文｜實習記者 朱簞
作為較早出險的民營房企之一，中國奧園（03883.HK）的境內債務整體展期有了新進展。
9月7日，界面新聞從相關知情人士處獲悉，奧園集團發行的“19奧園02”債券持有人在9月5日晚投票同意通過了本息展期方案，這只債券兌付期將展期3年。
“19奧園02”發行于2019年，發行規模15億元，期限4年，到期日為今年9月3日，票面利率6.6%。
在這只債券成功展期后，中國奧園目前存續的12只境內公開債務產品全部通過了整體展期，展期年限都為3年，奧園也成為國內少數幾家在公開債務市場沒有實質違約的民營房企。
奧園目前存續的這12只境內債總規模約116億元，全部展期后，將有助于減輕這家公司未來三年的債務壓力，能將更多的精力放在保交樓和恢復運營方面。
除了境內債，奧園的整體境外債重組也在推進中。
今年7月，中國奧園披露境外債務重組方案，主要是以留債展期和降低負債的方式進行。根據重組方案，奧園將發行新的融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元的新債務工具期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券、16億美元永續債。
中國奧園目前存續的境外美元債還有10只，總規模約31.88億美元。
今年8月，這一債務重組方案已獲得了超過75%的債權人同意。若該方案完成，奧園的凈資產將增加不低于36億美元，明顯改善資產的狀態，加速公司股票復牌。
從2022年4月1日起，中國奧園股票在港交所開始停牌，至今已超過17個月，長時間停牌后也面臨著被港交所強制退市的風險。
中國奧園近期也在積極爭取復牌，在境外債務重組方案得到大部分債權人的支持后，隨后又連續補發2021年全年、2022年中期、2022年全年三份業績報告，接近完成復牌指引。如今在正常發布2023年中期業績、完成境內債重組后，中國奧園的復牌可能性增加。
“復牌應當沒問題，正在推進中。”接近奧園的人士告訴界面新聞。
中國奧園自2021年11月爆出經營困境后，隨即啟動了全面債務重組，并通過出售資產、項目戰略合作、引入戰略投資者等方式進行自救。
近期也有不少港股房企完成復牌，如中國恒大、世茂集團等，這兩家債務規模更大的房企也是在完成復牌指引后恢復了股票買賣，但復牌當日股價均出現大跌。
據中指研究院統計，截至目前，還有中國奧園、旭輝控股等十幾家港股內地房企處于停牌狀態，其中有10家停牌超過18個月，若今年9月未復牌，則面臨退市危機。
對于債務重組與房企復牌的關系，業內人士認為，債務重組是房企復牌的關鍵，只有債務重組取得明顯進展，并證明遵守相關上市規則，才能完成復牌指引動作。
以今年復牌的融創中國為例，在1月成功展期160億境內債券，近百億美元的境外債重組方案也在6月獲得87%債權人支持，完成實質性重組。融創中國在公布債務重組進展后，連續披露了2022年半年報及年報，達成復牌指引要求恢復上市。
近期，隨著多項房地產利好政策趕在“金九銀十”到來之前落地，熱點城市積極跟進落實。
政策利好也得到了資本市場反饋。9月6日，港股地產發展商板塊集體爆發，中國恒大漲幅82.86%、融創中國漲幅68.35%、碧桂園漲幅20.79%。此番地產股的上漲，與近期多項地產政策的出臺有著密切聯系，境外投資者對內地房地產市場和房企恢復正常經營的信心有了一定提升，民營房企的銷售或將受到帶動。
中指研究院企業研究總監劉水表示，在此背景下，民營房企融資環境有可能得到改善。
近日，證監會發布信息，階段性收緊IPO節奏，對于存在破發、破凈、經營業績持續虧損、財務性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當限制其融資間隔、融資規模，特別指出房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。
這表明監管部門對房地產上市公司再融資給予了更大力度的支持，有利于持續改善房企融資環境，對于經營比較困難的A股上市房企再融資是利好。
目前，奧園正積極推進實施債務重組方案，并計劃在9月30日前實現復牌。除了債務重組和復牌之外，品牌折損、銷售不理想仍然是不小的挑戰。
2021年，奧園的銷售額為1210億元，到2022年跌至202億元。今年上半年，奧園合同銷售額約繼續下降至74.8億元，合同銷售面積約81.9萬平方米。
根據奧園中國8月底發布的2023年中期業績報告，公司上半年總營業額109.41億元，同比上升25.1%。股東應占虧損約29.45億元，同比上升0.8%。資產總額約2218.21億元，負債總額約2423.53億元，已經資不抵債。
截至上半年末，中國奧園的有息負債方面，銀行及其他借款以及優先票據及債券合共為1088.72億元，其中將于一年內到期的規模有1031億元。但奧園的銀行結余及現金總額（包括受限制銀行存款）僅約69.37億元，遠不足以覆蓋短期債務。
因此能將部分公開債務展期，確實很大程度上能緩解奧園接下來的債務兌付壓力。
目前中國奧園也不再追求擴張，內部也在節約開支。今年上半年奧園的銷售及分銷開支總額約4.95億元、行政開支總額約8.83億元，分別同比下降28.0%、26.1%。
對于奧園來說，境內債整體展期能獲得喘息之機，接下來還需要通過境外債重組、實現復牌，在復蘇之路上仍有許多挑戰。