文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞
在多項(xiàng)政策支持下，北京9月份的樓市成交量開(kāi)始恢復(fù)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求也有所提升。
9月26日，在今年第三季度發(fā)布會(huì)上，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，本季度北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新項(xiàng)目集中入市，需求如期恢復(fù)。
今年三季度北京新入市甲級(jí)辦公樓超44萬(wàn)平方米(不包含非市場(chǎng)化的自用樓宇和大宗買賣交易樓宇)，占全年新入市甲級(jí)辦公樓總量的66%；第三季度甲級(jí)辦公樓凈吸納量大幅回升至16.8萬(wàn)平方米。
對(duì)于本季度北京甲級(jí)辦公樓凈吸納量的回升，高力國(guó)際認(rèn)為，這主要由新項(xiàng)目預(yù)租去化所致。
第三季度入市的新項(xiàng)目預(yù)租去化達(dá)到16.9萬(wàn)平方米，而存量項(xiàng)目的凈吸納量較少，處在正負(fù)零左右的水平。
這意味著，第三季度的市場(chǎng)需求并沒(méi)有出現(xiàn)明顯回升，存量項(xiàng)目實(shí)際上并沒(méi)有去化，增長(zhǎng)的凈吸納量全部都是由于新項(xiàng)目在入市前一年左右的時(shí)間內(nèi)陸續(xù)預(yù)租貢獻(xiàn)所得。
從存量項(xiàng)目的凈吸納量表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)需求呈現(xiàn)逐步改善的趨勢(shì)。雖然存量項(xiàng)目空置面積仍未實(shí)現(xiàn)去化，但相較于過(guò)去兩個(gè)季度負(fù)5萬(wàn)到負(fù)6萬(wàn)平方米左右的凈吸納量水平，三季度存量項(xiàng)目?jī)粑{量的表現(xiàn)說(shuō)明需求確實(shí)在觸底恢復(fù)中。
高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，截至今年前三季度，北京新入市甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目累計(jì)超過(guò)54萬(wàn)平方米，累計(jì)凈吸納量6萬(wàn)平方米，于三季度轉(zhuǎn)正。與此同時(shí)，北京甲級(jí)辦公樓三季度空置率達(dá)19.5%，環(huán)比增長(zhǎng)1.9%，凈有效租金持續(xù)下降至309.9元每月每平米，環(huán)比降幅2.3%。
從需求側(cè)來(lái)看，國(guó)央企仍然是新項(xiàng)目去化的重要需求來(lái)源。
本季度新項(xiàng)目的去化總量為16.9萬(wàn)平方米，其中國(guó)央企去化總量達(dá)13.7萬(wàn)平方米，占比超過(guò)80%。伴隨較多國(guó)央企轉(zhuǎn)向降本增效的經(jīng)營(yíng)策略，許多國(guó)央企選擇對(duì)辦公空間進(jìn)行整合和升級(jí)，從新入市項(xiàng)目的國(guó)央企大宗租賃成交來(lái)看，整合搬遷類需求至少占到六到七成。
從商圈數(shù)據(jù)來(lái)看，金融街在北京各商圈中的空置率最低，為8.1%，環(huán)比上升0.3%，總存量97萬(wàn)平方米，租金為572.3元每月每平方米，環(huán)比下降2.6%。
高力國(guó)際認(rèn)為，從過(guò)去三年的時(shí)間周期來(lái)看，金融街仍是具有國(guó)央企背景的金融企業(yè)最青睞的子市場(chǎng)，成交面積占比排名第一，超過(guò)21%。
CBD區(qū)域緊隨其后，空置率為12.6%，環(huán)比上升0.7%。東城商務(wù)區(qū)空置率19.2%，環(huán)比上升7.3%。望京·酒仙橋空置率18.2%，環(huán)比上升0.9%。中關(guān)村空置率21%，環(huán)比上升4.1%。
高力國(guó)際預(yù)測(cè)，今年第四季度CBD、東城商務(wù)區(qū)空置率將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，金融街基本持平，而望京·酒仙橋和中關(guān)村空置率將有所上升。
此外，除亞奧、麗澤兩個(gè)商圈的租金保持穩(wěn)定以外，其余子市場(chǎng)的租金均有不同程度的下降，其中中關(guān)村市場(chǎng)的租金降幅達(dá)到最大，為321.5元每月每平方米，環(huán)比下降3.8%。
對(duì)于第四季度的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)，陸明表示，在市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)去化的前提下，高力國(guó)際依然維持年底甲級(jí)市場(chǎng)空置率超過(guò)20%的預(yù)判，同時(shí)如果北部市場(chǎng)退租持續(xù)，北部甲級(jí)市場(chǎng)空置率也將超過(guò)20%。
在北京市場(chǎng)的歷年成交中，寫(xiě)字樓占比金額通常超過(guò)五成。而今年以來(lái)，受租賃市場(chǎng)及退出壓力影響，北京市場(chǎng)寫(xiě)字樓交易金額占比僅有24%，投資人對(duì)寫(xiě)字樓投資更趨謹(jǐn)慎。
高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，需求不足的問(wèn)題可能會(huì)長(zhǎng)期困擾市場(chǎng)增長(zhǎng)，而辦公樓市場(chǎng)也同樣面臨這個(gè)問(wèn)題。如果需求不足和低通脹持續(xù)，北京辦公樓市場(chǎng)或?qū)o(wú)法避免租金中樞持續(xù)下移，甲級(jí)市場(chǎng)平均凈有效租金重回“2”時(shí)代或許只是時(shí)間問(wèn)題。