文｜實習記者 朱簞

今年廣州樓市的“黃金周”不同以往，伴隨著一系列刺激政策出臺，廣州樓市迎來了一定幅度的升溫。

據中指監測數據顯示，國慶假期期間（9月29日-10月6日）廣州網簽商品住宅15.7萬平米，較2022年國慶假期（10月1日-7日）日均增加129%。

其中，不少樓盤銷售成績都不錯。例如位于荔灣的萬匯天地·朗庭在9月29日全天獲得12億元的銷售額，國慶假期成交268套，總金額近13億元；位于天河的保利·天瑞在中秋節當天銷售額3億元，國慶假期共實現15億元的銷售額。

據貝殼方面數據顯示，截至10月5日，廣州貝殼新房成交破1200單。據中房報報道，從各房企、項目發布的海報初步統計，廣州假期期間的成交額超過100億元。

供應方面，一系列政策利好疊加國慶“黃金周”的營銷節點，讓開發商的推貨力度達到了一個短期高峰。根據廣州中原研究發展部統計，國慶假期（涵蓋前一周）全市累計推售25盤，推貨量3166套，比去年十一假期分別增加47%、66%。其中，主力推新區域番禺、增城更是高達951套和906套。

在剛過去的國慶假期期間，廣州多個樓盤也都推出不少促銷優惠活動，包括一口價房源、限時秒殺、送家電大禮包、物管費等。

如位于番禺的龍湖·金地天峯推出“1000萬讓利，限量秒殺”；黃埔的保利錦上打出“一口價特惠房源，限時送10年物業管理費”；天河的保利天匯認購140平米大四房送華為手機等。

從整體來看，廣州樓市的上訪量及成交活躍度較之前有明顯的回升，但市場分化趨勢明顯。在番禺等限購放開的區域，市場成交要好于外圍區域，中心區域核心板塊的熱度將延續，但增城、從化、南沙、花都等外圍區域市場成交仍將維持較冷趨勢。

根據克而瑞數據，國慶期間番禺、荔灣等區項目去化率較高，分別為45%和21%，其原因在于增值稅5改2政策帶來的改善型項目需求提升。而花都、白云、南沙等區域部分改善型客戶被中心區分流，且項目自身優勢不突出，去化率不足一成。

“受雙節家庭團聚及出游影響，房企聯動促銷減少，市場成交有回暖但幅度不大。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，預計節后房企將加大營銷沖刺力度，新政促動的購買力將逐步釋放。

自8月底廣州官宣“認房不認貸”，到9月出臺降首付和利率、放松區域限購、外地戶籍社保要求由5年減少為2年，同時免征增值稅也有5年將為2年等一系列利好政策，廣州樓市開始呈現穩步復蘇的勢頭。

根據中指監測數據，9月廣州新建商品住宅成交面積約60萬平米，環比增長約四成。其中，增城區成交量位居全市第一，占比約28%，黃埔區、番禺區列居二、三位，成交量占比分別約為17%、14%。

在樓市價格方面，9月廣州新建住宅價格環比下跌0.02%，同比下跌0.08%。

二手房市場的成交量同樣有所改善。據廣州房地產中介協會統計，9月廣州二手住宅網簽8544套，環比增長4.76%，網簽面積為85.6萬平米，環比增長4.1%。

由于二手房短期掛牌量明顯增長，導致二手房價格跌幅進一步擴大。9月廣州二手住宅價格環比下跌0.23%，跌幅較上月擴大0.07個百分點，同比下跌0.52%。

9月20日，廣州打響一線城市放松限購第一槍，黃埔區、番禺區、花都區及白云區的部分區域不限購，全市個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。

肖文曉指出，目前廣州已經是一線城市里面“穩樓市”動作力度最大的城市，通過認房不認貸、優化限購政策以及增值稅5改2等利好措施，已經加大了對剛需和改善性住房需求的支持力度，這對于廣州樓市企穩復蘇具有積極效果。

廣州政策的大力開放，也值得其他城市參考和借鑒。以深圳為例，深圳在出臺“認房不認貸”后，9月29日將首套住房貸款利率由4.5%下調至4.1%，二套住房貸款利率由之前的4.8%下調至4.5%。無論是執行“認房不認貸”政策，還是下調房貸利率，深圳政策整體優化力度一般。

反映到市場表現上，在政策優化力度不足的背景下，深圳的成交狀況也較為平淡。根據中指數據監測，9月29日至10月6日，深圳新房住宅成交336套，與節前一周相比成交套數減少42%，成交面積3.45萬平米，減少41%。

肖文曉表示，考慮到目前限制住房消費潛力釋放的因素除了調控政策本身，還需要外圍經濟大環境的改善配合，因此購房需求信心的恢復是一個漸進的過程，樓市的回暖進程也不會是一蹴而就的。

“預計第四季度廣州的樓盤將會積極把握政策利好的窗口，加大營銷力度，帶動成交量從9、10月份開始走出7、8月份的低谷，穩定復蘇。”