文｜實習記者 朱簞

廣州成為首個松綁樓市政策的一線城市后，土拍市場熱度并未全面回升，雖然核心區的百億總價地塊仍需爭奪，但其他地塊仍以底價成交，還出現地塊流拍。

根據廣州公共資源交易中心掛牌信息，9月4日至10月10日，廣州上架了12宗涉宅地，位于天河、海珠、番禺、白云、黃埔、花都、從化7個區，總建面超164萬平米，總起拍價超308億元。

截至目前，這一輪供地中只有7宗地塊成功出讓，另有1宗流拍，3宗終止出讓，1宗延后出讓，成功出讓率不到六成。這也是今年以來廣州土拍市場出讓效果最差的一輪拍地。

在成功賣掉的7塊地中，除了海珠、番禺2宗整體素質較高地塊在經過激烈競拍后搖號成交，其余5塊地均以底價成交。

廣州這一輪供地最受關注的是海珠區上涌果樹公園北側地塊。

9月11日，海珠區上涌果樹公園北側地塊、番禺區大石街新光快速西側地塊競拍搖號結果出爐，這兩宗地塊均是經歷了幾十輪的競價達到封頂價，其中，海珠區的這宗地塊起拍價已為111.2億元，更是有16家房企參與角逐，經歷了85輪競價。

最終，兩宗地塊分別由中海地產、山西金振德競得，總價分別為127.9億元和10.8億元，廣州土拍市場當日攬金超過138億元。

然而就在三天后，同樣是番禺臨江宅地的番禺永大1號地塊，卻因無人報價而最終流拍。

該地塊起拍價為63.8億元，折合樓面價約2萬元/平米，總占地面積近24萬平米。根據規劃，該地塊被拆分為5個板塊，除了商住外，還需無償配建中小學以及道路和綠地。

廣州市場分析人士認為，過高的起拍價，加上學校、道路等配建抬高了用地成本，導致該地塊未能順利成交。

在海珠區，同樣備受關注的還有東方紅印刷廠地塊，被保利發展以20.3億元的底價拿下，折合樓面價1.7萬元/平米。不過，該地塊雖是以底價成交，但需要競得人無償配建學校和留用地補償安置物業工程，因此該地塊的實際拍地成本依然有所溢出。

此外，位于白云、黃埔、花都、從化的4宗地塊均以底價成交，成交總價分別為15.1億元、11.8億元、7.9億元和1.9億元。

其中，從化的地塊為今年成功出讓的第一宗，折合樓面價5074元/平米，在去年，從化也僅出讓一塊土地。

自2021年下半年以來，廣州土地市場就呈現出了明顯的分化趨勢，市場壓力逐步增大，核心區域優質地塊競拍激烈，非核心區域地塊則多為底價成交或者流拍。

據克而瑞統計，2021年廣州全年集中供地共成交78宗，總攬金1778億元，總面積達560.8萬平米。另據統計，2022年廣州全年集中供地成交48宗，總金額下降至1221億元，同比下滑約32%，成交面積為819.3萬平米。

今年以來，這一分化趨勢更加明顯。根據中指研究院數據，今年年初截至當前，廣州住宅用地共有16宗底價成交，9宗流拍或者取消交易，但也有10宗觸頂搖號，分化明顯。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強認為，一些地塊底價成交或流拍的原因主要和地塊的區位有關。這些地塊主要位于郊區或者市區非核心板塊。同時也和地塊的自身素質也有較大關系，地塊周邊配套以及配建條件也是影響地塊是否熱門的重要因素。

此外，新房市場成交分化也是影響土拍市場分化的主要因素。

近兩年來，廣州中心區域新房成交熱度明顯好于外圍區域。中心核心區域主要由于供應量少且以改善產品為主，核心地段的優勢及產品的稀缺性，普遍受到對產品價格敏感度不高的改善客群青睞。但是外圍區域主要以剛需群體為主，這部分群體對價格較為敏感，也是導致這兩年外圍區域成交不理想的主要原因。

面對樓市成交量和土地市場熱度持續走低，廣州也繼續出臺樓市支持政策，率先在一線城市中對限購政策進行放松。

9月20日晚，廣州出臺住房限購優化政策，將番禺、黃埔、花都以及白云北部四區納入非限購區域。

陳雪強認為，這將明顯放寬本市戶籍及非本市戶籍在這四區的購房資格，短期內也將帶動這些區域成交量的明顯上升。同時，廣州也降低了非本市戶籍在中心五區及南沙區的購房資格，將整體提振廣州房地產市場活躍度及購房信心，進一步激發市場需求的釋放。

從政策的影響來看，番禺、黃埔、花都以及白云北部四鎮新納入非限購區域的市場熱度將明顯提高，同時中心區域的市場熱度也將繼續保持，整體將進一步帶動這些區域的土地市場的回溫，但也會依然保持分化趨勢，核心板塊土地依然競爭激烈，非核心板塊土地仍以底價成交或低溢價成交。