文｜商業評論 村口種草
編輯｜葛偉煒
“禮貌問價。”自從T女士在小紅書上發布了自家房屋的出租信息后，收到最多的私信就是這句話。
上月底，T女士的房客要退租。鄰居們都說今年租房行情不大好，所以T女士除了在房子附近的大小中介掛牌外，還將信息發布到幾個網絡平臺，以提高效率。
小紅書是T女士試水的第一站，帖子發出后，她每天都會收到各種與租房相關的推薦帖。這其中以求租居多，不少還特別標注“中介勿擾”。
和小紅書上的熱鬧相比，線下中介的反應卻大相徑庭。在某知名連鎖中介掛牌一周，竟如石沉大海，T女士一個問詢電話都沒有接到。一些曾被坊間認為效率更高的區域連鎖中介，在帶了幾組人看房后也沒了下文。
于是，T女士找到家門口的一家小中介，店長略顯無奈地說：“今年市場確實不太好，你要做好降價的心理準備?！彼硎?，該區域今年租金降幅在10%左右。
一邊是線下中介生意的冷清異常，另一邊則是線上求租信息的絡繹不絕。今年的租房市場究竟發生了什么？
焦慮的房東和房客
常女士的房子到本月底已經空關一個月了。房子是一套位于上海大華地區的電梯小三房，因為裝修較新，所以她的心理價位是8000元/月。雖然這個價格相比去年已經降了10%左右，但依然是看者寥寥。
大大小小的中介都勸她降到7500元左右，常女士總覺得降幅過大，心有不甘，就這樣空關了一天又一天。
她仔細審視過自家的房子，房型不錯，但因為面積較大，所以能接受的租客相對比較有限，“周圍沒有太好的學校，付得起高租金的家庭租戶很少會租；離地鐵站有一點距離，年輕人要想湊齊幾個不介意路程的室友，也不大容易。”
相比常女士，江先生則是務實派。他有一套一室一廳的小房子，位于上海市第十人民醫院附近，6月份租客退房后，他發現無論是看房人的數量，還是租客們的預算，都遠不如預期。在空關了一周之后，他果斷接受中介的提議，降價出租。
后來，一位在市中心工作的小白領看上了這套剛裝修好一年的精裝房，以低于上個租客9%的價格租了兩年。
當了很多年房東的江先生向零售君介紹說，千萬不要覺得房租只能漲不能跌，“如果行情不好，與其空關一個月，不如降價出租，這樣算算，一年下來總體收益并不少?！?/p>
一邊是焦慮的房東，另一邊，則是著急求租的房客。
在小紅書上，不少租客表示想要“蹲一個”神仙房東，有些人直接在標題上注明“中介勿擾”。
“90后女生，工作收入穩定，求租一室一廳，地點普陀區曹楊路地鐵站附近，中介勿擾。”
“情侶二人，有穩定工作，無不良嗜好，有一只哈吉米，求上天賜一位靠譜的直租房東，讓我們月底入住吧。”
常女士后來也將房子掛到了網上，在和各種租客打交道的過程中，她發現，影響她和租客成功“牽手”的主要障礙還是在于對房租的期待。
比如她的精裝三房，周邊的兩房老裝修租金都在6000元左右，讓她將租金降到8000元以下，心理上比較難承受，更何況她的房子還帶了地暖。
但意向租客普遍認為房子不錯，就是租金太高：8000塊的三房一般得三人合租，而三人合租不僅難度高，算下來租金也沒便宜多少，還不如兩人合租一套兩房更具性價比。
中介的價值是什么
在網絡上尋找機會的，除了房客和房東，還有中介。
中介小陳從業近8年，他坦言今年的生意確實不太好做，所以不少中介開始主動出擊，將網絡平臺當作一個重要的渠道。
小陳所在的門店附近有兩所比較好的學校，一所小學，一所中學，基本每年從6月份開始，會有一波非常穩定的學區房生意。
比如今年6月份，這所民辦中學的搖號結果一出來，性急的家長們就開始下手了。這些一租就是四年的家庭租戶，也是房東們眼里的優質客戶：租期長，且家庭租戶通常愛干凈，對房子的損耗也最小。
租房季以外，小陳就必須努力在網上尋找租客，58同城、閑魚、小紅書、抖音等都是他“蹲守”的地方，“中介就是做一個流量的生意，哪里有流量，我們就往哪里去。”
小陳表示，目前抖音流量最好，客戶群體也比較豐富。不過，小陳發現在這些新的媒體平臺直接發布房源信息效果是最差的。
最好能跟著房市的熱點，發布一些相關內容，比如某區域要拆遷，他就會到現場拍一些拆遷補償政策，很多人對這樣的內容感興趣。
在這個過程中，自然會吸引一波人來交流，尤其是拆遷戶自己。人來了，需求也就來了，比如拆遷過渡期需要租房，拆遷款到賬后還需要買房……
從小陳的角度來講，中介的價值就是讓“需”和“求”這兩方的資源匹配起來。聽起來似乎簡單，但做起來并不容易，這個中間最需要的是客戶的信任。
一位在地鐵站附近的中介公司店長彭先生表示，沒有大公司品牌的加持，小中介想要生存，確實需要依靠口碑和服務。
他曾有一個客戶，在租房合同簽訂后碰到了一些搬家的難題——原先放在房子里的家具需要在指定時間內搬走，眼看就要違約，急得像熱鍋上的螞蟻。于是，彭先生讓店里的幾個年輕小伙子一起去幫客戶搬家，解了客戶的燃眉之急。
在他看來，中介并不是收完中介費，服務就結束了。要想真正把業務做好，就要把客戶的需求放在心上。
彭先生的手機里有很多群，每當需求雙方進入簽約環節，他都會為雙方建個群，簽約成功后他會在群里繼續為雙方服務，比如租客家里突然停電了，他也會趕過去幫忙看看等等。
久而久之，他的口碑越來越好，“中介是一個需要付出耐心的職業，當你真誠對待客戶，客戶一定會信任你?！?/p>
尋求直租的理由
在上海某高校做行政工作的歡歡，打算利用暑假為自己換個房子，但看房的經歷一波三折。
大夏天的，她和中介一起看了好幾套離學校比較近的老破小，設施陳舊不說，租金還高得嚇人。好不容易看上一套離學校略遠，在地鐵沿線的一室一廳，裝修風格和價格各方面都很滿意，結果幾個小時后被中介告知，已經有人捷足先登了。
后來，她在網上看到一則轉租的信息，因為房子裝修、位置和價格都不錯，現場看房后便毫不猶豫地決定搬家。雖然住進去后發現房間離馬路太近，導致夜間有點吵，但省了一筆中介費，歡歡覺得還是挺滿意的。
相比歡歡的幸運，更多年輕人還是很難在網上找到合適的房子，紛紛吐槽“在上海找房子怎么這么難”。
一面是線下中介生意冷清，一面是租賃雙方撇開中介，跑到線上艱難“配對”。房屋租賃為什么會陷入這樣的矛盾之中呢？
零售君認為，主要原因在三個方面：
一是經濟的影響，使得不少人開始調整房租支出的整體預算，加上中介費通常是月租金的一半，省下中介費，就意味著省下了一筆不小的開支。此外，以往中介在收了中介費后就沒什么服務，這也使得不少人認為，有沒有中介無所謂。
二是如今租房信息的發布渠道越來越多，無論是租客還是房東，都可以通過各種平臺免費發布供需信息。租賃雙方不再只能依賴中介一個渠道進行撮合，而是可以多方出手，成功率反而更高。
三是踩過中介的坑，比如很多中介喜歡用較低的價格、好看的圖片先吸引租客看房，等到了現場再說這套房剛剛租掉，推薦另一套。久而久之，年輕人也知道，這些好看的圖片要么是誘餌，要么就是中介公司托管的房子，并不是房東直租。
除了房客，房東們也開始在中介之外嘗試網上直租，理由也各不相同。
比如T女士表示，當初她在網上發布信息，其實并沒有抱很高的期待，只是希望雙線并舉，提高出租成功率。沒想到，最后竟然真的是網絡方“勝出”，不僅無縫銜接了上一個租客，同時還省下一筆中介費。
而常女士在掛牌后沒多久接到中介電話，希望她把房子交給他們托管。于是她懷疑，之所以一直沒有人來看房，可能是中介為了推銷托管賺取更多費用，而故意減少房源的曝光量，常女士不得已才選擇上網直租。
短期來看，租房市場仍然不可能離開中介的參與。因為，即使供需雙方可以借助互聯網手段自行進行資源的匹配，成功率和效率依然和中介公司不在一個量級。
此外，撇開中介自行配對，安全問題不容忽視。有房東發現在網上發布信息后，就有騙子輪番在網上“蹲”房東，手段雖不高明，但也不排除有房東因租房心切而上當。
從長遠來看，中介們確實需要思考自身價值在哪里，尤其是在租房市場，曾經整頓過職場的年輕人，再也不愿意繼續為信息不對稱買單了。