界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯

為繼續(xù)促進(jìn)二手房交易，北京鏈家在中秋國(guó)慶長(zhǎng)假前宣布降低二手房中介費(fèi)用，這是北京在落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，市場(chǎng)交易層面迎來(lái)的又一實(shí)質(zhì)利好。

9月26日，界面新聞從鏈家獲悉，該公司近日調(diào)整了中介費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從目前房屋成交總價(jià)的2.7%統(tǒng)一下調(diào)至2%。

同時(shí)，收費(fèi)模式從“單邊收傭”收費(fèi)改為“雙邊收傭”，不再由購(gòu)房者一方支付全部中介費(fèi)，而是改為買(mǎi)賣雙方共擔(dān)，買(mǎi)房人和賣房人各支付房屋成交總價(jià)的1%。

以一套總價(jià)500萬(wàn)的二手房為例，鏈家原標(biāo)準(zhǔn)的中介費(fèi)為13.5萬(wàn)元，調(diào)整后為10萬(wàn)元，總的中介費(fèi)會(huì)減少3.5萬(wàn)元。并且，這個(gè)費(fèi)用將由買(mǎi)賣雙方各付5萬(wàn)中介費(fèi)。

鏈家此次下調(diào)中介費(fèi)的最大受益方會(huì)是購(gòu)房者，對(duì)于廣大二手房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果能嚴(yán)格執(zhí)行，中介費(fèi)會(huì)比以往少付8.5萬(wàn)。

根據(jù)北京鏈家介紹，公司此前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是房屋成交總價(jià)的2.7%，包含2.2%的居間服務(wù)費(fèi)和0.5%的保障服務(wù)費(fèi)。此次調(diào)整，是在服務(wù)內(nèi)容不減少的基礎(chǔ)上整體降低0.7%，即從房屋成交總價(jià)的2.7%變?yōu)?%。

北京鏈家表示，后續(xù)各門(mén)店服務(wù)內(nèi)容不減項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量不降低，公司將于三周內(nèi)在所有門(mén)店公示新的收費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，供市民監(jiān)督。

一位北京鏈家中介人員對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆局爸薪橘M(fèi)在實(shí)操中一般是成交總價(jià)的2.5%或者2.35%，通常情況下，置換買(mǎi)房中介費(fèi)是2.35%。

北京鏈家此次下調(diào)中介費(fèi)，也是落實(shí)之前相關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)意見(jiàn)。

5月8日，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，其中指出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低買(mǎi)賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

指導(dǎo)意見(jiàn)發(fā)布后，5月30日，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)打響了中介收費(fèi)調(diào)整“第一槍”，出臺(tái)了《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)復(fù)蘇的指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》，其中調(diào)整了由買(mǎi)方全額支付交易傭金的現(xiàn)行辦法，轉(zhuǎn)為由買(mǎi)、賣雙方等比等額分擔(dān)傭金，單方收傭比例定為房屋成交價(jià)的1.5%。

但該指導(dǎo)意見(jiàn)僅執(zhí)行了一天就被撤回。

因此，北京鏈家此次的調(diào)整，是近期房產(chǎn)中介行業(yè)不僅降中介費(fèi)，還執(zhí)行雙邊收傭的第一家公司。

北京鏈家新的收費(fèi)模式是基于當(dāng)前市場(chǎng)情況決定的。

據(jù)前鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，北京市場(chǎng)也開(kāi)始快速轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，庫(kù)存在售房源大量增加，去化周期不斷延長(zhǎng)，特別是今年以來(lái)，這種趨勢(shì)愈發(fā)顯著。無(wú)論是從市場(chǎng)的整體條件，還是從業(yè)主售房的微觀行為，當(dāng)下正是實(shí)施雙邊付費(fèi)的時(shí)間窗口期。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，中介費(fèi)能不能降的核心是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是不是充分，一家獨(dú)大的市場(chǎng)，中介費(fèi)只能越來(lái)越高，偶爾降低也是為了弄垮小公司，過(guò)幾天繼續(xù)漲。所以現(xiàn)在全國(guó)一家獨(dú)大的中介市場(chǎng)中介費(fèi)都在2.5%以上，沒(méi)有一家獨(dú)大的中介費(fèi)都不到1.5%。

針對(duì)雙邊付費(fèi)，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，短期意義在于降低買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，推動(dòng)交易成本雙方公平承擔(dān)，長(zhǎng)期意義在于從居間制走向代理制，賣方經(jīng)紀(jì)人和買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人為各自的委托人提供服務(wù)，契約關(guān)系更確定；推動(dòng)賣方服務(wù)市場(chǎng)的形成，經(jīng)紀(jì)公司過(guò)去的分邊邏輯是績(jī)效視角的拆分，未來(lái)應(yīng)該是專業(yè)角色和價(jià)值貢獻(xiàn)的拆分；從勞動(dòng)分工走向知識(shí)分工，經(jīng)紀(jì)人只有投入知識(shí)要素，才能打破收入的時(shí)間限制；公司之間的競(jìng)爭(zhēng)從流量市場(chǎng)逐步走向商品市場(chǎng)和服務(wù)市場(chǎng)。

不過(guò)，新的收費(fèi)模式也存在一些問(wèn)題。

一位北京市場(chǎng)人士認(rèn)為，在消息出來(lái)的前幾天，北京鏈家有片區(qū)已經(jīng)執(zhí)行了2%的中介費(fèi)，但是實(shí)操中中介費(fèi)由買(mǎi)家全部承擔(dān)了，從業(yè)人員認(rèn)為說(shuō)服賣家降價(jià)、砍價(jià)后再去承擔(dān)中介費(fèi)不現(xiàn)實(shí)，就沒(méi)有跟賣家提中介費(fèi)共同分擔(dān)的事情。

據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，目前北京在售二手房源總量超過(guò)16萬(wàn)套，在售房源去化周期超過(guò)12個(gè)月，并且大量房源無(wú)商機(jī)、無(wú)帶看、無(wú)瀏覽，只有不到10%的房子具備真正可售的機(jī)會(huì)，大量房源處于“銷售可能性邊界”之外。換言之，這是一個(gè)買(mǎi)方強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)，話語(yǔ)權(quán)掌握在買(mǎi)方手中。業(yè)主在整個(gè)銷售過(guò)程中經(jīng)歷調(diào)價(jià)階段和談判階段，這兩個(gè)階段都不存在轉(zhuǎn)移中介費(fèi)的可能性。

隨著北京鏈家宣布下調(diào)中介費(fèi)，其他主要中介公司如我愛(ài)我家、麥田等或許也將下調(diào)中介費(fèi)。

北京從月初開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，整體市場(chǎng)熱度提升明顯，二手房市場(chǎng)方面，由于北京近期二手房指導(dǎo)價(jià)松動(dòng)，部分熱點(diǎn)區(qū)域諸如海淀區(qū)、西城區(qū)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)單價(jià)超14萬(wàn)元/平高價(jià)房源量穩(wěn)步增加。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年第38周，北京二手房成交面積31.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23%，同比增長(zhǎng)25%，規(guī)模實(shí)現(xiàn)六連增。

在鏈家、我愛(ài)我家等北京二手房市場(chǎng)的主要中介公司降低費(fèi)用后，后續(xù)能進(jìn)一步提高二手房市場(chǎng)熱度，促進(jìn)成交量回升。