文｜實習記者 劉晨

在這一輪樓市政策松綁大潮中，雄安新區在探索試點方面更進一步，提出將實行現房銷售。

9月20日下午，雄安新區住房管理中心發布消息，河北雄安新區取消商品住房預售，實行現房銷售，實現“所見即所得、交房即交證”。

同時，消息還稱將支持有意愿的人才，通過租房解決住房問題，并在教育、醫療、就業等公共服務領域“租售同權”。

作為新區，雄安的房地產政策一直走在前列。今年3月20日，雄安新區首個面向疏解企業員工的住房項目正式開始交付，通過購租并舉的方式，滿足新區疏解企業員工的多層次住房需求。

但在雄安新區推行的多條政策中，最受外界關注的還是“取消商品房預售制度”。

這兩年房地產行業面臨調整，不少出險房企此前銷售的房屋出現不同程度的延期交房、質量下降，甚至爛尾等現象。保交樓成為了不少房企這兩年的首要任務。

因此相比于預售制，現房銷售更符合大眾對商品房銷售的期望。商品房預售制，又稱“賣期房”“賣樓花”，指在將來某一特定的時間內，買方向開發商支付訂金或預付款，然后在往后的時間內接收商品房。在國內的房地產行業中，交房周期一般為一至兩年，最近因為房企開發周期拉長，交房周期也延長至兩至三年。

對于開發商來說，預售制會促進資金回籠，加快手頭資金流動，推動住房建設；但對于消費者來說，如果購買這期房，風險要比購買現房大很多，“買房苦‘預售制’久矣”。

近年來，由于部分房地產企業運營不規范，不少項目的預售資金被挪用，導致出現“爛尾樓”現象，于是市場上出現了取消預售制、推動現房銷售的呼聲。

對此，中指研究院市場研究總監陳文靜稱，整體來看，未來預售制度改革或將成為房地產新發展模式的重要內容，但當前期房銷售仍將是我國商品房銷售的絕對主流模式。

除了雄安新區，近年來不少城市也加快試點現房銷售的步伐，尤其自今年以來，中央各部委及地方政府支持現房銷售的提法增多。在具體的地方政府方面，合肥、鄭州、成都等多個重要城市，也都明確鼓勵“現房銷售”并推進相關試點。

如果后續有更多城市繼續推進這一政策，對行業各方的影響將不可小覷。

陳文靜表示，現房銷售模式下，對于房地產企業來說，若項目建成后銷售不及預期，前期投入資金回收及償還貸款將面臨巨大壓力，這也將倒逼企業更加尊重市場供求規律，審慎拿地，科學決策。

其次，購買者也將面臨更大的機遇和風險，“現房所見即所得更符合購房者置業意愿，但從市場來看，由于貸款時間及銷售周期的延后，現房項目整體占用企業自有資金時間拉長，成本提高，這就使得市場上現房銷售樓盤的價格一般高于同類型期房銷售的項目”。

從整體行業來看，房地產開發企業的高周轉模式難以為繼，現房銷售有助于降低開發企業的資金杠桿；同時，現房銷售模式短期內減少了市場新房供給量，一定程度上也會導致行業發展降速。另外，現房銷售將促使企業回歸產品，進一步加速行業優勝劣汰，促進行業更高質量發展。

不同于其他試點城市的緩慢推進，雄安此舉釋放了不同的信號：取消商品住房預售制度，在全國推廣可能性有多大？

“取消商品房預售，說明雄安正積極有序推進住房制度改革，這其中傳出較強的信號意義。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，雖然現房銷售一定程度上降低了購房風險，但是全面推行這一政策的可能性較小。

目前，二三四線城市有大量庫存未去化，房地產市場下行階段土地出讓也明顯減少，開發商拿地意愿持續偏低；加上銷售緩慢、資金壓力大，在金融配套政策到位以及解決部分核心城市可能出現的供給斷檔問題之前，絕大多數開發商都不愿意冒這個風險。

預計短期內，現房銷售政策很難在全國范圍內推行，仍將通過在核心城市部分項目進行試點，或者在部分地區小范圍落地執行的方式推進。從長遠看，現房銷售或許能在全國范圍內逐步落地。