文｜實習記者 朱簞

進入四季度后，為促進房地產交易，一些城市推出了房子“以舊換新”的促銷活動，以此來提振樓市。

從10月中旬開始，已經有包括寧波、南京、南通、揚州、海寧等多個城市出臺房產“以舊換新”政策，鼓勵購房者“賣一買一”，期望以此盤活二手房和新房市場。

10月20日，由寧波市住房和城鄉建設局指導，寧波市房地產業協會主辦的住房“換新購”活動正式啟動，首批活動共有34個樓盤、23家經紀機構參與。

“換新購”服務，指的是購房者可在開發商處認購并鎖定房源，并由委托的房地產經紀機構出售舊房，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金。

相比于自行置換，寧波推出經紀機構“優先賣”服務，在協議規定期限內，開發企業為購房者鎖定意向房源，同時經紀機構幫客戶通過線上流量傾斜、經紀人端線上線下聚焦推廣加速二手住房銷售，縮短二手住房售出周期。

自“換新購”啟動10天以來，寧波二手房市場成交活躍度有一定的提升。

根據寧波市房產交易信息服務網數據，10月16日至22日，市六區二手房成交1230套，環比上升15%，創下半年單周成交量新高；10月23日至29日成交1445套，環比上升17%，再次刷新下半年單周成交量最高值。

新房方面，10月16日至22日，市六區新房備案288套，環比上升20%，備案均價約3.5萬元/平方米，上升16%。10月23日至29日，新房備案287套，備案均價約3.1萬元/平方米，下降10.5%。

近期多個城市出臺“以舊換新”活動，對購房者來說，可以幫助部分有切實置換需求的人快速賣房，也能提高購房意愿。這類活動可以盤活存量房產，提高市場交易量。但在目前樓市整體面臨去化難的背景下，各地的政策落地效果也有區別。

從寧波近十天的效果來看，新房、二手房成交量確實有提升，這和房企給予購房者優惠，同時購房者在二手房出售方面能降低部分價格相關。

目前寧波二手房市場確實在升溫，但尚處在以價換量的階段。

國家統計局10月17日發布的9月份全國70城房價數據顯示，寧波9月二手房環比下降0.8%，連續5個月下跌；同比下降3.2%，已經連續17個月下跌，創下8年來的最大跌幅。

安居客網站顯示，寧波10月二手房掛牌均價約2.3萬元/平方米，環比下降1.4%。市六區二手房均價也都有不同程度的下降，其中奉化區、北侖區跌幅都超過1%。

與此同時，寧波二手房掛牌量仍處于高位，二手房的去化也保持著一定的難度。根據寧波市房產交易信息服務網數據，截至10月30日，市六區二手房掛牌套數為116933套。

中指數據顯示，今年9月寧波商品住宅成交面積38.6萬平方米，環比增加近兩成，但同比下降仍超六成，市場活躍度不佳。10月23日至29日，全市商品住宅成交9.9萬平方米，與近幾個月的周度成交高點相比，仍有一定距離。

當前改善性住房需求較多，“以舊換新”、“以小換大”等需求都逐漸開始獲得更多的政策支持。

除了寧波之外，海寧、連云港、濟南、淄博等部分城市聯合開發商及房地產經紀機構推出“換新購”服務，徐州、南京、武漢江夏區等部分地區也發放換房補貼。

以連云港為例，10月17日，連云港市住建局發布消息，探索“賣舊換新”新方式，對已出讓未建設含有配建保障性住房的開發項目，允許繳納保障性住房易地建設費，由國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無后顧之憂。

同樣在9月，連云港商品住宅成交面積7.2萬平方米，環比增長7.3%，同比下降仍超六成。短期庫存來看，截止9月末，商品住宅可售面積出清周期為43.2個月，短期庫存去化壓力較大。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，“以舊換新”購房政策有利于提升二手房流動性，加快房屋置換效率，從而加快一二手房的聯動效用。同時，在此過程中，多地發放換房補貼也為購房者降低了置業成本。

對于開發商而言，以舊換新購房者提前簽訂新建商品住房認購協議提高了房屋銷售的確定性，有助于降低房企銷售壓力。

短期來看，“以舊換新”政策有利于暢通一、二手鏈條，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，未來或有更多城市參與進來，促進改善性住房需求釋放。

陳文靜指出，目前房地產市場調整態勢仍較為明顯，購房者入市情緒整體較為低迷。“以舊換新”購房者若想快速售出二手房，或在價格方面給予一定讓步；而對于開發企業來說，購房者鎖定新房房源后，該房源的交易周期或有所延長。