界面新聞記者 | 王妤涵

受地產板塊影響，近期物業股普遍下跌，表現較為低迷。

據克而瑞物管統計，9月恒生港股通物業服務及管理指數、65家上市物企、港股通物企、非港股通物企分別下跌11.38%、11.93%、13.99%、8.20%，同期恒生指數和滬深300分別下跌5.49%和4.14%。

在65家上市物業公司中，市值下滑的達到了60家，百億市值以上的物企僅剩7家，分別為華潤萬象生活（約699.59億港元）、中海物業（約222.52億港元）、萬物云（266.33億港元）、碧桂園服務（約235億港元）、保利物業（約177億港元）、招商積余（約145億港元）和綠城服務（約108億港元），數量較今年年初再減少3家。

截止2023年9月30日，港股上市物業企業中，大部分企業（57家）均已公布了最新的經營數據。整體來看，上市物業企業營收均值雖在提升，但整體增速卻有明顯回落。

中指研究院數據顯示，根據港股市場57家上市企業數據來看，今年上半年港股上市物企營收均值約為22.31億元，同比增速僅為9.91%，該值僅為去年同期增速的1/5左右。

在房地產增長放緩的背景下，國央企與民企業績持續分化，擁有穩健國企背景的物管公司經營穩定性持續性較高，而且能夠持續兌現行業較佳的業績，受到房地產政策調控等因素的影響，民營企業則面臨一定的壓力，二者之間的分化進一步加劇。

數據顯示，今年上半年，港股上市的央國企業物業公司表現仍然較為突出，營收均值達到54.92億元，增速雖有下滑，但仍保持超過20%的速度增長；地方國有物業企業營收均值為9.44億元，同比增長18.44%。

2023中報數據顯示，像物管行業頭部的中海物業、招商積余、保利物業等企業，都實現了近20%的營收增長，體量較小的京城佳業更實現了30%的營收增長，同時，利潤也都呈現上漲趨勢。

從近兩年營收增速來看企業業務發展的持續性，國央企表現也普遍較好，近兩年整體均保持著25%以上的速度增長。

民營物企的表現則相對遜色，營收均值同比增速僅為6.74%，較去年同期下降40.37個百分點。

一些民營物企由于受到地產關聯方的影響，即便自身經營狀況良好，但仍難打破來自市場和投資者的質疑，擺脫關聯方的依賴，加強企業自身造血能力，是這些企業擺在眼前的難題。

國金證券首席分析師杜昊旻指出，短期來看，關聯房企的發展狀況對物企仍有較大影響，國企開發商在銷售、拿地、融資端的表現均好于民企，部分頭部央國企及改善型房企具備競爭優勢，有望實現強者恒強，因此短期國企物企業績更為穩健。

另外，在資本市場中，物業企業的估值也被低估。截至10月9日，今年僅有2家物企成功在香港上市，分別為眾安智慧生活和潤華服務。

10月12日，萬物云董事長朱保全在2023年中國國際物業管理產業博覽會上表示，在存量不動產管理中，物業企業將扮演越來越重要的角色，物業行業作為維護不動產歷久彌新的重要角色，作為業主大會委托決策執行的重要角色是物業企業的1，而其他的多種經營則是0。

沒有這個1，資本市場甚至都無法給出這個行業真實的貝塔估值，以至于到今天物業行業走勢仍在被地產行業顯著影響，亟需走出獨立趨勢。

與此同時，物業行業也正在迎來一場重要的數字轉型，在時代科技發展的浪潮之下，靠信息不對稱、數人頭的經營模式變得越來越不可行。

朱保全指出，基于AI發展，對物業行業進行大膽預測“五化”趨勢，即崗位物聯網化、作業流程化與機械化、服務AI化，管理報告數據化。

程鵬物業觀察認為，物業管理行業不能缺位AI浪潮，要找到行業可能的切入點。新一輪的AI已來，中國的物業管理行業不僅不能缺位，而且一定會大放異彩，甚至可能是改變物業行業困境的一把利刃。