界面新聞記者 | 王婷婷
“上半年拿了接近1300億的貨值，能滿足我們銷售計劃的需要，下半年依然會根據市場去拿地，全年新增2000億左右貨值應該能實現。”
在8月29日下午的投資者電話會議上，建發國際執行董事兼行政總裁林偉國對投資人如此表示，并指出，從整體流動性和安全情況考慮，建發接下來的拿地策略是聚焦于公司擅長的區域，較高能級城市也會作為拿地重點，此外也關注核心區域核心地段的地塊。
作為行業“新貴”房企建發房產的港股上市平臺，建發國際（01908.HK）近日交出的中期成績單令人羨慕，增速不斷加快。截至今年6月30日，公司實現收入243.59億元，同比增43.7%；毛利37.14億元，同比增45.6%，歸屬股東凈利潤12.84億元，同比增52.5%。
建發國際的絕大部分收入來自物業開發分部，共計227.43億元，占公司總收入的比重達93%，較去年同期增加71.37億元，增長約45.7%。這期間，建發國際實現交付物業總建筑面積為180萬平方米，較2022年同期增加106萬平方米。
分城市來看，廣西南寧一躍成為對其營收貢獻最大的城市，期內實現銷售金額43.25億元。而建發集團大本營廈門則排名第二，貢獻收入34.66億元。再往后便是成都、蘇州、漳州、泉州、龍巖、重慶等。
今年上半年，建發國際實現全口徑簽約金額約941億元，同比增長約43%；實現權益銷售金額747億元，同比增長約56%，銷售權益比例約79%。
按城市歸屬于股東的合同銷售金額來看，上海市場為第一名，期內實現銷售金額122.6億元；此外，蘇州、廈門、北京和成都緊隨其后，分別實現85.19億元、73.78億元、51.4億元和50.99億元。
截至2023年6月30日，建發國際連同其合營公司及聯營公司實現物業開發現金回款合計約為979億元，回款比例約104%，繼續保持高位。
除物業開發業務外，物業管理及其他相關服務期內也實現業績增長，實現收入16.15億元，較去年同期增加了2.72億元。建發國際在半年報中指出，增加主要由于物業管理服務收入的增長，原因是在管總建筑面積增長所致。
今年以來，建發的“攻城略地”之勢更猛，僅上半年就在上海、廈門、杭州等城市新增獲取46個項目，全口徑拿地金額約684億元，新增項目全口徑貨值約1295億元，拿地權益比例66%。
建發也是拿地金額最高的地方國資房企，據第三方統計顯示，建發國際1-7月拿地金額位居行業第三名，僅次于兩大央企華潤置地和保利發展。
不過，在林偉國看來，結合建發的整體經營規模、庫存，其實土儲貨值在行業里可能還算比較小的，“我們拿地基本上都是跟銷售比較匹配，庫存量并不大。”
作為廈門國資房企，大規模拿地后建發國際的負債率也不低。
截至上半年末，建發國際的負債比率約99.18%，較2022年底115.9%有所降低，但仍處于行業高位。負債結構方面，一年內償還的短債約89億元，一年至五年內需償還的債務約801億元，另外還有永續債約145億元；期末公司銀行及手頭現金約為607.4億元，資金狀況相對充足。
中期業績報告顯示，截至今年6月30日，建發國際在國內有298個項目，土地儲備的可供銷售總建筑面積約1711萬平方米。
“我們現在對新城市的拓展持審慎態度。”建發國際執行董事彭勇表示，雖然建發進入了比較多的城市，但三四線城市拿地整體還是聚焦于福建、江蘇一帶，在土地屬性的選擇上則傾向于能做改善型產品的地方。
而且今年拿地的利潤率比去年也低一些。據林偉國計算，今年上半年整體拿地利潤率維持在7-8個點左右，比去年略低1-2個點。“因為今年整個經營環境更正常，利潤率也會回到一個比較正常的水平。”
至于今年下半年的投資布局，林偉國表示不會做大的調整，仍以深耕為主，這樣會少犯錯誤。公司長期主張就是布局在長江以南的一些城市和城市群，前提是市場需求旺盛、人口密度較大和經濟發達。
“到今天為止我們北方去的城市主要就是北京和濟南等少部分，像東北、西北、華北基本就不會去做。”林偉國說道。
比起今年年初的業績會上不吝展露擴張野心的林偉國，半年后的他也變得保守許多。不提未來具體發展目標，不談公司中長期分紅率，也不再有“行業市場空間巨大”之類的表述，取而代之的是“穩健”“謹慎”。
這其實也體現在拿地的權益占比上，過去建發的權益占比較高，基本保持在73%-75%。但今年會略低一些，權益占比平均在68%-69%，“總體應該都不會太大，會保持一個比較穩定的前提。”
包括在投資者問到建發是否有3000億元的戰略規劃，林偉國也僅表示，只希望行業健康，今年可以更好一點，公司目前沒做到3000億，但也真沒考慮過這個問題。
林偉國表示，房地產這個行業每年變數都很大，建發只能基于每年的情況追求一個能夠穩定增長的態勢，那就必須根據每年的發展環境和市場環境來定目標、策略。
但可以肯定的是，今年建發新增2000億元土地貨值的目標，已近在咫尺。對于銷售目標，林偉國指出，“今年依然是希望能夠努力實現10%-20%的增長，還是按照此目標去做安排。”
自今年7月以來，有關房地產利好的政策持續發酵，各地降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認房不用認貸”等措施有望真正實現落地。但對下半年市場情況，建發國際管理層依然持謹慎樂觀的態度。
“房地產消費與預期相關，目前市場的邊際改善沒有太惡化，但是也沒有太明顯回暖，我們做好了如果下半年市場沒有好轉如何去應對，如果好轉又如何應對的準備。”
林偉國認為，當前的市場確實是很難判斷。