界面新聞記者 | 王婷婷

“上海仍為中國最具吸引力的房地產投資目的地?！?/p>

經歷了今年第二季度的市場下行后，上海投資市場的交易量出現回暖。仲量聯行近日發布的數據顯示，2023年第三季度，上海投資市場共錄得28宗成交，成交總金額達144億元幣，較上一季度環比增長38.9%，同比去年增長6.1%。

因樣本參照不同，世邦魏理仕統計的三季度數據是共計33筆大宗交易，交易總額235.9億元。其中，10億元以下的交易占據主導，受太古地產收購陸家嘴地塊交易推動，三季度交易總額環、同比分別上漲78.4%與17.2%。

9月28日，太古地產發布公告，宣布擬以總價97.0997億元收購上海洋涇地塊及前灘21號地塊的兩家公司的股權，太古地產將持有這兩個項目各40%的權益。太古地產稱，將在洋涇地塊打造太古地產在中國內地的首個高端住宅產品。

從交易類別來看，仲量聯行表示，在今年第三季度，資產交易類別呈多樣化趨勢，除辦公、公寓、產業園區及工業等熱門資產類別外，零售物業成交在三季度也受到關注，收錄共計4宗成交，成交金額占比達28%。

此外，酒店在全國旅游市場恢復后于投資市場有所體現，第三季度共收錄兩宗酒店成交，成交金額占比12%。

值得一提的是，在上海寶格麗公寓完成易主半年后，位于上海蘇河灣的全球第六家、中國第二家寶格麗酒店也被公開掛牌出售，酒店近期最貴套房定價約30萬元一晚。

10月11日，華僑城（亞洲）發布公告稱，公司的間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃在北京產權交易所通過公開掛牌出售銷售上海蘇河灣項目部分資產。此次的標的底價由華僑城（亞洲）確定，交易價格不低于24.3億元。

根據公告，此次擬出售的資產為酒店房產主體及其他建筑，包括上海市靜安區山西北路108弄5-8、11、16-18號；山西北路96、98、112、116、120、126號等。據寶格麗酒店及度假村官網顯示，上海寶格麗酒店共擁有82間客房及套房，其中包括19間酒店甄選套房。

當前正值全國文旅市場消費復蘇，華僑城（亞洲）選擇此時出售這一優質資產實現資金回籠，無疑找準了時機。不過截至目前，仍沒有確切的買家消息公布。

辦公投資在上半年全部被自用買家占據，但在第三季度的8宗辦公成交中，出現一宗以投資為目的的辦公成交，“體現了投資人在國內經濟周期下，開始挖掘優質的困境資產?！?/p>

具體到買家類型，內資買家以91%的比例繼續主導市場。傳統保險、金融機構依然表現積極，同時一些地方政府和私人買家正積極進入市場。

就在第三季度末，大家保險正式接手上海周浦萬達廣場。天眼查信息顯示，上海萬達廣場置業有限公司的股權關系發生變更，大連萬達商管正式退出，取而代之的是大家保險，該項交易已于2023年9月26日完成備案登記。

仲量聯行華東區投資及資本市場部總監孫翎表示，“上海仍為中國最具吸引力的房地產投資目的地。中東財團紛紛在中國設立辦公室，體現投資人對中國長期基本面和前景保持樂觀。第四季度投資市場有望延續回暖，表現更加強勁?！?/p>

第三季度的辦公樓市場整體表現平穩。仲量聯行數據顯示，第三季度上海凈吸納量錄得67740平方米，其中，中央商務區凈吸納量錄得3200平方米，非中央商務區市場凈吸納量錄得64,500平方米。

仲量聯行上海商業地產部項目代理服務總監江蘇分析，中央商務區的大面積租戶傾向于續租，相較之下小面積租戶租賃決策更為靈活快速，部分企業利用當前租戶市場的機會實現升級需求。

另外，較大的供應加之租賃進程的滯緩，上海第三季度整體空置率有所提升。其中，中央商務區整體空置率環比上升1.7個百分點，達到13.6%；非中央商務區整體空置率環比上升0.8個百分點，達到28.5%。

據仲量聯行統計，第三季度中央商務區迎來三個項目竣工，總建筑面積共計15.4萬平方米、分別是嘉禾中心、金控大廈二期和綠地外灘中心T4；非中央商務區也有三個新項目竣工交付，共計18.7萬平方米，分別是匯能大悅中心、鄂爾多斯靜安中心和鴻壽坊。

面對整體市場的謹慎態度以及持續的供應壓力，整體市場租金亦處于下行通道。中央商務區租金環比下跌1.2%至8.9元/平方米/天，非中央商務區租金環比下跌1.8%至5.7元/平方米/天。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|商務園區負責人馬振龍認為，未來六個月預計仍有約42萬平方米新增供應入市，涵蓋張江、金橋、市北、松江和青浦板塊。“前市場新供應充足且類型多樣，為租戶提供多種選擇；可租空間進一步釋放和租金成本的降低，有助于激發搬遷需求的持續放量?！?/p>

另一方面，新賽道產業培育逐漸進入商業化落地階段，建議業主積極關注產業鏈相關企業，提前布局未來產業發展?！?/p>