界面新聞記者 | 王婷婷

產業園區的投資市場正朝多元化、精細化方向邁進，而公募REITs的成功發行，讓更多不同類型的投資機構關注產業園區物業，拓寬了產業園區物業的退出渠道。

江蘇南京近期迎來首單產業園區REITs“上新”。上海證券交易所顯示，華泰紫金南京建鄴產業園封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“華泰紫金南京建鄴產業園REIT”）已正式申報，發起人（原始權益人）為南京市建鄴區高新科技投資集團有限公司，基金管理人是華泰證券（上海）資產管理有限公司。

據界面新聞了解，華泰紫金南京建鄴產業園REIT 項目底層資產為國際研發總部園項目，位于南京建鄴高新區新城科技園內，可租賃面積13.49萬平方米，估值總價16.5億元，平均估值單價12234元/平方米，基金2024、2025年度的預測凈現金流分派率分別為4.17%、4.28%。

“產業園的投資，吸引了業界越來越多關注的目光，成為市場上正在興起的新投資熱點。”仲量聯行華東區投資及資本市場部總監孫翎認為，目前對產業園投資的關注，主要是從產業的視角出發，而不再是傳統的辦公樓或工業地產的投資邏輯。

從發行核心指標出租率來看，華泰紫金南京建鄴產業園REIT項目是目前已上市產業園REITs項目中，上市前出租率最低的一單。2020-2022年及2023年9月末，園區的整體出租率分別為81.16%、85.15%、84.10%及83.75%。

不過，最近幾年受房地產市場下行影響，投資方向已悄然生變，以長租公寓、物流地產和產業園區等具有長期收益的項目逐漸成為投資者關注的熱門領域。

作為擁有“三強租戶”（強承租能力、強行業前景、強政策支持）之稱的產業園，熱度更是與日俱增，一度成為投資市場的“新頂流”。截至目前，國內已擁有各類產業園區15000多個。

這一趨勢在上海更明顯。當前，上海正全力建設具備全球影響力的科技創新中心，產業園區作為產業發展的重要承載地，培育了眾多全國領先的企業，創新策源功能日益凸顯。

10月14日，鐵獅門宣布與上海市浦東新區開啟合作，要共同打造世界級生物醫藥產業集群。首個項目在康橋鎮落地，鐵獅門將聯合浦東新區康橋鎮和天正集團，利用存量產業用地，在張江創建中國首個breakthrough生命科學園區。

近兩年，上海產業園市場交易火熱。比如今年6月，周大福與啟城投資旗下平臺收購了上海張江醫谷、藥谷兩處生命醫學產業園。今年1月，還有平安人壽對上海東方萬國、上海弘源科創、北京弘源國際、北京弘源新時代四個產業園項目的收購，金額達60.46億元。

仲量聯行近日發布的《2023上海產業園區市場發展與展望白皮書》顯示，在過往十多年，上海產業園區投資市場主要經歷了三個階段。

在2011年-2015年，投資視角主要基于類工業資產；到2016年-2019年，內資及外資地產基金投資活躍度增強，并嘗試以“非核心區的類辦公樓資產”的邏輯投資產業園區物業。而2020年至今，產業園區的投資邏輯由傳統辦公樓轉向產業視角出發，市場朝多元化、精細化方向邁進。

根據仲量聯行投資機構問卷調研結果，投資者即便在短期內的市場承壓情況下，依然對上海產業園區保有投資熱情。在受訪的投資者中，超過70%的投資機構已布局上海產業園區市場，89%的投資者在未來三年將追加投資或考慮收購產業園區物業。

仲量聯行預計，到2023年底，預計該階段產業園物業大宗交易年均成交量將達到145億元。

“上海產業園區投資者增加了產業視角，在地段選擇、標的甄選、租戶租金、投資模式等方面都更加考慮產業要素。”

仲量聯行調研發現，集成電路、生命科學、人工智能、新能源汽車、游戲等五大行業，是上海產業園區的租賃需求動力。過去兩年，這五大行業在上海產業園區內的新增租賃需求達到近70%，推動上海在優勢行業引領全國。

此外，在產業紅利和短期供應壓力共同影響下，當前的產業園區投資市場呈現四大主要趨勢，比如板塊甄別愈加重視產業定位、行業類型成為評估物業租戶的核心考量、財務測算趨于謹慎保守，以及產業視角催生特有投資方式，包括自用型企業的售后回租、產業自用企業與資本聯合投資開發等模式。

而且，隨著產業園區投資市場日益成熟，產業園區物業的退出渠道愈加多元，除了傳統的單個項目退出方式以外，新增的公募REITs也備受關注。

截至2023年9月，全國已上市的28只公募REITs中，有九單產業園區基礎設施REITs成功發行和擴募，其中多個底層資產為上海產業園區優質項目。“更多項目仍在籌備發行中，未來通過公募REITs退出將成為產業園區物業重要退出機制之一。”

孫翎指出，產業園區的長期持有性對投資機構的資管能力提出更高要求，考驗持有者的運維能力，因此，園區投資者需要將產業視角貫穿投資的各個環節。