文|邁點

近年來，在國家鼓勵住房租賃市場發展的大背景下，各地住房租賃行業創新步伐加快，其中以自持租賃住房為代表的項目成為各地房企布局的新方向。從各地實踐來看，自持租賃住房項目已經在北京、上海、深圳、杭州等地相繼入市。

一、全國多城加速布局“自持租賃住房”

據杭州住保房管局官微顯示，近日，隨著蜀惠朝聞花城項目的順利竣工，全市范圍內共有199個涉自持商品住房項目，房源約2.7萬套。其中，100個項目已竣工并完成租賃備案，涉及房源約1.7萬套。

在北京，2017年累計推出20+個企業自持租賃住房項目，2018年全國首個房企自持長租公寓項目萬科翡翠書院入市，2019年共建設籌集企業自持租賃房765套，2020年首個集體土地租賃住房項目泊寓|院兒入市等。

在上海， 2023年上海城方自持新建租賃住房項目共計11個，約向市場供應1萬套(間)，已運營新建保租房項目6個，約占上海市場規模的30%。到2025年，上海城方運營的17個保租房社區即將全部入市。

在深圳，今年8月，深圳市潤深房地產有限公司(華潤)以7500萬元拿下龍崗G02315-0028宅地，將建企業全年期自持的保障性租賃住房。

在南京， 2021年9月，瑾家瓏熹臺租賃社區亮相，為南京“新市民”提供近3000套房源;今年 10月26日，江北中央商務區瑾家玖悅臺租賃社區正式開業，上述兩個項目均為南京首批開發自持租賃式住房，助力新南京人安居樂業。

這些一線或新一線城市的自持租賃住房項目落地，不僅為城市新市民提供了更多的居住選擇，也為房企帶來了新的發展機遇。

二、引導和“堵漏”措施雙重保障

不過，隨著自持租賃住房項目的蓬勃發展，一些問題也逐漸浮出水面。例如某些項目的競自持比例過高，導致投資回報周期長;又比如某些項目以租代售，違反了國家相關規定……針對此類問題，各地出臺“堵漏”措施，規范自持租賃住房的運營管理。

例如強調“自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年”，杭州增加“單次收取租金的期限不得超過1年”、“租賃價格原則上1年內不得上調”等限制性內容，天津指出自持租賃住房應以中小套型為主。

10月27日，合肥市住房保障和房產管理局聯合合肥市自然資源和規劃局起草了一份名為《關于規范自持租賃住房運營管理的通知(征求意見稿)》中明確指出，自持租賃住房的所有權人可以申請整體轉讓其持有的自持租賃住房項目，但必須符合相關合同、協議、承諾書的規定，未經約定不得銷售、轉讓、抵押等行為的，方可進行整體轉讓。對于已約定自持租賃運營期的項目，則需在運營期結束后方可進行整體轉讓。

10月31日，黑龍江省伊春市發布《伊春市人民政府辦公室關于印發進一步促進伊春市房地產市場平穩健康發展的若干政策措施的通知》文件要求，支持已建未售的非住宅用房(含商業辦公、營業性商業用房)，具備變更條件的，經申請批準可變更為商品住房或企業自持租賃住房，支持以適當比例改為保障性租賃住房。

政策層面，三四五線城市更多的是管控，一二線城市則以疏導為主。一方面，低線城市面臨的庫存壓力較大，房企擔負的投資風險較高，違約成本則更低;另一方面，高線城市在出租消化上擁有較強的市場反應能力，整體經營收益穩定性也比較高。

三、自持租賃住房運營時代的發展之道

從上述內容不難看出，多重因素下，中國租賃住房市場已進入“持有型運營”新時代。在此背景下，房企如何破局?未來以下這些或是方向。

其一是與第三方投資機構展開合作，獲得資本融資。以萬科為例，據其9月26日公告，為滿足項目發展需要，萬科全資子公司北京萬永房地產開發有限公司與華泰資產管理有限公司簽署協議，通過設立一個或多個不動產債權投資計劃向華泰資產申請融資，融資本金金額合計不超過40億元，融資期限最長為10年。

公告續指，截止到目前，北京萬永房地產開發有限公司擁有的北京市海淀區“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地(新)部分地塊土地使用權存在對外抵押情形，除此之外，北京萬永不存在其他對外擔保、抵押事項。而位于北京市海淀區的“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地(新)項目，正是萬科2016年底競得的全自持租賃項目所處片區。對此有分析認為，如若合作落實，將為萬科全自持項目的資產變現提供新思路。

其二是將自持租賃住房進行資產證券化。長租公寓類租賃產品投資回報雖然周期長，但并不是房企手中的“燙手山芋”。從長期以運營的角度來看，自持租賃住房可作為穩定的現金流來源，并通過發行ABS、類REITs等資產證券化產品，通過金融化的手段實現退出，由重資產持有變為輕資產。

其三是房企在自持租賃住房中將長期主義一以貫之，不斷深耕。比如濱江集團，董事長戚金興曾公開表達：“我們要讓暫時買不起房或者正在創業不買房的年輕人，能提前住在濱江的好房子里。”在此背景下，濱江集團旗下的濱江暖屋應運而生。作為濱江自持地塊的公寓社區品牌，濱江暖屋100%重資產的持有，從根本上杜絕了運營商改造式長租公寓的弊端。從前期產品打造的把控到后期自持物業的服務，濱江暖屋在源頭上一站式標準化的建造、裝修、運營、管理、服務體系，大大提升了產品的品質感和租客的歸屬感。同時，濱江暖屋也以品質為導向，努力成為濱江集團未來另一大價值點，助力推動租賃地產行業的轉型升級，成為國內領先的租賃住房投資運營商。

四、結語

總之，在國家政策支持和市場需求的推動下，自持租賃住房將成為未來租賃市場的重要趨勢之一。在此背景下，房企需要抓住機遇，不斷創新和提升自身的運營能力和服務水平，才能在激烈的競爭中立于不敗之地。