界面新聞記者 | 王妤涵

“行業陣痛比預想中更長、更痛，目前仍未結束，當前的狀態有點像馬拉松的‘撞墻’，熬過去就跑下去了。”10月20日，在萬科一年一度的媒體交流會上，萬科集團董事會主席郁亮談及當下的房地產形勢時表示。

對于當前房地產市場是否存在供給過剩的問題，郁亮稱，主要城市當前的住房條件“被平均”了，城市被小鎮平均了，大城市被小城市平均了。住房市場需求已經從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。

隨著中國經濟的不斷發展，老百姓生活水平日益提高，住房需求逐漸多元化，但目前針對新需求的市場供應是不充分的。

根據第七次全國人口普查數據，2020年，我國城鎮人均住房建筑面積達到38.6平方米，折成使用面積只相當于日本40年前的水平，63%的城市住房還未達到配備電梯的基本門檻。

據郁亮估計，目前的住房合理需求每年應該在12億平方米左右，但今年開工量不到7億平方米，回到了2006年的水平，是遠低于合理需求的，現階段的住房建設水平顯然超跌了。

國家統計局最新公布的數據顯示，今年1—9月，全國房地產開發投資87269億元，同比下降9.1%（按可比口徑計算）；其中，住宅投資66279億元，下降了8.4%。房屋新開工面積72123萬平方米，下降23.4%，其中，住宅新開工面積52512萬平方米，下降了23.9%。

但郁亮認為，住房作為居民生活的剛需不會消失，壓制久了總要釋放出來。

他表示，未來市場自身會產生向上修復的動力，像今年的旅游市場一樣，過去3年的積壓的需求和動能在今年得以釋放，壓縮的越厲害，反彈的也越厲害。

對于“政策沒用論”，郁亮指出，政策肯定是有用的，但不是萬能的，不能指望一個政策就能徹底扭轉局面。

從數據來看，自8月底全國主要一二線城市出臺系列樓市優化政策后，市場已經出現回升跡象。

據中指研究院統計，在8月底各項新政實施后，盡管9月份全國房地產市場銷售規模仍處于低位，但核心城市新房市場活躍度提升。當月，100個重點城市新建商品住宅成交面積環比增長約14%。

其中，一線城市新房成交規模環比增長32%，二線代表城市環比增長13%，三四線代表城市環比增長10%。這也說明，新政實施后已經顯現出一定效果，部分住房需求得到了合理釋放。

而10月上半月最新數據相較9月繼續好轉，郁亮認為，這是市場積累的反彈力量和政策支持共同作用的結果。

與此同時，他也表示希望未來政策可以落實到位，“因城施策”十分關鍵，“不能指望政策一招解決所有問題”，每個城市都要根據具體情況做出對應調整，調整成適合市場的力量。

尤其是在供給端，未來可以有更多更積極的舉措，比如對于庫存過多的地區，可以暫時放緩土地供應節奏；對于過去規劃用途存在偏差的土地和房產，可以考慮轉變性質。

對于如何穿越房地產行業新一輪周期，郁亮借用海爾集團的理念“沒有成功的企業，只有時代的企業”。

郁亮認為，地產行業要從過去傳統階段向新的發展階段邁進，每個企業不管怎么樣，無論愿意不愿意、是否準備好了，都要相信新發展階段都將進入循環。

從跟客戶的同步發展來看，可以看到客戶現在要求越來越高、越來越及時。選行業、選企業，要讓客戶說好，客戶是滿意的，這一點有點像消費品行業了。

而行業、客戶的變化也讓萬科發生轉變，這其中包含兩個難點：一是如何賺小錢、慢錢、辛苦錢；二是商業模式閉環問題，從房地產開發變成不動產開發經營服務商的閉環。

萬科除地產開發業務以外的其他業務，就是在賺小錢、慢錢、辛苦錢，比如物流業務、長租公寓業務等。

郁亮表示，市場短期雖有壓力，但對長期仍有信心，當下不必過于悲觀，他相信城市永不落幕，只要與客戶、城市同步發展，未來仍有很多機會。