文｜實習記者 朱簞

自8月30日官宣成為首個落地“認房不認貸”的一線城市后，廣州樓市近期成交量并無明顯提升，但市場上關于首付比例降低的傳聞不斷。

在樓市新政落地后，廣州市場上流傳最多的信息是不少樓盤宣傳“首套首付2成，二套3成”，以此來吸引購房者，但最終是否落地執行，仍不明確。

9月4日，位于廣州白云區的中鐵諾德閱瀧項目發布營銷海報，宣稱可執行首套住房”首付2成“，一小時最高賣出45套房源，銷售額超1億元。

中鐵諾德項目的營銷宣傳，只是最近一周廣州新房市場的一個縮影。自央行等在8月31日宣布首付比例可下調和存量房貸利率下降的政策以來，廣州已經有超過40個樓盤項目表示積極響應政策，提前執行首套20%，但同時在下方標記著一行小字：具體操作以銀行審批為準。

這批官宣的項目中以保利、萬科、新世界等頭部房企居多，覆蓋了廣州8個區。從項目區域來看，位于中心區的樓盤并不多，主要集中在黃埔、增城、白云等近郊區域。

其中，保利旗下的項目多達13個，包括保利天匯、中海保利朗閱、保利錦上等。萬科旗下包含萬科城市之光、萬科·黃埔新城、增城萬科城等；新世界旗下的新世界云耀，甚至荔灣網紅盤新世界凱粵灣等都加入了首付兩成的“搶客戰場”。此外，中鐵建、龍湖等房企也有項目加入這一波營銷宣傳。

在廣州市場首付2成能否真正落地？多位項目銷售表示，“2成首付”需要等待銀行政策和細則，這更多的是一種營銷手段，所以在海報上寫明了“具體操作以銀行審批為準”。

一些樓盤還表示，申請兩成首付需要先交定金通過銀行審批，沒有通過還是按照首付三成；也有銷售表示，首付兩成就不能使用組合貸，公積金依然是首付三成不變。

在不少樓盤積極響應首付兩成、推出優惠活動的同時，也有一些樓盤宣稱將回收折扣或小幅提價。

9月3日開盤的越秀·大學·星匯錦城推出了100套3.2-3.4萬/平米任搶的特價房，又在當日下午緊急加推了80套房源，并宣稱將在第二天回收折扣，立漲5%。

城投珠江天河壹品、保利瓏玥公館、星匯城TOD等樓盤都宣布9月全線漲價的消息；還有一些樓盤則表示“折扣即將回收”“漲價倒計時”，以刺激消費者盡快購買。

廣州這些樓盤的營銷措施在當前的一線城市極為普遍。在北京于9月1日宣布執行“認房不認貸”后，當晚也有多個項目發布營銷海報宣傳要收回折扣。

但這些方式，最終都被認為僅是項目的營銷噱頭，在當前的市場環境下，更多的是想刺激購房者加快入市，趕在政策節點提高項目成交量。

中指研究院華南分院總經理楊紅俠表示，近期廣州市場多個項目宣稱“提前執行首套2成政策”吸客，實際執行仍有待銀行相關措施落地，亦有部分項目宣稱回收折扣或向上小幅提價，但以噱頭為主，實際成交價格未有明顯變化。遠郊區域市場或部分偏純剛需項目變化不明顯，客戶仍處于觀望態勢中。

二手房方面，部分客戶存在置換需求，掛牌量小幅上升，中介帶看量上升，但成交量變化不大，存在一定的議價空間。

對于廣州首套房首付比例能否真正執行2成，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，目前來看，廣州首套房貸“認房不認貸”的利好已經落地，而首套房利率標準按LPR基準執行（即首套房貸利率4.2%），這是一線城市里面最低的，預計首付比例和利率標準繼續下調的概率要低一些。

自8月30日新政落地后，廣州市場的成交量也出現了短暫回暖。

安居客數據顯示，8月30日和31日新房成交量提升至204套和266套，但從9月開始又大幅跌落，9月前三天的成交量分別為110套、101套和118套。不過在新政落地后的首個周末，即9月2日和3日，廣深地區出現臺風天氣，樓盤的銷售也受到影響。

從新政落地一周的實際市場表現來看，廣州“認房不認貸”在提升市場成交量方面表現一般，相比北京市場，漲幅并沒有那么大。

作為首個放松調控的一線城市，廣州樓市在剛剛過去的8月面臨著不小的壓力。

廣州中原研究發展部數據顯示，8月廣州新房成交4136套，環比下跌20%，比去年同期成交下跌32%，創2023年以來月度新低。二手成交量方面，8月成交8156套，環比微升0.7%，同比去年8月同期上漲3.4%。

對于接下來的廣州市場走勢，楊紅俠認為，目前的政策力度對剛性及改善性住房需求的支持力度都是空前的，如能在全國大范圍落地，居民購房需求預期有望得到迅速改善，從而扭轉二季度以來市場一路下行的頹勢。

預期“金九銀十”全國樓市供需活躍將會有效提升，一二線城市房價有望率先筑底回穩，成交量復蘇回暖可期。