文|睿思網

綠地香港近期又簽下一個輕資產運營項目。旗下全資子公司上海綠譽將為南昌繽紛城的商業項目提供包括租戶招商、營運管理等物管類型服務。

這本是一宗普通的合作，盡管南昌繽紛城的持有者同樣為“綠地系”，但其較為罕見的收費模式引起了市場的注意。

據披露，上海綠譽將根據南昌繽紛城商業項目的年度純利20%收取浮動收益，且無任何兜底計劃。換言之，這是一次純粹的“盈利分成”模式。

很難說這是一種模式上的創新，畢竟不管怎么看，這都是一宗虧本的生意。也不排除另一種可能性——這是綠地香港對于實現更高業績訴求的一份“對賭”承諾。

不盈利不收費

在行內商管運營中，商管公司的收費模式一般有五種：基礎月費、營業收入提成、凈收入提成、超額收入提成以及退出利潤提成。

可見，幾乎沒有按純利分成。要知道，商業項目能做到高額盈利并非易事。以上海前灘太古里為例，自2021年入市到現在，盡管持續保持火爆，但至今仍未錄得盈利。

此外，與收入提成相比，明顯按純利分成所獲得的收益將更低。

不妨算一筆賬：假設上海綠譽當年收取年底管理費1000萬元，按20%的盈利提成測算，當年南昌繽紛城項目的利潤總額為5000萬元，按利潤/營收=1/2粗略推算，南昌繽紛城的營收將達到1億。在這基礎上，若按20%的營收提成測算，上海綠譽當年收取年底管理費將翻番。

“兩者取其高”的道理，相信綠地香港都懂。

不僅如此，當前市場上大部分采用凈收入提成的輕資產項目，提成比例亦達到30%，如萬達基本采用這種模式收取管理費。從比例上來看，綠地香港的收取水平明顯低于市場。

更有意思的是，百貨商業協會曾對關于營業收入的口徑作出較為嚴謹的定義，其中更明確，“統計期間內聯營毛利額”不適合購物中心。

另外，為了保證基礎收益，一般商管公司都會考慮采用混合模式，即基礎月費+收入提成的混合模式，當然，基礎月費的占比會相當小一點。這種模式能平衡風險，并在一定程度上確保商管公司收入的穩定性，同時也讓運營方能從項目的高營業額中受益。

這次，綠地香港同樣放棄了這種兜底方案。換言之，一旦南昌繽紛城零利潤或虧損，綠地香港將得不到一分錢的管理費用。

看來，在提升業績的道路上，綠地香港和南昌繽紛城“不成功便成仁”了。

要盈利先脫困

回到南昌繽紛城項目上，這是一個總建面達11.8萬方的商業綜合體，其中商業建筑面積8萬㎡，分為“左鄰“、”右里”。

其中“左鄰“商業面積約4萬方，原為百盛商場，自去年7月宣布閉店啟動轉型升級改造，并于同年末以“綠地繽紛城”重新亮相。并引入包括海底撈、必勝客、幾何書店等人氣品牌。

按計劃，該項目計劃于今年9月28日開業，不過至今仍未見有關“正式開業”的消息。如今，“綠地繽紛城”內，已有門店開業迎客。但整體開業率并不高，商場內部一層不少商鋪仍處于圍擋狀態，其余樓層大多也是閉店狀態。而開門的街鋪，也主要經營一些手機科技商品店和美食店。

現在的南昌繽紛城，明顯難以依靠單一且低端的業態來聚攏人氣，在該前提下，若想實現經營業績的提升則更難。

事實上，南昌繽紛城項目的位置相當優越。該商業項目位于紅谷灘新區世貿路以北，紅谷中大道以西，更在雙地鐵換乘區位之上，周邊密布住宅和精品寫字樓，理論上來講，該區的消費市場空間相當龐大。

顯然，綠地希望通過綠地香港來接管，以改變長期經營不善的狀態。而無退路的風險共擔模式，自然能鼓勵雙方更加努力地推進項目。

接下來，且看綠地香港將如何運籌帷幄，帶領南昌繽紛城項目涅槃重生，并向5000萬年度純利目標邁進。

事實上，綠地香港自身也需要好好思考，如何在運營模式上取得更多的突破，以實現自身業績的提升。

財報顯示，綠地香港2022年的物業銷售及建筑管理服務產生收益約256.77億元，占總收益約96%，較2021年同期減少約22%，只有2019年疫情前的70%。

對綠地香港而言，南昌繽紛城項目是個很好的練兵場。