文｜時代周報  阿力米熱

編輯｜潘展虹

“小姐，有買房名額了嗎？現在買房的優惠政策比之前好很多，您預算多少，我來給您介紹，合適我們就專車專送，帶您去看看樓盤。”

在等候紅綠燈的片刻，駐足停留在地產中介門口的人們輕易被熱情“圍攻”，三個中介輪番上陣，急切地釋放消息，“現在買房比較友好”。

這是8月30日傍晚，廣州落地“認房不認貸”政策當天發生的一幕。房地產中介不放過一切時機，蜂擁而至。

激動的不止房產中介，還有購房者。“本以為買房遙遙無期了，但這個政策出來后突然又有了希望。”

廣州“認房不認貸”實施后，李晶重新獲得首套房購買資格。在此之前，她在江門有一套房產，已還清貸款。出于對未來的生活和工作考慮，一直在攢首付準備在廣州買房，但遲遲沒下手，因為首付比例太高。

根據現在的政策，李晶的購房門檻也降低，首付比例從40%降至30%，這讓她有動力提前先看看房子。不過，她也有自己的顧慮，雖然新政能夠刺激市場，但房子總價還是不低，貸款分攤到每個月的壓力并不小，“買房這事兒，還得再等等”。

在當前新一輪政策密集出臺，“認房不認貸”正式納入政策工具箱的同時，樓市也進入了傳統的銷售旺季——“金九銀十”。政策陸續落地，今年樓市的“金九銀十”是否可期？

廣州打響“第一槍”

廣州是首個落實執行“認房不認貸”的一線城市。

8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

5日后，廣州宣布落地該政策。

從當前的房地產市場情況來看，廣州確實需要一些政策措施來推動市場恢復。國家統計局數據顯示，今年7月，廣州的二手房價格環比下降了1%，在一線城市中降幅居首。新建商品住宅價格，也處于下降通道。

與此同時，樓市成交量規模也出現下滑。中指研究院數據顯示，7 月廣州新建商品住宅成交面積環比連續4個月下滑。初步統計，8月廣州新建商品住宅成交規模延續小幅回落態勢，同比降幅在30%左右。

“認房不認貸”政策的落實，將有效幫助降低置換客和外地客的購房門檻，釋放其購房需求，對市場信心有一定的提振作用。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，政策落地后受益最為明顯的將是有置換需求、廣州無房有貸的人群。

李宇嘉說，該政策首先釋放的是“賣一買一”的需求，或換房需求。賣掉有貸款記錄的房，這本身是合理的需求，也是政策一貫鼓勵的需求。而這種需求，也會釋放二手房，從而帶動剛需入市，促進房地產行業良性循環。

其次是外地人和新市民的需求。例如在廣州工作，在其他地方有過置業貸款記錄，根據此前的政策，在廣州購房時首付比例在40%以上；認房不認貸后，首付比例則降至30%，同樣執行首套房貸利率。

那么，對于這部分人群來說，“認房不認貸”之后，買房到底能省下多少錢？

安居客數據顯示，9月廣州新房公示均價44053元/平方米、二手房掛牌均價32785元/平方米。若以總面積為100平方米的住房估算，新政執行后，該類人群至少可以少付32萬元-44萬元左右的首付。若購買的住房總價越高，其首付減少越多。

對于有剛性需求的購房者而言，首付比例降低，就意味著購房門檻降低，從而激發了購房的需求。

“本以為買房遙遙無期了，但這個政策出來后突然又有了希望。”打算在廣州買房并長期居住的李晶告訴時代周報記者，自己在江門買的房子已還清了房貸，此政策出來后，要是在廣州買房的話，就不用愁要付4成首付買房。

對于李晶來說，首付4成，還得再努力賺2年，但首付3成就差不多可以購入。

雖然購房的門檻降低了，但是李晶還是有顧慮。她認為，買房的首付是少了，但是房子的總價并沒有變化。“作為剛需來說，（“認房不認貸”政策落地）能促進我提前一兩年看房，但未必會那么快買。”

超50條新政加碼

繼廣州過后，已有北京、上海、深圳、中山、武漢、惠州、佛山、東莞、成都、南寧等10余城市出臺這一政策。

至此，四個一線城市全部落實首套“認房不認貸”政策。業內分析認為，這意味著有望極大修復市場情緒和預期，提振市場信心。

“市場迫切需要在‘金九銀十’、年底銷售旺季來臨之際，通過北上廣深等一線城市政策調整，帶動預期穩定。”李宇嘉說，包含北上廣深帶動的三大都市圈，都市圈樓市占據了全國樓市新房市場銷售金額70%的份額，這是樓市的基本盤，也是穩定樓市的抓手。

實際上，在7月24日，政治局會議定調“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。”之后的一個月，各部門相繼發文落實房地產優化措施，促進房地產市場平穩健康發展。

自7月24日政治局會議之后，各地政策出臺頻次略有加快。據時代周報記者不完全統計，截至9月4日，這42天內各地出臺包括購房補貼、認房不認貸、房貸款利率、稅費補貼等政策超50條，超過了5—7月的總數。

這些穩定樓市的措施，包括降低購買首套住房首付比例、貸款利率、改善性住房換購稅費減免、“認房不用認貸”等政策類、金融類的支持。

這其中，力度最大的是中國人民銀行、金融監管總局發布的《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。此次調整，不僅引導當前個人住房貸款實際首付比例和利率下行，同時還引導銀行降低存量房貸利率。

具體來看，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

同時，將二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

也就是說，與現有水平相比，各地購房首付比例和貸款利率都有望出現下調，二套房的下調幅度更大。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，最大的變化在于，二套房的下限從過去加60個基點變為加20個基點。從這個角度看，對于二套房方面的政策非常給力。

換句話說，即便有部分購房者可能不能享受“認房不認貸”政策，若按現在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調的機會。

“過去比較側重首套房，而現在對于二套房也給予了非常明確的支持，有助于促進首套和二套房利率成本的降低。”嚴躍進說道。

那么，存量住房貸款利率下，能降低多少利率成本？

據新華社報道稱，有業內人士估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協商調整的借款人約4000萬戶。利率調整后，這些借款人的財務負擔會有明顯下降，平均降幅約為0.8個百分點。

據測算，以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設借款人和銀行協商將房貸利率調降至4.3%，可節省借款人利息支出每年超5000元。

由此看來，存量住房貸款利率下降，對部分借款人來說，可以減少利息支出，有利于擴大消費和投資。而對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。

“金九銀十”可期

作為房地產市場傳統的旺季，“金九銀十”是全年的“重頭戲”。在一系列利好政策之下，這個傳統銷售節點或將有利于帶動需求入市。

李宇嘉分析稱，9-10月是傳統的“金九銀十”，11-12月是開發商沖業績的關鍵期。一攬子政策出臺的目的很清晰，就是要利用好9-12月這四個月的窗口期，把近期的市場情緒和交易規模能盡快穩定住。

這四個月的樓市窗口期，若利用得好，加上去年底的低基數，能夠實現全年樓市“U型”走勢。

而從消費者的角度來看，“認房不認貸”、存量住房貸款利率下降，確實為外地人買房、“賣一買一”方面的確帶來好處，如降低首付、降低利息等，能夠釋放部分市場需求。然而，也有部分群體對買房消費持謹慎態度。

時代周報記者以購房者的身份踩點廣州天河、白云、荔灣區部分樓盤，盡管是工作日，也有顧客帶著父母、小孩一起來看房，并詢問交房時間，以及周邊的學校、醫院最快的投入使用時間。

作為荔灣區某熱門樓盤的銷售人員，張娟表示，在廣州發布“認房不認貸”政策以后，就有不少客戶主動前來咨詢。“從早上七點到半夜一兩點，每個時間段都有客戶詢問自己要買房的話首付能減少多少，房貸利率下調后貸款利息要怎么算等。除了睡覺以外，其余時間都在答疑。”

廣州天河區房產中介的銷售張鋒也有同樣的感受，雖然這幾天都處于忙碌狀態，為客戶解釋最新的政策內容。但是，他表示，“多數觀望，改善型客戶會比較沖動。十個人中，有六個都是改善型用戶，會有預約時間計劃去看房。”

咨詢購房優化政策、看房的訪客增加，不過上述房地產銷售人員都認為，成交量并未在短時間內明顯改善，部分購房者仍處于觀望中。

但對于接下來的“金九銀十”，業內人士保持樂觀態度。

嚴躍進認為，“金九銀十”之際，一線城市勢必會迎來一波比較好的交易行情，對于全國市場的信心提振，對于全國整個市場行情的判斷，具有非常積極的導向。

張娟也持有相同的觀點，她表示，一年下來，開發商靠的就是“金九銀十”，會通過節假日活動、優惠補貼去吸引客戶，人氣會比現在更旺一些。對于剛需買房來說，她認為越早買越好。

“大家可能都想等到‘金九銀十’再買，但我們做房地產的人都知道，羊毛出在羊身上，其實價格都是一樣的，你越早買，你（就有更多的選擇權）選擇樓層。”張娟說道。

（應受訪者要求，文內李晶、張娟、張鋒均為化名）