界面宏觀 王玉

市場期盼已久的存量房貸利率調整終于落地。

周四晚間，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款，或協商變更合同約定的利率水平。

存量首套住房商業性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

央行和金融監管總局表示，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。協商變更合同約定的利率水平的，變更后的貸款合同利率水平也應符合該項規定。

央行和金融監管總局表示，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

“為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。”監管部門稱。

東方金誠首席宏觀分析師王青對界面新聞表示，由于“首套房貸”是整體存量房貸的主要部分，因此政策力度很大。按照通知規定，估計平均利率降幅會在50到60個基點上下。對于銀行在利息方面的損失，將主要通過下調存款利率的方式部分彌補。

除了調整存量房貸利率外，人民銀行、金融監管總局周四還發布了關于調整優化差別化住房信貸政策的通知，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

同時，將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉點評道，從昨天到今天各地跟進“認房不認貸”的情況來看，會有大部分城市執行新的差別化的信貸政策。

“一方面，地方想促進地產企穩的心情非常急迫，另一方面，現在各地市場下行的幅度都超過了各方的預期，包括中央政府。因此，預計包括廣深在內都會跟進。”他說。

不過，北京、上海可能會有所顧慮。“一方面，京滬近期二手房價格環比跌幅已經緩解，另一方面，擔心需求突然釋放帶來房價上漲壓力。因為，京滬二套房的首付和利率都明顯高于其他城市，政策產生的釋放需求效應、激勵效應更大。”李宇嘉說。

8月29日以來，至少已有7個城市宣布執行“認房不認貸”政策，包括廣州、深圳、廈門、武漢、中山、惠州、東莞。

王青表示，本輪房地產支持政策全面發力后，將有效改善市場預期，特別是會對購房需求有較強的刺激作用。預計四季度樓市將出現趨勢性企穩回暖過程，本輪房地產周期的上行拐點即將到來。