界面新聞記者 | 王妤涵

三季度在各類樓市利好政策刺激下，房地產交易出現緩慢回升，但房企業績仍面臨壓力。

10月27日晚間，萬科發布了2023年三季度財報。今年第三季度萬科實現營業收入894.16億元，歸母凈利潤37.51億元；今年前三季度，實現營業收入2903.1億元，歸屬于上市公司股東凈利潤136.2億元。

財務狀況方面，萬科經營性現金流已連續14年為正，今年1-9月在覆蓋新項目投資支出后依然保持為正。截至三季度末，萬科在手現金1036.8億元，對短期債務的覆蓋倍數為2.2倍，年內已無境外融資到期，境內待償的信用債僅3.8億。

今年以來，萬科新增獲取了37個新項目，總地價合計794億，新投資中一、二線城市占比100%，已開項目整體投資兌現率達94%。

與此同時，萬科還發布了幾項重要公告：選舉深圳地鐵董事長辛杰董事擔任公司第二十屆董事會副主席、審議通過了公司2023-2025年度獎金方案、再次修改了項目跟投制度。

此前，在今年6月萬科的股東大會上，辛杰作為大股東代表曾對郁亮帶領的萬科團隊過去三年表現給予肯定。

辛杰表示，投資萬科是正確的選擇，對萬科的認同和支持不會因市場一時的波動而變化，深圳地鐵集團堅持長期主義，將長期持有萬科股權。

他還表示，今天的萬科已不是單一的開發企業，成功布局了多個不同賽道，取得較好的經營業績，未來有望借助REITs進一步盤活資產。

而在10月26日，第一批消費類基礎設施公募REITs出爐，REITs試點迎來突破，萬科旗下印力集團于消費類基礎設施REITs試點中拔得頭籌，中金印力REIT成為第一批正式進入公開發布階段的消費類基礎設施公募REITs之一。

當晚萬科董事會主席郁亮在朋友圈感慨，REITs對于不動產經營業務的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發的重要性，將幫助房地產開發商轉型為不動產的經營服務商，也為投資者提供了更多選擇，其深遠影響將隨時間而顯示出來。

據萬科介紹，隨著不動產開發經營服務并重的戰略持續深入，業務結構也日漸呈現出“賺小錢、賺慢錢、賺長錢”的特征。

在此背景下，原有的規模擴張時代下形成的機制也需要與時俱進迭代更新，在新一屆董事會成立后，會順應行業新發展階段特點及企業發展的需要，對相關激勵約束機制進行迭代更新。

公告顯示，10月27日，萬科董事會審議通過了公司2023-2025年度獎金方案，繼續基于凈利潤為考核指標，公司董事會主席和總裁2023-2025年度現金薪酬方案繼續和年度凈利潤掛鉤，增加年度股價變化作為調節系數，將公司A股每日復權收盤價的全年平均值作為對比指標，強化股東利益導向。

而經濟利潤獎金制度將迭代為新的長期激勵約束機制，目前正在積極研究中，原有方案相關責任義務已全部履行完畢，不再實施。

除此之外，項目跟投制度也進行了相應迭代。新版本取消了原有的特殊劣后機制，引入了“模擬清算”這一模式，并明確滿足“可銷售物業的最后一期已交付”等條件下方可實現跟投退出，對項目的退出時間進行了較為清晰的推演和約束。

此次發布的新版本與此前相比，主要的變化還在于進一步細化了住宅開發銷售類項目的跟投范圍及跟投權益比例上限。

新版本要求，將新獲取的住宅開發銷售類項目均列入跟投范圍，具體為可售住宅業態的計容建筑面積不小于總計容建筑面積80%，且可售住宅以外業態的計容建筑面積不超過3萬平方米的項目。

跟投人員直接或間接持有的項目權益比例合計不超過10%，對于萬科股權比例低于50%的住宅開發銷售類項目，跟投人員直接或間接持有的項目權益比例還需不超過萬科在該項目所持權益比例的20%。單一跟投人員直接或間接持有的項目權益比例不超過1%。

而在跟投的“模擬退出清算”中，也由原版本中的“退出時未售部分價值按收益現值法計算，折現率為15%”更新為“退出時未售部分價值按收益現值法計算，折現率為集團前一年度WACC”。

另外，新版本還新增了一種模擬退出清算方式：對于項目跟投后，受政策等外部因素要求(非因市場變化)，導致規劃發生重大變更、并對項目開發造成重大影響的項目，公司可根據項目受外部影響程度以及項目實際情況，按照不高于跟投原始投入的價格安排跟投退出。退出后需定期報董事會投資與決策委員會備案。

據萬科方面介紹，此前的跟投制度更符合即售項目的業務周期，如今伴隨行業發展階段的變化，目前新獲取項目中綜合住區項目增多，經營性資產占比增大，原有跟投制度的部分條款不再適用于新的業務發展模式，因此重新明確了跟投項目范圍，調整了必須跟投人員、跟投項目模擬清算與退出的條件以及跟投方式等。