中指研究院

8月底，多部委聯合發文將“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱，同時將全國首套、二套商貸首付比例下限降至20%、30%，此后各地緊抓“金九銀十”窗口期，不斷加快政策落地節奏。一系列政策密集出臺后，對房地產市場情緒帶動明顯，本文將從新政后置業意愿、交易量價、土地市場的變化情況對市場進行分析和研判。

根據中指監測，9月1日-11日，全國已有超30省市發布樓市優化政策近40條，8月30日，廣州、深圳兩地率先落地執行首套房“認房不認貸”政策，9月1日，北京、上海全面跟進執行，力度超預期，除了一線城市外，已有成都、杭州、廈門、長沙、蘇州等超30城跟進落實“認房不認貸”政策。此外，近期南京、沈陽、大連、蘭州、青島、濟南、福州、鄭州已宣布取消限購，上海降低臨港新片區人才購房門檻。另據媒體報道，近日深圳已優化離婚購房政策、北京調整了海淀區29個二手小區指導價限制。

整體來看，受前期政策嚴厲程度不同、市場基本面及房價預期不同等因素影響，新政對不同城市的影響差異較大，預計本次政策對市場的帶動程度將表現為：京滬>廣深>核心二線>>普通二線>三四線。

同時，考慮到此次一線城市是在較嚴格的限購條件下放松“認房不認貸”政策，對于換房客戶來說，換房需要一個過程，市場短期集中成交主要是此前已看房并有明確購房目標的客戶，而新政精準釋放的需求傳導到實際銷售數據仍需時間。

置業意愿：政策落地后，購房信心提升，京滬提升明顯

短期購房信心觸底回升。8月底，房地產放松政策逐步落地，帶動置業意愿提升，8月置業調查數據顯示，居民購房意愿強于上月的占比環比提升4.2個百分點。為進一步了解8月底以來密集利好落地對居民置業意愿的影響，中指院在9月4日-6日再次進行了線上問卷調查，結果顯示，新政后居民購房信心改善明顯，其中北京、上海在政策出臺后，購房意愿強于上月的受訪者占比提升超15個百分點，廣州、深圳提升幅度相對較小，分別提升7、10個百分點。

未來房價預期出現改善。居民對未來房價悲觀預期有所改善，本輪政策密集放松前，8月受訪者中認為房價下跌的占比仍位于32%的較高水平，政策集中出臺后，房價下跌預期出現高位下滑，環比下降3個百分點，上漲預期增加5個百分點。一線城市政策調整后，北京、上海房價上漲預期明顯增加，分別上升5、4個百分點，而廣州、深圳房價預期相對穩定，房價上漲預期變化不大。

居民入市節奏或加快。政策密集出臺后，受訪者中計劃半年內購房的占比升至30.5%，創近一年來新高水平。在一線城市中，北京、上海9月初半年內購房占比回升明顯，廣州、深圳提升相對一般，僅增加2、1個百分點。

價格水平賣一買一置換需求帶動掛牌量增加，二手房價格保持平穩；房企去化壓力下，新房漲價預期不明顯

根據中國房地產指數系統百城價格指數，8月百城新建住宅價格環比下跌0.01%，已連續4個月下跌，環比下跌的城市數量為42個；百城二手住宅價格環比下跌0.38%，已連續16個月下跌，環比下跌的城市數量為96個。近期利好政策出臺后，對于市場預期帶來積極影響，核心城市房價有望逐步止跌，但弱二線及三四線房價仍有下調壓力。

二手房方面，一線城市“認房不認貸”政策推動“賣一買一”置換鏈條轉動，短期內二手房掛牌量出現增加，供求同步增加背景下，房價未出現大幅波動。中指院根據9月10日的房價數據與8月25日數據進行對比，北京二手房掛牌均價較8月25日上漲0.03%，與8月價格環比相比由跌轉漲；上海微跌0.05%，跌幅較8月明顯收窄；廣州、深圳分別下跌0.15%、0.22%，仍與8月環比跌幅相當。

另外，對于新房市場來說，當下房企策略仍以快速出貨為主，尚未出現明顯漲價預期。

成交規模：個別城市政策效果初顯，市場銷售數據恢復仍需時間

根據中指數據，8月，市場情緒延續回落態勢，重點城市商品住宅成交面積同比下降27%，環比下降0.6%，絕對規模為2016年以來同期最低水平。新政后，重點城市網簽數據整體尚無明顯好轉，9月第二周（9.4-9.10），重點50城新房銷售面積環比下降26.9%，同比下降24.6%。

由于網簽數據存在滯后情況，結合房天下APP訪問量來看，一線城市在發布“認房不認貸”新政后，市場情緒明顯改善，9月首個周末，網友通過房天下APP線上瀏覽新房樓盤及二手房小區的流量數據較8月日均大幅提升，且京滬熱度提升強于廣深。房天下線上訪問量是樓市銷售的前瞻性指標，隨著核心城市線上樓盤訪問量的增加，預計后續網簽數據和實際成交也將出現好轉。值得注意的是，從近幾日數據來看，訪問量在上周后半周出現一定回落，這也反映出當下購房者整體較為理性。

從核心城市新房日度網簽數據來看，上周（9.4-9.10）北京、深圳、武漢銷售略有好轉，環比分別增長16.9%、3.8%、3.3%。

二手房方面，8月，重點城市二手房市場情緒較弱，各周二手房成交套數整體處于今年以來的較低水平，重點城市二手房周均成交套數較7月周均下降0.6%，較上年同期周均下降1.3%。多城市“認房不認貸”落地后，上周（9.4-9.10），重點城市二手房成交套數環比基本持平，在低基數下同比增長40.1%。

從重點城市二手房成交情況來看，由于8月一線城市普遍存在政策放松預期，購房者觀望情緒加重，北京二手房成交量不足1.1萬套，深圳僅2422套。隨著“認房不認貸”政策落地，此前觀望的購房者入市節奏有所加快，上周（9.4-9.10），4個代表城市銷售套數環比增長3.1%，其中深圳增長22.6%，北京增長3.3%，成都增長2.2%。

另外，“認房不認貸”政策利好人群中包括賣一買一的換房人群，政策出臺后，各城市二手房掛牌量有所提升，根據中指監測，新政當晚（9.1）上海掛牌房源增加1000多套，8.31深圳新上二手房源2082套，北京9.2-9.3兩天二手房掛牌房源增加3300套，上周掛牌量增加超6000套,掛牌量的增加一定程度上意味著置換需求正在入市，預計二手房成交量也將企穩恢復。

供應規模：9月以來批準上市面積保持在低位，可選項目有限或制約新房銷售恢復

根據中指監測，8月房企為沖刺9月銷售提前拿證，重點50城批準上市面積環比增長約8%，同比下降約30%。

從周度數據來看，政策落地后，重點15城商品住宅周度供應規模仍處在較低水平，上周（9.4-9.10）批準上市面積在低基數下環比增長56.0%，同比仍下降15.5%。

由于過去兩年房企拿地開工規模大幅下降，重點城市新房供應節奏放緩，購房者可選擇的優質項目不足或成為制約銷售恢復的重要原因。

土地市場 

廣州百億地塊吸引16家房企競拍，最終觸頂搖號成交；預計政策帶動銷售回暖有助于核心城市土地市場企穩。

9月以來，廣州、武漢、寧波、福州等城市有地塊出讓。9月1日，寧波出讓7宗住宅用地，最終成交6宗、流拍1宗，成交地塊中2宗封頂（競價分別達31輪和65輪）；9月8日，廣州成交2宗住宅用地，均封頂轉入搖號環節，其中海珠區上涌果樹公園北側地塊吸引16家房企參與，競價85輪，成交總價超百億元，成為海珠區最高總價地塊，最終由中海搖號獲取；番禺區大石街新光快速西側地塊吸引10家房企參與，競價30輪，最終由山西金振德公司搖號獲取，兩宗地塊競拍熱度較高跟近期樓市政策優化以及地塊本身較為優質有關。整體來看，近期核心城市土拍情緒略有好轉，未來隨著核心城市銷售逐漸回暖，土拍市場有望逐漸企穩。

從全國周度數據來看，8月各周全國300城住宅用地成交面積整體處于低位，步入9月，300城住宅用地成交量進一步減少，上周（9.4-9.10）成交278.3萬平方米，同環比下降均超五成，絕對規模為近兩月最低水平；溢價率繼續走低為1.6%，環比下降1.9個百分點，全國土地市場低迷態勢并未改變。

短期市場趨勢：預計核心城市政策進一步顯效，全國市場有望逐漸筑底

8月末至9月初，一線城市先后落地執行首套房“認房不認貸”政策，北京、上海政策力度超出市場預期，極大修復了市場情緒和預期，近期多個核心城市放松限購政策，進一步提振市場信心。全面執行首套房“認房不認貸”，直接利好兩類人群，一類是外地有過貸款記錄在本地無房家庭，一類是本地賣一買一的置換家庭。政策優化后，前期觀望或積壓的購房需求將得到快速釋放，而對于賣一買一的購房者來說，這部分需求進入市場仍需要一定時間。

多項新政帶動下，預計核心城市“金九銀十”市場可期，一線城市市場持續時間將好于二線及三四線城市，究其原因，第一，一線城市前期被政策壓制的購房需求較多，政策優化后購房門檻大幅降低，需求入市將對市場形成更好支撐；第二，一線城市人口規模、居民購買力等基本面更強，對住房需求的支撐度也更高；第三，一線城市房價預期漸穩，而普通二線及三四線城市房價下跌預期仍在，市場修復需要更長時間。

值得注意的是，當前居民收入感受和就業預期尚未恢復，加杠桿購房意愿遠低于前幾輪市場周期，因此房地產市場復蘇仍需要過程。若一線城市限購等政策保持不變，積壓的住房需求釋放后，預計銷售將逐步趨穩。另外，由于過去兩年房企拿地開工規模大幅下降，重點城市新房供應節奏放緩，購房者可選擇的優質項目不足或成為制約銷售恢復的重要原因。

從政策趨勢來看，核心城市仍有優化空間：二線城市有望全面取消過去在市場過熱階段出臺的限制性政策。一線城市政策調整取決于市場恢復程度，未來有望按照因區施策原則，優化限購政策。另外，降低首付比例、降低房貸利率加點數、降低交易稅費等也是一線城市政策優化方向，如北京、上海首套住房首付比例有望降至30%，廣州、深圳或降至20%，同時京滬普宅認定標準已十年未做調整，存在優化空間。

從全國市場趨勢來看，當前優化政策落地對全國市場的帶動效果尚未明顯顯現，核心城市隨著政策進一步跟進落實，市場有望逐漸企穩恢復，三四線城市市場預期漸穩下，以價換量或帶動需求釋放，全國房地產市場也有望逐漸筑底企穩，價格整體穩定，其中三四線城市價格短期或延續下跌態勢。供給端來看，在銷售端修復整體較為緩慢的影響下，預計企業開工意愿、投資力度均較弱，供給端修復需要更長時間，其中核心城市在銷售活躍度提升帶動下，開工、投資有望率先好轉。