文｜李慎

2008年，由美國次貸危機引發的全球金融危機在世界范圍內蔓延，各國都采取了非常規的貨幣和財政政策以期挽回經濟頹勢，包括大幅調低利率至近百年來的低位等。但在不斷惡化的國際環境和經濟下行壓力下，傳統政策對于刺激經濟已經捉襟見肘，各主要經濟體陸續采取了更為直接的刺激手段，包括注入市場流動性、收購有毒資產、擔保信貸等。

9月，時任總理溫家寶公開喊話“信心比黃金更重要”。中國政府“出手快、出拳重”，央行于9月15日宣布“雙率”齊降，打出"降率免稅"組合拳，10月財政部宣布系列稅費減免新政支持房地產，國務院隨后表態支持地方政府“因地制宜地出臺保持房地產健康穩定發展的政策”，地方政府開啟救市自選動作。

10月13日，杭州政府拋出24條救市政策，幾乎全部顛覆了中央之前頒布的宏觀調控政策（此輪下行杭州首當其沖，萬科降價促銷導致售樓處被砸驚動中央）。此時，市場已經意識到，地方政府的救市行為，一定程度上得到了中央政府的默許。但值得注意的是，直到此時，中央并未出臺任何一項直接救助房地產開發商的政策，開發商貸款亦未出現明顯放松。

11月中央政府開始出手救市，推出擴大內需、促進經濟增長的十項措施，初步匡算，實施這十大措施，到2010年底約需投資4萬億元（簡稱“四萬億”）。

隨后，一系列細化政策出臺，其中以刺激房地產市場的政策尤為突出，政策也開始直接轉向救助開發商，一批資金鏈緊張、遭遇債務危機（綠城連環債瀕臨爆雷）的開發商得到直接救援。12月9日晚，銀監會公布了《商業銀行并購貸款風險管理指引》，醞釀多時的并購貸款得到監管層放行，銀行貸款開始正式介入股權投資領域。

12月13日，國務院辦公廳發布“關于當前金融促進經濟發展的若干意見”，共包括九個方面、30條細化措施，業內稱“金融30條”，明確指出將“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道”。12月17日公布《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》（簡稱“國三條”），放寬了居民購買第二套住房貸款政策，并首次明確表示適度放開房地產企業的“開發貸”。

12月21日，國務院辦公廳發布六項房地產新政細則加大救市力度，共包括13條措施（十三條意見），除進一步放松對個人買房貸款及部分放開“開發貸”等措施，還明確表示支持房地產開發企業主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售，對于開發商降價促銷給予了肯定。

不難看出，此輪政策迫切期待“快見效”，發力點從刺激需求、簡化降低交易流程和門檻，迅速轉為直接救助房地產開發商。直接結果是樓市快速V型反轉，“四萬億”出臺僅4個月后，2009年3月，全國70個大中城市結束了此前連續數月環比為負的局面，轉為正增長，成交量亦創下歷史記錄。二季度成交繼續放大，土地市場火爆，2007年的購地熱潮重現；房價環比漲幅連續放大，已經絕跡一年多的炒房客重回市場。

政策雖取得了短期效果，但不能忽視的是，中國實體經濟回暖的基礎仍然薄弱，大量信貸資金流入樓市，市場投資投機熱情已不可控。“四萬億”十條計劃中雖然包含農村基礎設施建設，鐵路、公路和機場等重大基礎設施建設等內容，但均為長期項目見效慢；樓市新的供需平衡沒有構建，市場對于“健康穩定發展”沒有形成統一的預期，導致老百姓更堅定的認為房價還會持續性的上漲，每次政策的背后就是為了蓄力下一波房價的上漲，為今后的調控增加了難度。

2009年5月成為此輪救市的分水嶺，在GDP“保八“的前提下，上半年出臺的政策為救市；下半年由于房價快速飆升，投機日盛，房地產宏觀調控再次卷土重來。

回顧上一輪房地產刺激政策，與2023年本輪房地產風險化解政策比較，不難發現監管思路的變化，顯然決策層已經在一次次調控與市場的博弈中吸取了教訓。

就像一位金融學者說的，人性有弱點，即使最偉大的人也受到時代局限，由人來設計、制定和操作的宏觀政策亦不可能非常完善甚至最優。要承認一切政策的選擇都是次優，承認政策作用的有限性，從而接受對政策的質疑、批評和建議，并在此基礎上不斷修正和完善政策設計，才能真正突破困境。

觀察發現，此輪房地產風險化解政策呈現如下幾個特點：

一，底線清晰，即房住不炒。

2016年12月在北京舉行的中央經濟工作會議上首次提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，此后中央多次定調“房住不炒”，這是截至目前所有房地產調控的根本，不容動搖。這給了市場參與者一個穩定的預期，未來的方向是保障基本需求、支持改善性需求、抑制投資性需求、打擊投機性需求。投機炒房者將不會有生存土壤。

這一輪房地產政策也主要圍繞這一定調展開，沒有逾越底線。來看一線城市中首個放松限購的廣州9月19日公布的政策：

目前一線城市的突出問題是二手房掛牌量快速上升，交易周期拉明顯長，價格下跌，導致預期不足，反過來又導致市場的下行。政策針對換房突出矛盾，發力在釋放剛需、疏通換房需求，引導剛需和改善、新房和二手住房的良性循環。

二，長短結合，以長為主。

2017年2月中央財經領導小組會議上提出，“建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排”。此后，中央下發一系列房地產新發展模式、發展租賃住房等相關的政策和配套資金，試圖在源頭上補足供需不平衡的短板。

至2023年，政府在保租房、共有產權房等方面已經取得長足進步，2023年7月24日，中共中央政治局召開會議指出，“我國房地產市場供求關系發生重大變化”，指出我國房地產市場整體已轉入供大于求的買方市場。“認房不認貸”、放松限購都是在此表態之后做出的動作，顯示出監管對于樓市基本面已經有了預判，即不會出現“因大批人沒房子住”導致的樓市V型反轉的情況。

三，始終在“保交樓”和刺激需求端發力，沒有直接救助地產商。

近期，國際貨幣基金組織（IMF）總裁格奧爾基耶娃向中國政府建議稱，應該以提振國內消費替代傳統的向基礎設施建設注資，應該確保購房者的樓房如期交付，以真正提振消費者對房地產領域的信心，而非救助受困的地產商。

實際上中國政府在救助房企端的動作始終保持克制，在此輪調整中，傳統的四強選手“碧恒萬融”只剩萬科一家沒有爆雷，截至2022年底，百強房企中有48家爆雷，全國有超200家房企破產。政府處置出險房企的態度是以自救和市場化原則為主，鮮有直接出手注資地產商的動作。2022年7月中央政治局會議首次把“保交樓、穩民生”寫入政治局文件，下半年各部委20余次表態支持“保交樓”，全國超70省市實質推動“保交樓”舉措落地。這是本輪政策與四萬億最大的不同之一。

企業端，2022年政策面支持房企融資的“三支箭”連續射出，但在執行層面，實際落地融資仍嚴格控制在“優質房企”名單之內，已經出險或未達到“三道紅線”綠檔的房企沒有得到融資政策傾斜。

四，自上而下，配合分類調控不搞一刀切。

與上一輪地方政府先行試水，與中央博弈的模式不同，此輪調控呈現出自上而下全國一盤棋的特點，落實到地方政府自行調節尺度，不搞一刀切也不能超綱發揮。

2023年7月政治局會議提出房地產供求關系發生變化以后，政策開始在疏導和刺激需求上持續發力，“認房不認貸”、松綁限購、降低存量房貸利率等大力度利好政策全部由央行、財政部、住建部等各中央部委聯合發出，全國各地聽槍起跑，松緊有別。實際上北上等核心城市的工具箱里還有余糧，如限購、限售、限商（商住房）等，政策仍大有余地。

五，最大限度避免道德風險，維護公平、健康的市場秩序。

過往中國房地產一直有“越調越漲”的怪圈，但在近六七年長效機制長足發展的基礎上，此輪調控有望馴服這頭野獸，將市場穩定在溫和上漲的健康軌道上。過去，房地產一直有捆綁地方財政和金融系統這兩大護身符，地產商信奉“大而不倒”的迷信，但這一輪監管對出險房企的處置破除了迷信，中國的地產商真正意義上經歷了市場淘汰的洗禮。

這不是中國獨有的經驗。2023年3月，美國硅谷銀行遭遇破產風波，當局果斷出手，短短幾天內美國財政部、美聯儲和美國聯邦存款保險公司（FDIC）發布聯合聲明，全額保護硅谷銀行所有儲戶的存款和債權人，而不保護股東和無擔保債券持有人。需要指出的是，接管硅谷銀行的FDIC是一家商業機構而非政府部門，資金由新設立的銀行定期融資計劃（BTFP）提供，承諾不使用納稅人的錢為危機買單，此外，所有硅谷銀行高管都遭到了罷免。

中國政府在恒大風險處置上頗為類似，9月28日中國恒大發布公告稱董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強制措施。此前，恒大財富總經理杜亮，恒大地產總裁柯鵬等多位高管已被帶走調查。9月15日，海港人壽宣布成立全面接盤恒大人壽，從股權結構看，海港人壽注冊資本150億元，股東囊括了多個地方國資、保險保障基金以及大型險企。

著眼當下，此輪房地產問題更多是需求不振導致的內生性危機，刮骨療傷，對于樓市回歸健康發展軌道，還需要耐心。可喜的是，一系列刺激政策后市場出現回暖跡象，中指研究院統計顯示，9月單月TOP100房企銷售額環比增長24.8%，但復蘇勢頭較弱，同比仍下降24.1%。有人問，接下來是否會有更大規模的刺激政策，比如北上放開限購？答案是看數據。

（本文作者為界面新聞編委，文章僅為個人觀察不代表機構觀點）