文|時代周報 馬歡

編輯|梁勵

作為歐洲經濟的老大，德國房地產市場正陷入持久性的危機之中。

據《金融時報》、彭博社、路透社等多家媒體報道，德國的房地產行業(yè)正面臨一系列問題：融資難、利率上升、建筑材料漲價、人手嚴重短缺…….如若不解決一系列流動性問題，德國將會有大量房地產開發(fā)商暴雷。

從數據來看，市場的不確定性也不小。

德國伊弗經濟研究所9月12日發(fā)布的一項調查顯示，8月，德國20.7%的受訪企業(yè)取消了住房建設的訂單，而上個月這一比例為18.9%。44.2%的受訪企業(yè)表示其缺乏住宅項目訂單，比7月上升了3.9個百分點，去年同期這一份額僅為13.8%。

“我們的房地產業(yè)興盛了10-15年，但如今已處于繁榮的尾聲，”基爾世界經濟研究所所長莫里茨·舒拉里克還透露，現在的德國，幾乎每天都有一家房地產開發(fā)商破產，因為舊的融資模式已無法持續(xù)。

破產危機

總部位于波鴻的沃諾維亞（Vonovia）是德國最大的房地產集團。8月，該集團公布了今年第二季度的財報，虧損達到了20億歐元（約合人民幣157億元）。

法蘭克福是歐洲最重要的金融城市，但今年，其房地產投資市場幾乎陷入停滯。世邦魏理仕提供的數據顯示，今年一季度法蘭克福的地產交易額僅為2.01億歐元，比上年同期減少92%。

沃諾維亞的虧損和法蘭克福的停滯，是整個德國房地產業(yè)低迷的縮影，還有更多的德國開發(fā)商正在申請破產。

據英國《金融時報》報道，最近申請破產的企業(yè)，包括位于德國西部城市杜塞爾多夫Gerch、Centrum Group和Development Partner；還有慕尼黑的Euroboden和紐倫堡的Project Immobilien Gruppe。

不僅如此，德國知名房地產公司如Vonovia和Aroundtown，也宣布對其房地產投資組合大幅減記。

根據德國聯(lián)邦統(tǒng)計局8月公布的數據，今年上半年，德國的新建筑數量大幅下降，與過去兩年的平均水平相比下降了47%。其中，德國上半年批準了135200套公寓建設，比2022年上半年減少27.2%。

今年一季度德國房價也達到了聯(lián)邦統(tǒng)計局自保存數據以來的最大跌幅，同比下降6.8%。

房地產是德國經濟的重要支柱之一，占其國內生產總值（GDP）的12%，且與德國的就業(yè)數據業(yè)息息相關。因此，房地產行業(yè)陷入衰退，德國經濟數據也不會好看。

8月25日，德國聯(lián)邦統(tǒng)計局發(fā)布數據顯示，經價格、季節(jié)和工作日調整后，德國今年二季度GDP與一季度持平，同比下滑0.2%。

德國建筑業(yè)聯(lián)合會主席穆勒指出，今年上半年的資產負債表顯示，德國住宅建筑業(yè)前景極其黯淡，而且還看不到改善跡象。

歐盟委員會在9月11日發(fā)布的夏季經濟預測報告中也認為，2023年德國經濟將同比萎縮0.4%，是歐盟各主要經濟體中唯一經濟同比下降的國家，預計今年歐元區(qū)經濟將受到德國經濟萎縮的拖累。

低迷背后的原因

多種因素造成了德國房地產業(yè)的低迷。

聯(lián)邦統(tǒng)計局表示，這些因素包括利率上升、建筑成本上升、融資條件日益惡化、政策不確定性等。

而銀行按揭貸款利率的上升，帶來了一串連鎖反應，其中之一就如路透社報道的：使民眾買房的還款壓力增加，購房意愿降低。

從德國主要銀行房貸業(yè)務表現，可以看出當下房地產行業(yè)的不景氣：德國央行的數據顯示，上半年德國銀行房貸量一直在下降，光是4月的下降幅度就高達一半左右。

同時，新冠疫情后，通脹在歐洲盛行，這直接導致建筑成本飆升，民眾生活成本也大幅度上升。

根據行業(yè)機構的統(tǒng)計和計算，以2023年5月為例，德國傳統(tǒng)新建住宅的建筑成本比2020年初高出36%，很多住宅開發(fā)項目因為資金不足，被無限期擱置。

俄烏沖突的僵持，則讓外國投資者對投資德國更加謹慎。

“如果你是來自中東的土豪，其實投資德國和投資烏克蘭一樣，都會讓你感到不確定，”房地產業(yè)顧問Florian Schwalm表示，“因為這兩個地方離得太近了。”

慕尼黑IFO經濟研究所的數據顯示，今年7月已經有40.3%的德國房地產商稱銷售量下滑，有18.9%說建筑備案被取消，還有10.5%透露遇到財務困難。

德國房地產和住宅協(xié)會（BFW）的負責人薩勒維斯基表示，未來市場上破產的房企數量將會增加，那些債臺高筑的房企最危險。

建不了40萬套房

一方面，德國房地產市場陷入了成本上升、利率上升、通貨膨脹和投資停滯的泥沼。另一方面，德國對于住房的需求，其實一直是在增加的。

根據經合組織（OECD）的報告，德國一直是僅次于美國的全球第二大移民國家。2022年，俄烏沖突后，還有超過100萬烏克蘭人抵達德國。2022年底，德國人口創(chuàng)紀錄的達到8430萬。

為了解決大量移民涌入帶來的住房需求，德國政府官方設定目標——每年新建40萬套公寓。

現實卻是，沒錢沒人建房子，德國離既定目標，還有很長一段路要走。

根據德國宏觀經濟與商業(yè)周期研究所的測算，今年德國僅能完成40萬套目標的一半多一點，到了2024年，這個目標將更難以實現。

新建房屋持續(xù)減少的惡果是，房價可能沒漲，但租金卻在持續(xù)上漲。

今年上半年，德國8個主要城市的租金標價平均上漲了6.7%，去年同期的租金漲幅為3.7%。其中，萊比錫的增長率達到11.1%，柏林更是達到16.7%。

德國租戶協(xié)會警告稱，德國住房市場的情況正變得“越來越戲劇化”，住房短缺處于30年來的最高水平。

“這加劇了社會和財富不平等。”歐盟官員警告。

隨著越來越多的房地產開發(fā)商宣布破產，德國不少官員和機構都在呼吁政府進行干預，幫助受危機沖擊的房地產業(yè)。

德國建筑和住房部部長克拉拉·蓋維茨呼吁，政府實行額外的稅收減免，以償還新的住宅建筑的建設成本。

除了督促稅收減免，德國房地產聯(lián)合會主席安德烈亞斯·馬特納還要求政府推出一項低息利率的信用計劃，以支持新的住宅建筑。

另一家房地產協(xié)會主席（GdW）主席阿里克斯則希望，政府為公司提供“更多的規(guī)劃保障”，并推出充足的補貼制度和原材料供應，以確保項目可以順利開工。

但目前看來，情況短期內沒有任何改善，德國政府也未采取實質性的措施。

德國是一個“租房國家”，在柏林，86%的人都是租房的。這些唯愛租房的城市居民們會發(fā)現，以后想要租一套滿意的房子，只會越來越難。