界面新聞記者 | 王妤涵
2023年以來，房地產行業面臨的挑戰依然存在，各類政策利好刺激下，市場情緒未見明顯好轉。
行業整體下行，也影響到了頭部房企的業績表現，萬科上半年的營收和利潤均出現波動。
據萬科8月30日晚間發布的2023年半年報顯示，今年上半年實現營業收入2008.9億元，同比下降5.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤98.7億元，同比下降19.4%。由于市場嚴峻性超出預期，萬科的利潤也出現下滑。
對于上半年的整體業績表現，萬科總裁祝九勝在8月31日的業績會上表示，公司短期內利潤有壓力，但經營安全完全沒有問題，上半年的凈利潤下滑主要來自結算規模和結算毛利率下降兩個方面。
當前的房地產行業形勢如何？萬科董事會主席郁亮認為，目前市場仍處在膠著狀態，由于地產銷售低迷已經持續了一段時間，市場情緒受到一定影響，因此容易做出過度反應，“我們的判斷是目前市場顯然跌過頭了。”
郁亮分享了一組住宅開工量數據來印證他的看法。
“2021年、2022年全國商品住宅新開工面積分別下降11%和40%，今年1-7月繼續下降25%。按照這一下滑程度，預計今年住宅新開工面積僅為6.6億平方米，將回到17年前的規模，2006年的新房開工量就是這一水平?！?/p>
對于目前已呈現寬松的樓市政策，郁亮認為，當前政策已經在發力，希望這些出臺的政策能盡快落實到位，推動市場恢復到健康合理的水平，同時也期待存量盤活等方面的具體措施能夠盡快出臺。相信在各方努力下，隨著經濟態勢持續平穩改善，隨著人們對未來預期的穩定，行業遲早會回到一個健康合理的水平。
萬科將如何應對？郁亮表示，房地產市場脫胎換骨需要比較長時間，“萬科對當前市場的看法和態度，就是筑好最堅固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力?！?/span>
經營類業務持續增長
相比地產開發業務繼續承壓，被郁亮稱為“學費基本已經交完”的經營類業務仍保持增長，轉型發展取得初步成效。
今年上半年，萬科經營類業務全口徑收入267.3 億元，同比增長11.9%。其中，物業服務的收入增速為12.2%，物流倉儲、租賃住房、商業地產等業務收入增速分別為 17.0%、10.6%和7.3%，這些業務板塊增速均明顯好于地產開業業務。
具體到商業業務方面，萬科上半年營收43億元，同比增長7.3%，其中印力管理的商業項目整體出租率進一步提升至94.7%，銷售額同比增長28%。
物流業務和租賃住宅業務營收規模相當。今年上半年，萬科的物流業務（萬緯物流）實現經營收入19.5億元，同比增長17.0%；租賃住宅業務（泊寓）實現營業收入16.4億元，同比增長10.6%。
祝九勝在業績會上透露，目前物流業務已經實現盈利，長租公寓業務今年內也將盈利。
伴隨著物流、商業、保租房REITs和不動產私募投資基金等推進，萬科的經營性不動產也在逐步實現“投融建管退”閉環。房地產進入下半場后，開發、經營、服務并重是行業發展的必然趨勢。
萬科首席運營官劉肖在業績會上表示，公募REITs給一些優質資產提供了一個非常好的退出渠道，目前公司正在推動包括物流、消費基礎設施（印力商業） 長租公寓（泊寓）三個公募REITs的發行準備工作。
短債壓力小
財務方面，萬科保持了一貫的健康狀況，上半年經營性現金凈流入18.6億元，已連續14年為正，也是當前少數能夠完全憑借自身信用發債的房地產企業。
截至6月末，萬科有息負債合計3213.6億元，較去年同期增長14.7%；短債457億，較年初下降29%，短債占有息負債比降至14.2%，持有貨幣資金1221.8億元，現金對短債的覆蓋倍數2.7倍，較年初提升0.6倍，債務平均久期延長至5年。
雖然有息負債規模有所提升，但短期償債。
萬科首席財務官韓慧華介紹，今年1-8月，萬科新增發行信用債100億，同時在開發貸款、經營性物業貸款、險資債權計劃等渠道上依然暢通并保有彈性。
今年萬科在境內新增融資平均成本3.73%，較22年進一步下降15個基點，最近發行的一期中期票據利率為3.07%，融資成本保持在行業低位。
近期又有頭部房企出現債務兌付壓力，萬科在債務兌付方面的情況也備受市場關注。
韓慧華介紹，萬科今年下半年沒有美元債償還，2024年將有三筆美元債到期，按當前的匯率總額約110億元人民幣，公司已在準備資金還債。主要通過三方面籌集資金，一是公司在境外的部分自有資金，二是境外資產的收益，三是從境外銀行貸款進行再融資，今年8月份已經拿到發改委境外融資的批文。
在發布中期業績的同時，萬科也宣布將終止今年的定增融資計劃。對于主動終止原因，萬科董事會秘書朱旭稱，當前公司股價處于較低價位，有機構投資者對低價位進行增發表示了擔憂和不同意見，出于對現有股東權益的保障，萬科決定終止定增計劃。
萬科原計劃通過定增募集資金不超過150億元。
投資強度提升
在今年的土地市場上，萬科明顯比去年更積極，在京滬兩大一線城市都有落地的投資，不僅重返上海公開市場拿地，也時隔四年后再次在北京以27.4億元成功拿地。
因此，萬科今年的投資強度（投資額除以公司總銷售額）也明顯提升。2022年，萬科的投資強度大概在22%左右，今年1-8月保持在28%-29%的水平，但行業增長期基本是在40%-50%的投資水平。
劉肖在業績會上介紹，今年投資強度的提升，一方面是基于公司長期量入為出的原則，保持合理倉位，根據在手資源和總體倉位布局制定了相應的投資策略；另一方面也是適應如今行業規模下降和公司銷售額下降的事實。但在投資強度下降的同時，萬科更加重視投資的質量，聚焦更好的項目。
今年1-8 月，萬科累計獲取新項目32個，均位于一二線城市，占比達到100%。總規劃建筑面積449.0萬平方米，權益規劃建筑面積 267.6萬平方米，權益地價總額約431.0億元，新增項目平均地價為16003元/平方米。
這些已開項目在上半年的整體投資兌現率達93%，年初庫存去化率同比也提升8個百分點。投資質量的提升和庫存去化的加快，推動了萬科開發業務結構和質量的轉好。
截至期末，萬科在建項目和規劃中項目的總計容建筑面積約10773.6萬平方米，其中在建項目建筑面積約7310.7萬平方米，土地儲備超過1億平方米。
對于下半年的銷售計劃，萬科聯席總裁張海表示，今年下半年萬科會有28個新項目推出，主要分布在上海、杭州、合肥、成都等一二線城市。
張海還提到，但自去年開始，萬科對新項目投資把關更加嚴格，因此投資盈利表現比較好?！叭绻袌鲂判哪軌蛑鸩交謴停覀兿嘈沤涍^一段時間調整，開發經營業務的毛利率整體將穩定向好。”