報記者，“‘9·18新政’出來，島外樓市火了大概半個月，又恢復到往常的狀態?！睋溆^察，島外限購解除后，門店咨詢量、成交量有所提升，但政策利好的持續性不強，“政策是有兩面性的，的確釋放了一部分剛性需求，有些客戶反而覺得越是放開越不敢買?！?/p>
觀望情緒濃厚，成交難以反彈。
據克而瑞統計，9月廈門一、二手商品住宅成交量未能止住下滑態勢，共成交1901套，環比下跌8.6%。其中，一手住宅成交面積約7.57萬平方米，環比下跌10.8%，成交均價38684元/平方米，環比下跌6.7%；二手住宅成交面積12.49萬平方米，環比下跌13.9%。
10月，廈門新房、二手房成交量雙雙上升，但仍不及去年同期的成交量水平。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，10月廈門新建商品住宅成交面積為11.31萬平方米，環比上漲70.8%，同比下降28.8%；10月二手住宅成交1392套，環比上升17.8%，同比下降2.9%。
市場迷霧未散，開發商和二手賣家只能降價出貨。
“這兩個月廈門的開發商主要通過以價換量的方式來實現成交量的增長?！钡谝惶酱骶S斯福建地區總經理吳珺向時代周報記者表示。
在傳統營銷旺季“金九銀十”，廈門多個項目加大營銷力度，推出工抵房、一口價、特價房等房源，輔以首期5%、首付分期10萬元起等促銷手段。
“很多銷售進入中后期的存量盤，售價跟去年相比最低能夠給到8折左右的空間。”吳珺透露，如果議價能力和資源大買家，還能給予更大的讓利空間，包括送車位、送物業費等。
二手房議價空間打開。截至10月底，廈門在售有效掛牌房源總量超5.5萬套，且二手住宅掛牌數仍在增長，供過于求嚴重，部分壓力大的房東急售甩賣現象增多。
“現在要想賣掉房子，絕對要是整個小區最便宜的一套，才有帶看機會，進而有可能成交，客戶能接受的價格才是成交價?！辟嚺d固說。
時代周報記者發現，房價向來堅挺的廈門島內學區房，二手房掛牌價已經有所松動。
島內某知名小學對口的一學區房小區一名房東，在最近兩個月兩次下調掛牌價，累計降價132萬元，最新掛牌單價約5.6萬元/平方米?？晒Ρ鹊氖?，該小區最新成交的一套房源成交單價約6.7萬元/平方米。
△海景、學區是島內二手房的主要賣點，時代周報記者攝于2022年9月
新房成交量恢復不及預期疊加二手市場出現拋售潮，廈門于11月15日再出招。
“距離上次島外退出限購不到兩個月的時間，這次全境退出限購，并且對限貸政策進行了明顯的調整。觸發的因素之一系10月市場下行超出預期，島外退出限購和認房不認貸的效果并不明顯?！崩钣罴畏治稣J為。
吳珺意見略有不同?！皬臄祿砜?，‘9·18新政’對島外市場成交的帶動還是有些效果的，部分一手樓盤銷量有了顯著增長。為什么島內跟進解除限購？一方面是想延續島外的勢頭，進一步帶動島內市場；另一方面也說明島外其實沒有達到量價提升的預期效果，可能還是希望加大力度，提振島內價格，因為島內的房價本身是廈門的重頭?！?/p>
11月16日，國家統計局公布2023年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。廈門新建商品住宅銷售價格指數同比下滑2.1%，二手住宅銷售價格指數同比下滑5.5%。
樂觀謹慎
廈門島內解除限購，有一個不能忽視的背景——島內即將迎來新房供應潮。
進入四季度，島內多個純新盤入市或待入市，在售、待售存量較大。據克而瑞統計，當前島內主力在售樓盤8個，可售房源超2000套，加上招商灣湖臻境、保利天悅、保利國貿天琴和濕地公園TOD璞瑞等樓盤待批預售房源2000多套，主力樓盤實際可售、待售房源超4000套。
待售樓盤方面，思明純新盤湖濱里和中海峯匯里雙雙啟動意向登記，進入開盤倒計時；今年7月底出讓的新項目云啟東方也進入開盤強宣期，3個樓盤待售房源超1000套。
“合計下來，島內可售、待售房源超5000套，島內市場搶客競爭壓力升級，亟需放開政策限制，引導有效客戶入場。”克而瑞表示。
島內解限后，市場能否有效消化供應？多名業內人士持樂觀謹慎態度。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，島內的整體發展要相對領先于島外，房價水平也相對較高，因此在本次限購政策的優化后，改善需求將會擔當起提振主力，或將對市場情緒的改善起到較為明顯的效果。
克而瑞廈門機構分析師認為，從存量市場來看，島內能起到聚集升溫效果的樓盤有限，難以觸發“鍋底效應”。島內房產購買資金壓力較大，對于二套、三套購買客戶而言，房貸利率高，購房成本較大，刺激入市積極性有限。
“目前的政策、手段，都是一些短期行為，只是把原先累積的需求釋放出來?！眳乾B認為，從長遠來看，房地產市場要走向平穩健康發展，要解決兩個問題——購買力和需求。
“過去20年推動中國房地產市場增長的，其實是投資需求和剛性需求，主要是投資需求。經過這一輪調整，投資群體已經逐步離場，而剛需群體買房更多實行跟隨策略，追漲殺跌，很難主動引導市場。這就是為什么現在房價明顯下跌，剛需客還在觀望的原因?！眳乾B說。
吳珺認為，目前的政策把購房路徑打開了，限售政策、信貸政策等仍有一定的放松空間，因此政策效果仍有待觀察?！叭绻袌鰟蓊^能保持，對明年會是一個中長期的利好?！?/p>